Advertentie
Advertentie
analyse netto

Bakstenen bakken zoete broodjes op de beurs

Als u alle vastgoedaandelen van de Brusselse koerslijst zou kopen, ontvangt u een gemiddeld dividendrendement van 3,2 procent netto.

De meeste vastgoedbedrijven op de Brusselse beurs floreerden in het eerste halfjaar. Zelfs de winkelspelers herstellen langzaam van de coronapandemie. Zitten er nog kansen tussen de bakstenen op de beurs, of is het beste achter de rug?

Veel Belgen hebben een spreekwoordelijke baksteen in de maag, maar ook voor beleggers vormen bakstenen vaak een hoeksteen van de portefeuille. Met beursgenoteerd vastgoed ontkomt u aan de rompslomp die bij verhuren hoort, en ontvangt u toch een deftig rendement. Als u alle vastgoedaandelen van de Brusselse koerslijst zou kopen, ontvangt u een gemiddeld dividendrendement van 3,2 procent netto. Daarnaast kunt u profiteren van eventuele koersstijgingen. Sinds Nieuwjaar stegen de Belgische vastgoedaandelen gemiddeld 13,3 procent. Slechts vier (Leasinvest, Warehouses Estates Belgium, Inclusio en Befimmo) zadelden u op met een verlies.

‘De vastgoedaandelen genieten van heel wat rugwind’, zegt de onafhankelijke analist Gert De Mesure. ‘In de eerste plaats biedt de renteomgeving steun. Door de langdurig lage rentevoeten op de obligatiemarkt zoeken almaar meer beleggers investeringen die meer renderen. Begin dit jaar bood de rente wat weerstand en leek de weg naar boven ingezet, maar sinds de piek in mei is de langetermijnrente weer gezakt.’

21
Home Invest trekt al 21 jaar op rij zijn dividend op, en belooft dat ook de komende jaren te doen.

‘Ten tweede is er een correlatie tussen de vastgoedaandelen en de beursindexen. Als de hele beurs sterk presteert, zoals dit jaar, scoren ook de vastgoedbedrijven meestal goed.’

‘En ten derde legden veel individuele bedrijven uit de sector sterke resultaten voor, met groeiende winsten, de belofte van hogere dividenden en rooskleurige vooruitzichten. Al zijn er grote verschillen. De logistiek boomt dankzij de opmars van e-commerce en de wens van de bedrijven om grotere voorraden aan te leggen. De spelers in zorgvastgoed hebben bewezen dat ze de pandemie goed hebben doorstaan en zetten hun groeiverhaal voort. Ook woningvastgoed bewijst zijn weerbaarheid. Sommige winkelspelers blijven het daarentegen moeilijk hebben. En op de kantoormarkt heerst onzekerheid door het toegenomen thuiswerk.’

Magazijnen

De magazijniers zetten ook op de beurs de topprestaties neer. WDP en Montea wonnen beide ongeveer een derde en verhoogden hun prognoses voor de winst en het dividend. Intervest Offices & Warehouses hield de beursklim beperkt tot 11 procent. De portefeuille van Intervest bestaat voor 36 procent uit kantoren. De bezettingsgraad bij het bedrijf toont het enorme verschil tussen de segmenten. De magazijnen zijn volledig verhuurd, de kantoren voor amper 87 procent. Bovendien valt eind dit jaar de grootste huurder weg, wanneer PwC zijn site in Woluwe verlaat. Toch is Intervest van de drie het aandeel met het meeste koopadviezen.

Care Property is defensiever dan Aedifica, omdat 40 procent van de huurinkomsten van Belgische overheidsinstellingen komt.
Wido Jongman
Analist KBC Securities

De specialisten in logistiek vastgoed noteren met de hoogste premies op de beurs. Zowel WDP als Montea is ruim dubbel zo duur als de waarde van hun individuele panden samen. ‘Dat is perfect te verklaren’, zegt De Mesure. ‘De markt waardeert die bedrijven als vastgoedontwikkelaars. Die noteren ook tegen 1 à 2 keer hun eigen vermogen. Meer en meer gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) ontwikkelen of herontwikkelen zelf projecten, in plaats van ze louter te kopen en te verhuren. Dat levert hogere rendementen op. Wie dat niet doet, krijgt een lagere waardering opgeplakt.’

