Advertentie
Advertentie

Kloof tussen vraag en aanbod groeit in Luxemburg

De ontwikkeling van de dienstensector en de financiële sector in het bijzonder bepalen het kantoorklimaat in Luxemburg. Het aanbod van kantoorruimten kan nauwelijks gelijke tred houden met de vraag, zegt Derek de Changy, algemeen directeur van het Luxemburgse kantoor van vastgoedspecialist Jones Lang Lasalle (JLL). In 1999 werd meer dan 90.000 m2 verhuurd en verkocht in de Luxemburgse hoofdstad en periferie, tegenover 75.000 m2 in 1998 en 55.000 m2 in 1997. De opname van kantoren van 1999 ligt op het hoogste peil sinds 1993. Het aanbod volstaat geenszins.Van de 90.000 m2 die vorig jaar werd opgenomen heeft een aanzienlijk deel betrekking op reservaties van kantoorruimten die pas later zullen worden ingenomen. De verhuur en verkoop van gebouwen in diverse fasen van hun ontwikkeling vertegenwoordigt 50.000 m2. De belangrijkste kantoorregio in Luxemburg is Kirchberg en het belang van deze regio neemt gestaag toe. Vorig jaar vond 37 procent van de transacties (33.600 m2) hier plaats. Een van de grote ontwikkelingen ter plekke is Espace Kennedy, goed voor een oppervlakte van 21.000 m2, ontwikkeld door Codic. Het project telt vier gebouwen. De eerste twee, aan de avenue J.F. Kennedy, met elk een oppervlakte van 6.000 m2, worden voltooid.Het eerste gebouw werd verkocht aan de Duitse investeerder BfG Immo Invest. De BGL zal er 3.000 m2 innemen, het saldo wordt ingenomen door ABN AMRO Bank en enkele nieuwkomers zoals Industrial Commercial Bank of China en Cisco Systems, dit naast bekende ondernemingen als Andersen Consulting. Het tweede gebouw, waarvan de levering gepland is voor maart 2000, werd eveneens verkocht voor eigen gebruik aan ABN AMRO Bank. Het derde gebouw is in aanbouw aan de rue Edward Steichen en langs het park van de BGL. Het einde van de werken is gepland tegen de zomer van 2001. Dit gebouw met een oppervlakte van 9.000 m2 werd voor de helft verkocht aan maatschappij Paneurolife, een Luxemburgse dochter van de Amerikaanse verzekeringsgroep Nation Wide, welke geïnstalleerd is aan de route dArlon. Voor de tweede helft van deze fase zal naar alle waarschijnlijkheid tijdens de komende weken een kandidaat gevonden worden. De ontwikkelaar is eveneens Codic.De ontwikkeling van ten minste 50.000 m2 is in de betrokken regio in het vooruitzicht. De groep Atenor zal in samenwerking met Codic en Lease Invest, een grootschalig project opzetten in het verlengde van de J.F. Kennedylaan, op de huidige site van garage Ford Euromotor. Het gaat om het Espace Kirchberg-project voor iets minder dan 50.000 m2 verdeeld over vier gebouwen. De werken zouden er aanvangen in de loop van 2001.Naast de Kirchberg, werden in de loop van 1999 enkele belangrijke transacties gerealiseerd met name op het Plateau Bourbon, waar het voormalige Capus gebouw, op de hoek van de avenue de la Liberté en de place de Paris, volledig werd heropgebouwd met behoud van het volume. Het gaat hier om de regio rond het station, die goed is voor 18 procent van de markt of 6.500 m2. Het Central Business District (CBD) vertegenwoordigt in Luxemburg 9.600 m2 en is goed voor 13 procent van de stock. Zoals elders in Europa winnen de perifere bestemmingen aan belangstelling. Dan gaat het meer bepaald om de regio rond de luchthaven (11% of 10.500 m2), Gasperich-Cloche dOr (13% of 11.800 m2) en Strassen (16% en 15.000m2). In Strassen ontwikkelt de Belgische aannemer Herpain een gebouw van 5.700 m2.De Changy stelt dat zijn organisatie vorig jaar bemiddelde bij verhuur- en verkooptransacties met een oppervlakte van 42.000 m2 tegenover bijna 41.000 m2 in 1998. Hij stelt dat de huurprijzen in 1999 in bepaalde wijken met 7 tot 8 procent stegen. Volgens De Changy wordt hiermee de in 1998 ingezette stijgende trend voortgezet. Aan Kirchberg, de luchthaven en het plateau Bourbon, is de psychologische kaap van 1.000 Lux. frank/m2/maand/excl. BTW doorbroken. Zoals sinds jaren merkbaar is, zijn het altijd de modernste, best gesitueerde en best uitgeruste gebouwen die het snelst een gebruiker vinden. Hij stelt stijgende huurprijzen in het vooruitzicht.De voorraad van kantoorgebouwen in Luxemburg en de periferie kan vandaag op 1,82 miljoen m2 worden geraamd. Van dat totaal was slechts 19.000 m2 beschikbaar op 1 januari 2000 (binnen 6 maanden), wat een beschikbaarheidsgraad oplevert van minder dan 1 procent. In vergelijking met andere hoofdsteden is dat een extreem laag percentage.Alleen voor 2000 al verwacht JLL zich aan een vraag van ten minste 100.000 m2. Op korte termijn laat het gebrek aan kantoren voor ondernemingen met meer dan 50 personen zich sterk voelen, aldus De Changy. Nieuwe projecten in aanbouw zullen pas eind 2001 en in 2002 beschikbaar zijn. Hij stelt dat enkele ontwikkelaars de situatie goed begrepen hebben en ambitieuze projecten op de studietafel hebben liggen.De groeiende belangstelling van lokale en buitenlandse investeerders bevestigt dat ook zij vertrouwen in Luxemburg hebben, aldus De Changy. Toch leidde het gebrek aan opportuniteiten die aan de criteria van deze investeerders beantwoorden ertoe dat er in 1999 relatief weinig investeringstransacties plaatsvonden. Eind 1999 kocht de KBC met het oog op een mogelijke uitgifte van een nieuw vastgoedcertificaat een gebouw van 4.800 m2 in het complex European Bank and Business Center aan de luchthaven, op basis van een initieel rendement van 7,35 procent. Dit gebouw wordt volledig ingenomen door Flemings Fund Management. Opmerkelijk aan de Cloche dOr was de belangrijke sale and lease back-operatie van de zetel van de Comptoir des Fers et Métaux aan de sicav Cregem IMMO, vandaag Dexia Lux Invest. Verwacht wordt dat gezien de sterke huurmarkt bepaalde investeerders projecten zullen aankopen die zelfs niet gedeeltelijk voorverhuurd zijn. WB