Vastgoed verdient plaats in gediversifieerde portefeuille

Beleggers die interesse hebben in een onrechtstreekse belegging in vastgoed via de beurs hebben daarvoor verschillende mogelijkheden: certificaten, bevaks, beleggingsfondsen of aandelen. De verschillende vastgoedeffecten hebben het de voorbije drie jaar zeer goed gedaan. Een belangrijke reden ligt bij het imago van 'veilige haven'. Toch is vastgoed onderhevig aan de conjunctuur. Vastgoed verdient wel een plaats in een goed gediversifieerde beleggingsportefeuille. Christophe de Rijcke

Vastgoedbedrijven zijn moeilijk te vergelijken met andere sectoren op de beurs. Ze zijn een beleggingscategorie op zich. Deze bewering wordt geregeld gestaafd met statistisch onderzoek. Vastgoedaandelen evolueren sterk verschillend van aandelen en obligaties. Het opnemen van vastgoed in de portefeuille leidt tot een hogere diversificatie, en bijgevolg een lager risico.

Klassiek bedraagt het gewicht van vastgoed in een portefeuille ongeveer 5 procent, hoewel de liefhebbers tot 15 procent of meer van de portefeuille reserveren. Het gewicht van vastgoed varieert naargelang de visie op de economische conjunctuur. Vastgoed rendeert vooral in periodes van (hyper)inflatie en is absoluut te mijden in geval van deflatie. Vastgoed is ook een laatcyclische activiteit en mag dus niet te snel gekocht worden bij de eerste tekenen van een economisch herstel. Hoe lang nog voor leegstand, goedkope onderverhuringen en nieuwe projecten in de Brusselse periferie verteerd zijn?

De reactie van vastgoed op de economische conjunctuur verschilt naargelang de vastgoedtypes. Kantoren zijn veruit het meest conjunctuurgevoelige segment, gevolgd door semi-industrieel vastgoed en winkels op toplocaties. Residentieel vastgoed, baanwinkels en winkelcentra gedragen zich conjunctuurbestendiger.

De baksteen die de Belg in de maag heeft, kwam ook snel tot uiting op de beurs. In de jaren 60 ontstonden vastgoedcertificaten onder impuls van de distributeurs Colruyt en Delhaize. In die tijd begon de evolutie van de kruidenier naar het grootwarenhuis. Maar de distributeurs hadden niet genoeg middelen om warenhuizen op te trekken. Het vastgoedcertificaat bracht de oplossing. Een vastgoedcertificaat geeft de houder ervan het recht op de huuropbrengsten en latere verkoopopbrengst van meestal één gebouw.

Een eerste nadeel van een vastgoedcertificaat is echter de te beperkte spreiding van gebouwen. Een tweede nadeel is dat certificaten alle opbrengsten moeten uitkeren en bijgevolg geen renovatie kunnen doorvoeren bij het vertrek van een huurder. Het certificaat ziet dan geen enkele uitweg dan te verkopen _ tegen een bodemprijs.

Toch zijn er ook enkele parels onder de certificaten te vinden. De certificaten die betrekking hebben op winkelcentra en baanwinkels bieden een voldoende spreiding in huurders. En kantoorgebouwen die voor lange termijn aan een overheidsinstantie zijn verhuurd, kunnen ook een interessant dividendrendement opleveren. De 30 vastgoedcertificaten zijn samen goed voor een marktkapitalisatie van 800 miljoen euro. Ze zijn de op een na belangrijkste 'indirecte' vastgoedbelegging na vastgoedbevaks.

Met de vastgoedbevaks werd een mouw gepast aan de nadelen van veel vastgoedcertificaten. Toen ze in 1995 werden opgericht, werd meteen ook de spreidingsvereiste opgelegd. Maximaal 20 procent van de portefeuille mag in één gebouw worden belegd. Vastgoedbevaks hebben de financiële draagkracht om oudere gebouwen te renoveren zodat herverhuring mogelijk wordt.

Cofinimmo, Befimmo en Serviceflats Invest behoorden tot de eerste vastgoedbevaks. De grote boom kwam er in 1998-1999 toen er maar liefst zes vastgoedbevaks bijkwamen. De populariteit bereikte een hoogtepunt begin 1999. Op dat moment was de rentevoet op lange termijn reeds 14 maanden aan het dalen. Beleggers zochten naar instrumenten met een voldoende hoog dividendrendement en vonden die in vastgoedbevaks. Maar het piepjonge product was nog niet rijp voor het succes. De koersen overstegen ruimschoots de door de vastgoedexperts geschatte intrinsieke waarde. Siref, intussen overgenomen door Intervest Offices, kwam met een premie van 30 procent op de markt.