In de logistiek heeft VGP niet het statuut van gvv. De ontwikkelaar van logistieke parken moet zich daarom niet houden aan wettelijke bepalingen, zoals de verplichting minstens 80 procent van de winst uit te keren. Daardoor kan VGP sneller groeien. Het bedrijf recycleert zijn kapitaal op de verkoop van magazijnen veel sneller, al blijft een deel in de vennootschap via een joint venture met de verzekeraar Allianz. VGP is dit jaar de onbetwiste vastgoedprimus op de beurs met een spurt van 64 procent.

VGP is dit jaar de onbetwiste vastgoedprimus op de beurs met een spurt van 64 procent.

De nummer twee is een ‘tijdelijk magazijn’ waar ook particulieren terechtkunnen: Shurgard. De verhuurder van opslagplaatsen won 39 procent. ‘Shurgard is een natuurlijke consolidator in een onverzadigde markt’, verklaart Wim Lewi van KBC Securities zijn koopadvies. ‘Het potentieel is enorm. Door schaalvoordelen, digitalisering en meer inkomsten van bestaande klanten is Shurgard een groeiaandeel. Het is tegelijk een veilig aandeel. De balans is met een schuldgraad van minder dan 18 procent solide als een rots.’ Shurgard hield donderdag een investeerdersdag. Om meer te kunnen groeien houdt het bedrijf zijn coupon de komende jaren stabiel.

De Mesure is voorzichtig met de magazijniers: ‘Het is almaar moeilijker grond te vinden en projecten met hoge rendementen te realiseren.’

Oversterfte

De spelers in zorgvastgoed hadden voor corona alleen de wind mee, maar de pandemie leidde tot een oversterfte bij bejaarden en zo’n 10 procent leegstand in de rusthuizen. De halfjaarcijfers bewijzen dat de sector grotendeels hersteld is van de klappen. Zowel Aedifica, Care Property Invest als Cofinimmo trok zijn verwachtingen op. Aedifica is tegen ruim 30 keer de winst voor 2021 het duurst. Met een marktwaarde van 4,3 miljard euro en als overnamemachine in de sector trok het bedrijf onlangs veel institutionele beleggers aan. Door de koersklim verlaagde KBC Securities de rating eind augustus van ‘kopen’ naar ‘opbouwen’.

Voor Cofinimmo nadert een kantelmoment. De portefeuille bestaat voor 59 procent uit wat de wetgever als ‘zorgvastgoed’ beschouwt. Als Cofinimmo de drempel van 60 procent overschrijdt, halveert de dividendbelasting het boekjaar erna tot 15 procent. Door het hoge investeringsritme zal Cofinimmo dat wellicht in 2022 halen. Cofinimmo is een kwart goedkoper dan zijn sectorgenoten door de aanwezigheid van kantoren en cafés in de portefeuille, waar de markt een korting op toepast.

De markt waardeert de logistieke spelers als vastgoedontwikkelaars. Die noteren ook tegen 1 à 2 keer hun eigen vermogen.
Gert De Mesure
Onafhankelijke analist

Als pure kantoorspeler noteert Befimmo met de grootste korting. U kunt het aandeel 41 procent goedkoper kopen dan zijn intrinsieke waarde. De nieuwe CEO Jean-Philip Vroninks moet veel lopende projecten tot een goed einde brengen. Het belangrijkste is de verbouwing van de WTC-torens in de Brusselse Noordwijk tot het ZIN-project. Daarin komen onder meer kantoren voor de Vlaamse overheid, appartementen en een hotel. Door de omvang van het project zoekt Befimmo nog een financiële partner. Het Quatuor-project aan de kleine ring in de Noordwijk werd in augustus opgeleverd. Het staat nog voor 30 procent leeg. Door de vele onzekerheden en de dividendverlagingen kan Befimmo bij het analistenheir op het minste enthousiasme rekenen.

Leasinvest mikt zowel op kantoren, winkels als woningen. Het aandeel zit al een tijdje in de verdomhoek. Leasinvest gaf zopas zijn gvv-statuut op en fuseert met een andere dochter van moeder Ackermans & van Haaren: de projectontwikkelaar Extensa die voornamelijk op de Brusselse Tour & Taxis-site actief is. ‘Veel beleggers wachten de cijfers van de nieuwe groep af. Dat creëert onzekerheid’, zegt De Mesure. ‘Daarnaast moeten sommige professionele beleggers het aandeel verkopen omdat ze alleen in gvv’s mogen investeren. Dat kan nog op de koers wegen, wat een opportuniteit kan scheppen.’

Projectontwikkelaars

Leasinvest treedt toe tot de sector van projectontwikkaars waartoe ook Immobel, Atenor en Banimmo horen. Atenor-topman Stéphan Sonneville uitte deze week zijn ongenoegen over de beurskoers, die nog altijd 15 procent onder het precoronapeil noteert. ‘De koers staat niet in verhouding tot onze waarde’, zei hij. ‘Zelf heb ik de voorbije 18 maanden regelmatig bijgekocht.’

Volgens Sonneville onderschatten beleggers het gewicht van de veilige woningprojecten in de portefeuille. Hij stelt bovendien dat de vraag naar moderne kantoren die aan strenge milieunormen voldoen erg groot blijft, want veel panden zijn verouderd.

Immobel legt zich iets meer toe op residentieel vastgoed, maar bengelt ook een tiende onder het peil van begin 2020. Alle analisten die Immobel opvolgen, hanteren een koopadvies (zie kaderstuk onderaan). Banimmo is een herstructureringsverhaal. Na jarenlange verliezen, boekte de ontwikkelaar voor het eerst winst.

Tweespalt

In het winkelsegment kwam de verhuur in de eerste jaarhelft opnieuw op gang. Tegenover het barre eerste semester van 2020 steeg de vraag met 40 procent. De ketens Action en Dunkin’ Donuts openden de meeste nieuwe vestigingen. Terwijl de baanwinkels nog relatief goed scoren dankzij hun gemakkelijke bereikbaarheid en gratis parkings, hebben de stadswinkels het moeilijk. De pandemie maakte dat klanten schrik hadden om zich naar drukke winkelstraten te begeven.

Structureel spelen nog elementen. E-commerce drukt vooral op de omzet van verkopers van kleding, schoenen en accessoires die je vaak in winkelstraten terugvindt. Bovendien maakten veel steden en gemeenten het lastig om met de auto in de centra te geraken, en is parkeren vaak duur.

Bij het hernieuwen of sluiten van huurcontracten moeten de verhuurders van stadswinkels vaak water in de wijn doen. Vooral Vastned Belgium werd getroffen. Het weegt ook op de waarde van de panden. Vastned Belgium zag de waarde van zijn winkels met 7,2 miljoen euro afbrokkelen, omgerekend 2,3 procent. ‘Onze focus in 2021 ligt op de tijdige inning van de huurgelden en het behoud van een goede bezettingsgraad’, stipt het bedrijf aan. Wellicht hebben veel aandeelhouders spijt dat de Nederlandse moeder Vastned er in 2018 niet in slaagde haar Belgische dochter van de beurs te halen. De koers bengelt bijna de helft onder het toenmalige bod van 57,50 euro.

Terwijl Vastned Belgium amper schulden heeft, torst rivaal Qrf een schuldgraad van 50 procent. Het bedrijf van de Oostendse familie Vanmoerkerke deed deze zomer zijn eerste grote aankoop sinds lang: het pand in de Gentse Veldstraat waar de keten Fnac decennia gevestigd was. Er is nog geen nieuwe huurder, maar Qrf meent dat de locatie aantrekkelijk genoeg is om na een renovatie kandidaten aan te trekken.

De koers van Vastned Belgium bengelt bijna de helft onder het toenmalige bod van moeder Vastned van 57,50 euro.

Ascencio is in het winkelsegment minder risicovol. 60 procent van de inkomsten komt uit de defensieve en florerende sectoren voeding, doe-het-zelf en decoratie. Ascencio voorspelt een minstens stabiel dividend, wat het rendement op 5,1 procent netto brengt. Ascencio telt vooral baanwinkels, wat ook de specialisatie is van Retail Estates . Dat slaagde erin de kwartaalwinst per aandeel met 4 procent op te krikken tot boven het precoronapeil. Ook de waarde van de panden dikte aan. De meeste analisten verkiezen dan ook baan- boven stadswinkels.

