'Vastgoedbelegger hoeft geen zeepbel te vrezen'

(tijd) - 'De Belgen hoeven geen ineenstorting van de vastgoedprijzen te vrezen. Die prijzen zijn de jongste jaren wel gestegen maar niet in die mate dat men van een zeepbel kan spreken.' Dat zegt Ivan Van De Cloot, onderzoeker bij de bankverzekeraar ING België. Uit zijn analyse blijkt ook dat een woning voor de gemiddelde Belg beter betaalbaar is dan vijf jaar geleden.

74,4 procent van de Belgische gezinnen bezat in 1997 een eigen woning. Voor veel gezinnen is de eigen woning het belangrijkste bestanddeel van het vermogen. Het is het dan ook belangrijk te weten of de waarde van de woning stijgt of instort.

Onder leiding van Ivan Van De Cloot onderzocht de studiedienst van ING of de prijzen op de Belgische woningmarkt kunnen uiteenspatten zoals dat het geval was met de zeepbel onder de aandelenmarkt in maart 2000.

'In België is de kans op zo'n doemscenario erg klein. De vastgoedprijzen zijn de jongste jaren wel gestegen, maar niet in die mate dat men van een zeepbel kan gewagen. En zonder echte zeepbel is er ook geen gevaar op barsten', zegt Van De Cloot.

De onderzoeker legt uit dat prijsschommelingen op de woningmarkt normaal zijn. De jongste jaren zijn de woningprijzen wel scherper gestegen dan voordien. Maar dat heeft volgens ING te maken met structurele factoren zoals de schaarste aan bouwgronden. 'De reële bouwgrondprijzen zijn tussen 1985 en 2002 met bijna 144 procent toegenomen terwijl de woningprijzen in diezelfde periode zijn verdubbeld. De bouwkosten zijn daarentegen met maar 7,3 procent gestegen.' De schaarste aan bouwpercelen, vooral in Vlaanderen, leidt tot een daling in de gemiddelde oppervlakte ervan. In 2003 was de gemiddelde oppervlakte van een bouwperceel in Vlaanderen 700 m2 tegen 820 m2 in 2000.

'Vooral de stijgende grondprijzen doen de kopers naar bestaande woningen of naar de renovatie van bestaande woningen grijpen. Ook al kan men dit jaar wegens de heropleving van de conjunctuur een herleving van de bouwmarkt verwachten, de structurele trend is neerwaarts', zegt Van De Cloot.

'Toch is investeren in vastgoed niet altijd zonder risico', waarschuwt Van De Cloot. 'De aandelenmarkt is wel volatieler maar vastgoed kent ook zijn crisissen zoals die tussen 1979 en 1985 toen de woningprijzen reëel met 40 procent zakten.'

De onderzoekers stelden ook vast dat de woningprijzen veel sterker zijn gestegen dan de huurprijzen: 'Door de opeenvolgende maatregelen om de huurprijzen te beperken, is de opbrengst van vastgoed niet zo schitterend. Tussen 1997 en 2001 namen de huurprijzen slechts met 2 procent per jaar toe, net iets meer dan de inflatie. Daarom beslissen veel verhuurders hun onroerend goed te verkopen. Het aandeel van de verhuurde woningen in de woningvoorraad is dan ook structureel gedaald van 38 procent in 1980 tot 28 procent in 2000.

De woningprijzen namen de jongste twintig jaar gemiddeld met 5,9 procent per jaar toe. Het inkomen steeg daarentegen met maar 3,9 procent per jaar. 'Toch betekent dit niet dat een woning minder betaalbaar is geworden', zegt Van De Cloot. Om die stelling te staven ontwikkelde ING een betaalbaarheidsindex waarin drie bepalende factoren zijn vervat: de ontwikkeling van het beschikbaar inkomen, de prijsontwikkelingen en de wijzigingen van de hypothecaire rente. De kosten van een hypothecaire lening vormen een belangrijke factor in de betaalbaarheid van een woning. De kopers van woningen zijn meer gaan lenen, maar de schuldgraad van de particulieren in België blijft beduidend lager dan die van onze buurlanden.

Van De Cloot verwacht dat de rentetarieven vanaf dit jaar opnieuw stijgen.'Maar de verwachte stijging van de rente is niet van die aard dat de woningen daardoor onbetaalbaar worden', besluit Van De Cloot.

EC

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud