'Fannie & Freddie geen daders maar slachtoffers'

Fannie en Freddie worden wel eens omschreven als 'de kanker van de hypotheekmarkt die in metastase ging om zo de financiële crisis te veroorzaken'.

In dat geval sluimert de kanker wel al lang. Fannie Mae werd opgericht in 1938 tijdens de Grote Depressie van de jaren 30 om hypotheken te verhandelen die verzekerd waren door een overheidsagentschap. Later verdween die expliciete overheidsgarantie.

In 1970 werd Fannie zelfs geprivatiseerd. Om een efficiënte marktwerking te verzekeren kreeg Fannie datzelfde jaar een broertje, Freddie Mac. Beide konden op de secundaire markt onverzekerde hypotheken opkopen. Ze verstrekken zelf dus geen kredieten, maar kopen die over van banken die aan hun kredietvereisten voldoen. Die laatste krijgen daardoor meer ruimte om nieuwe hypotheken uit te schrijven.

De hypotheekreuzen groeiden in de decennia daarna uit tot een schisma van formaat. De overheid bleef zich via regulering en politieke voorkeuren stevig moeien in wat ondertussen private bedrijven waren. Zo was er in de jaren 90 een stevige opstoot in de vastgoedmarkt omdat opeenvolgende presidenten zwaar inzetten op huizenbezit.

Dat dopeerde de vastgoedprijzen, omdat de gestegen marktwaarde het voor de bezitters mogelijk maakte om hun hun hypotheek te herfinancieren en zo hun huis als geldautomaat te gebruiken.

Maar op een bepaald ogenblik was de vijver van de goede klanten - de zogenaamde prime mortgage loans - leeggevist. Banken verruimden hun horizonten dus naar mensen die voorheen niet in aanmerking kwamen. Denk hierbij in het ergste geval maar aan de fameuze NINJA loans (No Job, No Income or Asset). Niet bepaald topkredieten dus, vandaar ook de naam 'subprime' hypotheken.

De kans op een wanbetaling op deze leningen lag hoger, maar daar lagen de banken niet echt wakker van. In het slechtste geval konden ze toch gewoon de huizen aanslaan en verkopen?  De totale Amerikaanse hypotheekschuld steeg tussen 1992 en 2007 - toen het feestje bij het spatten van de bel bruut stopte - van 2.800 tot 10.200 miljard dollar. Sinds hun piek in 2006 zijn de huizenprijzen met een derde teruggevallen, veel meer dan de modellen waarmee de banken werkten voor mogelijk hielden.

De vastgoedcrash zette daardoor veel huizen 'onder water', wat erop neerkomt dat de hypotheek hoger ligt dan de verkoopwaarde van de woning.

De huizencrisis haalde ook Fannie en Freddie onderuit. Op 7 september 2008 gingen Fannie en Freddie onder curatele bij het federaal huisvestingsagentschap.

Maar hebben ze dat aan zichzelf te danken, of zijn ze genekt door de omstandigheden? Die vraag trachten onderzoekers van de St.-Louis Fed te beantwoorden in een nieuwe studie. 'Heeft de wetgeving voor betaalbare huisvesting bijgedragen aan de sterke toename van subprime-effecten?', luidt hun onderzoeksvraag. Het antwoord bestaat uit amper twee letters. 'No.'

Dit klinkt enorm verrassend, een beetje alsof de aarde dan toch niet rond is. Maar dat antwoord is eigenlijk best genuanceerd. De vorsers ontkennen niet dat banken leningen verstrekten aan klanten die daar normaal gezien niet voor in aanmerking kwamen. Of dat door de opeenvolgende herverpakkingen via buitenbalansvehikels - een carrousel waarin ook de GSE's meedraaiden - het hele financiële stelsel besmet raakte.

Wat ze wel zeggen is dat het niet de versoepelde wetgeving is die als katalysator heeft gefungeerd voor de crisis. Fannie en Freddie zijn met andere woorden het slachtoffer van de carrousel, en niet degenen die ze in gang hebben gezet.

Concreet gaat het om twee wetten. De eerste is de Community Reinvestment Act (CRA) uit 1977 die (spaar)banken en GSE's aanmoedigde om leningen te verstrekken aan gezinnen en individuen met een laag inkomen. De tweede, uit 1992, is specifiek gericht op Fannie en Freddie. Zij moeten vanaf dan bepaalde doelstellingen halen, waaronder meer leningen aan streken waar er relatief meer minderheden of inwoners met een laag inkomen zijn.

Gelukkig waren er die hypotheekeffecten, waarmee ze die doelstellingen gemakkelijker konden halen dan via individuele leningen. Iedereen won, want de banken mochten dat soort effecten ook inbrengen in hun CRA-beleid.

Het lijkt dus simple comme bonjour dat de gevolgen navenant waren. Toch vinden de onderzoekers verrassend genoeg geen impact voor de subprime-markt (wel voor de prime hypotheken). 'Leenvolumes, rentes, en faillissementsratio's zijn door deze initiatieven niet gestegen. Het kan wel zijn dat de GSE's subprime-leningen hebben aangemoedigd door er grote paketten van te kopen. Dat ze er veel van gekocht hebben en dat dit een belangrijke rol gespeeld heeft in hun ondergang, valt niet te betwijfelen. Niettemin toont ons onderzoek aan dat de rol die zij in de crisis gespeeld hebben niet te wijten is aan hun mandaat om betaalbare woningen te stimuleren.' 

Allemaal goed en wel, maar de GSE's blijven wel reuzen op lemen voeten, en een dure erfenis voor de Amerikaanse belastingsbetalers. Dat de politici nog steeds niet weten wat ze er mee moeten aanvangen, werd enkele maanden geleden pijnlijk duidelijk. Begin januari gaf de Federal Reserve het Amerikaans Congres namelijk ongevraagd advies over wat die moet doen om de huizenmarkt te stimuleren. De politici reageerden als door een adder gebeten.

@daanballegeer