De eigenaar van winkelcentra Wereldhave Belgium levert met ruim 6 procent netto het hoogste dividendrendement, maar de specialisten zijn argwanend over de toekomstige coupons. Wereldhave slaagde er wel in de leegstand in zes maanden met 1,8 procentpunt te verkleinen tot amper 3,8 procent. De intrinsieke waarde per aandeel kreeg echter een klap van 5 procent. Het kleine Warehouses Estates Belgium , dat naast winkels ook kantoren en magazijnen verhuurt, gaf nog geen halfjaarcijfers.

Huisje weltevree

De woningeigenaars zijn wellicht de veiligste. Hun koersen zijn niet geëxplodeerd zoals in het logistieke segment, terwijl de aan de inflatie gelinkte huurinkomsten de coupons ondersteunen. Bovendien groeien ze nog. De Mesure tipt Home Invest . ‘Wellicht het meest defensieve vastgoedaandeel, dat al 21 jaar op rij zijn dividend verhoogt.’ Home Invest legde donderdag uitstekende cijfers voor.

Inclusio levert met een nettorendement van 1,5 procent amper de helft op van Home Invest, maar u steunt het nobele doel om meer sociale huisvesting te creëren. Deze week verhoogde Degroof Petercam het advies van ‘houden’ naar ‘kopen’. ‘Inclusio is tot onder zijn introductieprijs gezakt, terwijl het bedrijf alle beloftes inlost’, zegt analist Herman van der Loos.

Xior huisvest studenten. De vraag naar studentenkoten trekt dit academiejaar weer fors aan. De kotbaas bevestigde dat de winst en het dividend per aandeel 6 procent moeten stijgen. De waardering ligt in lijn met de sector, het dividendrendement is wat hoger.

Wie in vastgoed belegt, moet beseffen dat zelfs deze als veilig geboekstaafde investering risico’s inhoudt. ‘De waardering is vandaag correct’, zegt Dirk Peeters, beheerder van het beurshuis Leleux. ‘Waar de koersen naartoe gaan, hangt vooral af van de rente en de inflatieverwachtingen. Mijn aanvoelen is dat er op dit moment ruimte is voor een kleine correctie.’

Naast een hogere rente, is ook het beursklimaat van belang. Sommige strategen vrezen dat na de rally een dip volgt. Dan zijn ook bakstenen niet immuun. Al leert de geschiedenis dat individuele bedrijven met de juiste strategie die dips makkelijk weer te boven komen.

‘Immobel en Care Property meest koopwaardig’

Van alle Belgische vastgoedaandelen zijn analisten het positiefst over Immobel. De projectontwikkelaar krijgt koopadviezen van de vier beurshuizen die het aandeel opvolgen. Ook de beleggingsbladen zijn positief. ‘Met een pijplijn van 5,4 miljard euro, een relatief lage schuldgraad van 57 procent en 146 miljoen cash in huis kan Immobel zijn groeiplan realiseren en tegelijk zijn politiek om het dividend jaarlijks 4 à 10 procent te laten stijgen voortzetten’, oordeelt Kepler Cheuvreux.
Nummer twee is Care Property Invest. De eigenaar van zorgvastgoed is onder meer een ‘top pick’ bij KBC Securities. ‘We zijn positief over de hele sector. De vraag op de lange termijn groeit, en de sector werkt met contracten op zeer lange termijn. Care Property is defensiever dan Aedifica, omdat 40 procent van de huurinkomsten van Belgische overheidsinstellingen komt’, zegt analist Wido Jongman. ‘Wij hanteren een koersdoel van 38 euro.’
Nummer drie is Intervest Offices & Warehouses. ‘Intervest noteert tegen 15 keer zijn verwachte winst voor 2022, vergeleken met 28 à 32 keer voor de pure logistieke spelers’, zegt Herman van der Loos van Degroof Petercam. ‘Een korting tegenover de pure spelers is terecht, maar dit is excessief door het groeiende belang van magazijnen, de weerbaarheid van de kantoren en het goede trackrecord van het bedrijf.’

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud