Advertentie
Advertentie

Brussel is geen Washington DC

Brussel wordt meer dan eens vergeleken met Washington DC en er wordt dan ook van uitgegaan dat de solide bezettingsbasis er gevormd wordt door grote administraties en andere internationale instellingen. Een analyse van de verdeling van de opname over de verschillende categorieën van eindgebruikers (privé-sector, Europese Unie, Belgische en buitenlandse administraties), toont echter aan dat - in tegenstelling tot de gangbare opvatting - de bedrijven het leeuwendeel van de ruimte opnemen, aldus een studie van vastgoedspecialist Catella Codemer. En dat is een gezonde situatie betoogt Paul Delsenne, gedelegeerd bestuurder van vastgoedspecialist Catella Codemer.Met een opname van 430.000 m2 vertegenwoordigden de privé-bedrijven vorig jaar meer dan 66 procent van de markt. De totale opname bedroeg 683.000 m2, wat van 1999 een uitzonderlijk vastgoedjaar maakte. De sterke vertegenwoordiging van de bedrijfswereld was bovendien geen eenmalig gegeven. Elk jaar bevestigt de privé-sector zijn dominerende positie, waarbij de groei op 14 procent per jaar mag worden geraamd. Wat de Europese instellingen betreft, breidde de Europese Unie vorig jaar haar huisvesting fors uit, een gewoonte die ze om de twee jaar herhaalt. De jongste operaties betreffen Ardenne Atrium (20.000 m2) en het Eurosquare-gebouw (29.500 m2). De totale opname van de EU lag vorig jaar op 121.000 m2. Ze concentreerde zich volledig op de Leopoldwijk.De gedecentraliseerde wijken (oost en west) en de wijken in de Brusselse periferie (met inbegrip van Zaventem en de ring) blijven succes boeken bij de eindgebruikers. De recente aankoop van de Silver Building door AGF Allianz is een bevestiging van de aantrekkingskracht die deze zones uitoefenen op de grote institutionele investeerders. De betrokken wijken vertegenwoordigden samen een opname van 268.977 m2. Als men geen rekening houdt met de opname van de Europese instellingen die zich enkel op de Leopoldwijk richtte, vertegenwoordigden de gedecentraliseerde wijken en de periferie ruim 48 procent van de nieuw bezette oppervlakte.De Leopoldwijk was goed voor een opname van 231.667 m2 en zodoende veruit de belangrijkste markt. De massale uitbreiding van de Europese instellingen vertegenwoordigde meer dan de helft van dit totaal. Bij de andere belangrijke bezetters in deze wijk waren het opnieuw de bedrijven die domineerden, gevolgd door de Belgische openbare sector.In het stadscentrum werd 135.000 m2 opgenomen, voor het merendeel door bedrijven en minder door de openbare sector. De Vijfhoek en omgeving won duidelijk opnieuw aan belangstelling.Tot slot was de opname van 47.804 m2 in de Louizawijk volledig in lijn met de voorspellingen van Catella Codemer. De vastgoedspecialist beweert al enige tijd dat er voor de grote kwaliteitsgebouwen huurders kunnen worden gevonden. Het geval van de Blue Tower, met een opname van meer dan 9.500 m2, is een perfecte illustratie van deze stelling. Het probleem voor de kleinere en oudere gebouwen daarentegen blijft bestaan, de eigenaars zouden moeten beginnen nadenken over een nieuwe bestemming.In 1999 kregen de buitenlandse investeerders weer interesse voor Brussel, merkt Catella Codemer op. Deze belangstelling leidde tot de terugkeer van grote marktspelers zoals AGF Belgium Allianz (via de aankoop van de Silver Building) evenals de komst van nieuwe spelers zoals de groep Fortress en het Duitse fonds Oppenheim, om slechts twee voorbeelden te noemen. Na zijn overnamebod op Asticus, werkte de groep IVG (Duits beleggingsfonds) zich ook op tot een van de grootste eigenaars in het land.Catella Codemer verwacht een stijging van de huurprijzen als gevolg van de geringe beschikbaarheid van kwaliteitsgebouwen en de zwaardere impact van stedenbouwkundige verordeningen (zie Tijd van 9 februari). De huurprijs voor topproducten die vier jaar geleden ongeveer 7.000 frank bedroeg, is opgeklommen tot boven de 8.000 frank. Deze trend zal zich volgens Delsenne doorzetten.Hij meent dat zaken als het defensiebeleid en de voedselreglementering het gewicht van de Europese instellingen steeds zwaarder maken. Het in voege treden van het Verdrag van Amsterdam in 1999 wat een veto toekent aan het Europees Parlement, vergroot daarenboven de facto de competenties van Europa en zal onvermijdelijk de aanwezigheid van lobbyorganisaties verstevigen. Al deze elementen zullen ongetwijfeld leiden tot een nood aan nieuwe kwaliteitsgebouwen.Ten slotte merkt Delsenne op dat mobiliteit een belangrijke factor wordt bij de waardebepaling van vastgoed. In het vooruitzicht van een dichtslibbend wegennet, is de uitbouw van een goed georganiseerd openbaar vervoer een fundamentele voorwaarde voor de groei van de markt, zegt Delsenne. De aanleg van een Gewestelijk Expressnet (GEN) is broodnodig. Delsenne verwacht dat kantoren op metro- en GEN-stations een belangrijke meerwaarde zullen krijgen ten opzichte van andere gebouwen. Die situatie bestaat al langer in Londen en Parijs. Delsenne wees er nog op dat vorig jaar de fusie Catella Codemer plaatsvond. Deze combinatie biedt een volledig gamma vastgoeddiensten aan. De omzet van de groep benadert 600 miljoen frank. Hij betoogt dat Catella Codemer wat marktaandeel betreft, meer dan een derde van de markt voor zijn rekening neemt. WB