VastNed Retail: een veilige belegging

De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde beleggingsmaatschappijen voor onroerend goed: VastNed Retail dat belegt in winkels en VastNed Offices/Industrial dat gespecialiseerd is in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. VastNed Retail bezit voor 1,55 miljard euro winkels, winkelcentra en baanwinkels in Nederland, Duitsland, Spanje, Frankrijk, België en Italië en is een van de grootste Europese onroerendgoedmaatschappijen. VastNed Retail heeft in Nederland de fiscale status van beleggingsinstelling. Dit betekent dat het geen vennootschapsbelasting moet betalen op voorwaarde haar volledige fiscale winst als dividend uit te keren.De vastgoedportefeuille van 1,557 miljard euro bestaat voor 95 procent uit winkels en 5 procent uit ander onroerend goed. In de praktijk gaat het om appartementen en kantoren gevestigd boven de winkels. Om het rendement te verhogen wordt bijna de helft van de vastgoedportefeuille gefinancierd met krediet. De geografische spreiding van de portefeuille is de volgende: Nederland 39 procent, Duitsland 19 procent, Spanje 16 procent, België 12 procent en Italië 2 procent. De belangen in België zijn ondergebracht in de 77,8 procent dochter Intervest Retail, welke eveneens genoteerd is. Binnenstadswinkels nemen 29 procent van de verhuurde vloeroppervlakte voor hun rekening, periferie- en baanwinkels 23 procent, winkelcentra 19 procent, wijk- en buurtwinkels 17 procent, stadswinkelcentra 12 procent. VastNed Retail had eind 2001 866.000 vierkante meter winkelruimte in eigendom. De leegstand bedroeg slechts 2,5 procent van de theoretische bruto huuropbrengsten. Wegens het gevaar van leegstand zijn een evenwichtige spreiding van de afloop- en de verlengdata van de huurcontracten zeer belangrijk. Met een mooie spreiding (7 procent in 2002, 20 procent in 2003, 17 procent in 2004, 14 procent in 2005, 17 procent in 2006 en 25 procent in 2007 en volgende jaren) zijn de risicos beperkt. Over het algemeen maken de meeste huurders gebruik van de mogelijkheid hun huurcontracten te verlengen. Meestal gaat dit gepaard met licht hogere huurprijzen.De koers van VastNed Retail kende de laatste jaren weinig schommelingen. Tijdens de grote beurshausse van 1997-2000 ervaarden de beleggers dit als een groot nadeel. Het verslechterde beursklimaat doet veel beleggers hier anders over denken. Juist zoals de Belgische vastgoedbevaks worden de Nederlandse vastgoedbeleggingsinstellingen vooral gekocht voor hun hoog rendement (ca 5,8 procent bruto). Het fiscaal statuut van de Belgische vastgoedbevaks , met slechts 15 procent roerende voorheffing, is echter interessanter dan dat van de Nederlandse (25 procent roerende voorheffing in Nederland en vervolgens 20 procent in België), hoewel de Nederlanders dit proberen te compenseren door fiscaal niet belaste keuzedividenden in aandelen uit te keren. Hoewel we VastNed retail een zeer interessante belegging vinden, gaat onze voorkeur wegens het verschil in nettorendement naar de Belgische vastgoedbevaks. ES