De remonte van de rente zorgde vanaf februari 1999 voor grote koersvallen. Pas in oktober 2000 herstelden vastgoedbevaks van deze mokerslag. Maar na een flinke remonte van drie jaar hebben de vastgoedbevaks nog steeds niet de topkoersen van weleer bereikt. Sinds de lente van 2003 durven vastgoedbevaks (Retail Estates, WDP) ook terug een publieke kapitaaloperatie door te voeren, maar dan wel tegen een korting op de intrinsieke waarde. De gezamenlijke marktkapitalisatie bedraagt 2,6 miljard euro. Ze zijn veruit de belangrijkste indirecte vastgoedbelegging in België.

Het succes van vastgoedbevaks heeft ook een fiscaal motief. Vastgoedgroepen die zich omvormen tot vastgoedbevaks betalen geen vennootschapsbelasting meer. Ze moeten wel een eenmalige exit taks betalen van ruim 20 procent op de meerwaarde. De roerende voorheffing op de dividenden bedraagt 15 procent, tegenover 25 procent voor aandelen en voor vastgoedcertificaten die uitgegeven zijn voor maart 1990.

Vastgoedbeleggingsfondsen vormen de derde categorie van indirecte vastgoedbeleggingen. Ze beheren gezamenlijk meer dan 500 miljoen euro. Beleggingsfondsen bouwen een eigen portefeuille van vastgoedpapier uit. Sommige fondsen zoals KBC Select Immo Belgium en Atlas Belgian Real Estate concentreren zich voornamelijk op vastgoedbevaks en vastgoedcertificaten. Ze hebben het voordeel dat ze als beleggingsfondsen de dividenden bruto innen. Andere, zoals PAM European Real Estate en KBC Select Immo Europe, beheren ook Europese vastgoedaandelen. De vastgoedaandelen buiten Nederland en België hebben doorgaans een lager dividendrendement omdat ze niet de verplichting krijgen om het grootste deel van de winst uit te keren.

De laatste categorie zijn die van traditionele vastgoedaandelen. Deze categorie sterft langzaam uit. De grootste vastgoedaandelen vormden zich om tot vastgoedbevaks. Vastgoedholdings zoals Electrorail en Foncière Vauban verdwenen van de beurs. Agridec blijft over en is gespecialiseerd in winkelvastgoed. Immobel en Atenor zijn actief in projectontwikkeling. Na oplevering proberen ze de gebouwen zo snel mogelijk te verkopen.

Het 'papieren' Belgische vastgoed is vandaag zo'n 4,5 miljard euro waard. Een peulschil in vergelijking met de op Euronext Brussel genoteerde aandelen waarvan de gezamenlijke marktkapitalisatie goed is voor een kleine 150 miljard euro. Maar toch is er genoeg aanbod om een beperkt gewicht van het vermogen aan vastgoed te wijden.

Voor een belegging in vastgoedcertificaten is een gedegen kennis en opvolging van de sector belangrijk. Een wijziging in de bezettingsgraad, noodzakelijke renovaties en dergelijke kunnen een grote invloed hebben op het vastgoedcertificaat. Het studiewerk, en vooral het genomen risico, wordt beloond met een dividendrendement dat gemiddeld 1 tot 2 procent hoger ligt dan bij vastgoedbevaks.

Bij vastgoedbevaks volstaat een algemene kennis van de trends. De meeste vastgoedbevaks specialiseren zich in een bepaalde sector: kantoren (stadslocaties of in de rand), semi-industrieel, winkels of residentieel. Dit laat de belegger toe om in te spelen op de verschillende fasen in de economische conjunctuur. De sectoren reageren verschillend op de economische cycli. Enkele vastgoedbevaks menen dat ze beter zelf de sector kiezen. Wereldhave Belgium, Intervest Offices en Warehouses Estates Belgium hebben verschillende vastgoedsectoren in portefeuille.

Wie helemaal geen zin heeft om de sector op te volgen, heeft het meest baat bij het beleggingsfonds dat maximaal gespreid belegt over alle locaties en segmenten.

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud