Advertentie
Advertentie

Positief einde van annus horribilis

In de laatste maand van 2000 werden vastgoedcertificaten weer opgepikt waardoor de grote meerderheid een positieve maandreturn neerzette. Alleen Regentschapsstraat viel uit de toon met een koersdaling van 10 procent door het vertrek van een Europese administratiedienst. Over het ganse jaar boekten de certificaten inclusief uitgekeerde dividenden, een negatieve return van 12 procent, de slechtste prestatie in hun geschiedenis.Het is niet de eerste keer dat vastgoedcertificaten voor een negatief rendement zorgen. Ook in 1994, 1995 en 1999 werd een daling opgetekend, maar dan telkens van enkele luttele procentpunten. In 1994 en 1999 ging de langetermijnrente trouwens stevig de hoogte in, wat automatisch leidt tot een lagere waardering van de gebouwen. Dit jaar viel de rente met een dertigtal basispunten terug tot 5,3 procent. In vastgoedcertificaten zal er door de illiquiditeit nooit een perfecte markt zijn, licht Katia Hellemans, fondsbeheerder van KBC Select Immo Belgium, toe. Dit fonds belegt voor 65 procent in vastgoedcertificaten. Hellemans wijst op de aversie tegenover vastgoed bij particulieren. Veel mensen zijn in vastgoed gestapt in 1998 als er een ware hype was rond vastgoedbevaks en de koersen op een te hoog niveau stonden. Deze beleggers kijken momenteel tegen een verlies aan, terwijl de anderen de kat uit de boom kijken. Het hoge rendement is dan weer erg aantrekkelijk voor institutionele fondsen, maar het lage volume maakt het moeilijk om een positie op te bouwen. Om dezelfde reden laten ook buitenlandse fondsen de Belgische vastgoedeffecten links liggen.Katia Hellemans ziet toch een licht aan het einde van de tunnel. De koersen staan op zo een laag niveau dat het neerwaarts risico beperkt is. Zij mikt op een stabilisatie of een lichte stijging van de koersen in 2001, wat tegen het huidige dividendrendement een return van 8 procent impliceert. Tijdens deze volatiele beurstijden is dit mooi meegenomen. De aandeelhouders van de kleinere vastgoedbevaks Leasinvest en Retail Estates hebben in de voorbije weken alvast een indrukwekkende remonte van hun vastgoedaandeel gezien. Bij de vastgoedcertificaten viel er in de afgelopen maand een ietwat bredere koersheropleving te merken.Dat was echter niet het geval voor Regentschapsstraat. De West-Europese Unie verlaat per 30 november 2001 het gebouw gelegen nabij de Grote Zavel in het centrum van Brussel. De grote vraag is nu in welke mate er werken nodig zijn om nieuwe huurders aan te trekken. Het gebouw dateert uit 1976 maar werd in 1985 gerenoveerd. Kortgeleden kreeg de voorgevel een opknapbeurt. Veel zal afhangen van het type huurder dat kan worden aangetrokken. Het gebouw was op de leest geschoeid van de WEU en is perfect in orde voor een andere administratie. Als de beheerders hun heil moeten zoeken bij privé-huurders, dan zijn nieuwe werken niet uit te sluiten. In juni zullen de certificaathouders nog een coupon krijgen van meer dan 718 frank netto. Of dit niveau zal behouden blijven is een tweede vraag. De door de WEU betaalde basishuurprijs voor de kantoorruimten moet zowat 8.950 frank per vierkante meter bedragen, wat nogal aan de hoge kant ligt. Na de mededeling viel de koers met ruim 10 procent terug tot 6.575 frank (163 euro). De inschrijvingsprijs van het in april 1994 uitgegeven certificaat, bedroeg 10.300 frank.Begin dit jaar zegde de Regie der Gebouwen de huurovereenkomst aan de Belliardstraat op. Sinds deze opzegging verloor het certificaat 40 procent van zijn waarde of 333 miljoen frank in absolute waarde. Het vinden van nieuwe huurders lukt niet zonder de nodige opknapbeurten. Zo zal de toegangshall heringericht worden en het afwerkingsniveau van de kantoorverdiepingen verfraaid. Aan deze werken hangt een prijskaartje van 50 miljoen frank, dat deels zal gefinancierd worden door de in het verleden aangelegde provisies, en hopelijk ook uit nieuwe huurgelden in het eerste semester van 2001. De onderhandelingen over de herverhuring van het gebouw zijn nog volop bezig, maar er is nog niets ondertekend. Het historisch dividendrendement is al opgeklommen tot 13 procent, maar dat geeft een vertekend beeld. De certificaathouders dreigen in 2001 immers een dividend mis te lopen. Tien jaar geleden gaf het toenmalige vastgoedfonds International Property Fund de certificaathouders de kans, in te gaan op een bod ter waarde van 15.500 frank per certificaat. Het certificaat sloot het jaar af op een koers van 10.774 frank (267,1 euro).Na vele jaren ontbeerd te zijn van coupons, mogen de houders van Rijnkaai en Schumanplein weer langs de kassa passeren. Zware renovaties leidden tot een inhouding van de coupons in de tweede helft van de jaren negentig. Statutair is bepaald dat gedurende de looptijd van het certificaat naast een interestvergoeding, een gedeelte van het kapitaal wordt terugbetaald. Beide certificaten staan achter op dit terugbetalingsschema, waardoor de coupons volledig uit een kapitaalterugbetaling bestaan en de houder van roerende voorheffing bespaard blijft.De coupons van Finest (+1,9%), Plejaden (+2,3%) en Antares (+1,7%) tekenden alle een mooie stijging op als gevolg van de indexering van de huurinkomsten. Bij Antares komt vanaf volgende week wel 10 procent van de oppervlakte vrij. Hoe langer een nieuwe huurder uitblijft, hoe lager de coupon voor volgend jaar. Binnen de maand komt er mogelijk uitsluitsel over een nieuwe huurder.Ook ITT Toren staat in de schijnwerpers. Kortgeleden verscheen een bericht over een mogelijk overnamebod op het certificaat. Gevoed door enige speculatie ging de koers naar 135 euro eind oktober. Het uitblijven van nieuws zorgde voor een koersval van 15 procent in november. In december trok de koers terug aan en hij sloot donderdag af op 121 euro. Dinsdag maken de bestuurders via een financieel bericht in deze krant de details van het overnamebod bekend.