Advertentie
Advertentie

Mogelijkheden op Spaanse winkelmarkt beperkt

De Spaanse winkelmarkt biedt investeerders maar beperkte perspectieven. Hoofdreden is dat tegenover veel geïnteresseerde kopers maar weinig verkopers staan. Er is bijgevolg weinig volume op een markt die de jongste drie jaar een stevige groei heeft doorgemaakt. VastNed was zeker niet de enige partij die in Spanje opportuniteiten ontdekte. Ook de andere Nederlandse vastgoedfondsen stapten in het kader van hun differentiatiebeleid enthousiast richting Spanje. Het resultaat is volgens Roger Cooke van vastgoedspecialist Healey & Baker in Madrid dat zowat de helft van de grotere winkelcentra in Spanje in Nederlandse handen is. Met de ervaring die ze intussen hebben opgebouwd, weten ze het geduld op te brengen dat veel andere potentiële kopers niet hebben, zegt Cooke. Hij stelt dat in Spanje projectontwikkelingen bijna altijd door binnenlandse partijen gebeuren. Dat heeft zeker te maken met het feit dat het ook in Spanje zeer moeilijk is een vergunning voor winkelcentrum in de wacht te slepen. Hij stelt dat de tussenkomsten van de federale, regionale en lokale overheden de bouw van een winkelcentrum tot een lijdensweg maken. Maar dat verhaal klinkt vertrouwd in de oren. Investeerders moeten overigens steeds voor ogen houden dat de eigendom van een winkelcentrum steeds verdeeld is over de uitbater van de hypermarkt in het centrum en de ontwikkelaar van de rest. Die kan terugvallen op een of meer initiële investeerders. Cooke merkt op dat de huurders op dit ogenblik vragende partij zijn. De winkelketens doen goede zaken en willen zich in elk winkelcentrum profileren. Tussen de verschillende winkelcentra begint zich stilaan concurrentie af te tekenen, zegt Cooke. Het assortiment van de winkels speelt daarbij een belangrijke rol. Eerder was de dominantie van de hypermarkt veel groter en bepaalde die het succes dan wel de mislukking van een winkelcentrum. Ook in Spanje wordt steeds meer een proactief management gevoerd waarbij het comfort van de klant een hoogste prioriteit geniet. Het rendement van topproducten (in Barcelona en Madrid) ligt volgens Cooke op ongeveer 6 procent. Hij geeft toe dat het hier om een eigen berekening gaat die niet bewezen, maar ook niet weerlegd wordt. Zoals de winkelcentra doen ook de hoofdwinkelstraten het goed in Spanje. Cooke stelt een gestage stijging van de huurprijzen vast. Dat heeft te maken met de hoge graad van verstedelijking in het land. Een probleem vormt nog de oude huurwetgeving. Die laat huurders toe in een pand te blijven tegen historisch lage huurprijzen waarop enkel een indexaanpassing mogelijk is. Deze huurovereenkomsten nemen geen einde zolang de zaak in de familie blijft. Sedert 1989 is er een nieuwe huurwetgeving die haaks op de bestaande wetgeving staat. Nu zijn de huurtermijnen duidelijk vastgesteld en heeft de huurder na verloop van die periode nagenoeg geen enkel recht om in zijn pand te blijven.In de winkelstraten doet zich - zoals ook in ons land - het probleem voor van de kleine panden. Winkelketens vragen grote oppervlaktes, maar die kunnen binnen de bestaande versnipperde eigendom nauwelijks worden aangeboden. Het zijn bijgevolg grotendeels de nieuwe winkelcentra die deze vraag kunnen invullen. Het nettorendement op de topliggingen in de winkelstraten ligt op 5,5 procent. De winkels in de periferie zitten in een groeiende markt die steeds meer interesse van huurders krijgt. De ontwikkelingen worden ook steeds beter geïntegreerd, zegt Cooke. Hij raamt het rendement er op 6,75 procent. Ook het vrijetijdsgebeuren wint in Spanje aan belang. Volgens Cooke lopen hoogwaardige ontwikkelingen in dit segment vrij goed. Dergelijke projecten situeren zich zowel bij de woon- als bij de werk- en winkelomgeving. Volgens Cooke is een proactief management ontbeerlijk, wil dergelijke ontwikkeling succes kennen. Klanten willen immers steeds iets nieuw ervaren en dat is niet gemakkelijk te realiseren. Het rendement in dit segment legt Cooke op 7,25 procent. Ten slotte zijn er de factory outlets, de ontwikkelingen waar grote producenten hun stocks liquideren. Ondertussen zijn een achttal spelers actief op de markt. Maar er zitten nog een twintigtal voorstellen in de pijplijn en dat is volgens Cooke veel meer dan de markt aankan. Hij merkt ook op dat Spanje niet zoveel grote producenten kent, zoals bijvoorbeeld het VK of de VS. Bijgevolg is het aanbod aan overschotten veel kleiner. Bovendien spelen Spaanse producenten als Zara veel dichter op de bal dan buitenlandse concurrenten en vernieuwen constant hun collecties. Op die manier ontstaan geen grote stocks. WB