analyse

Vermijd een baksteen op uw maag

©Dominic Verhulst/dotch.be

In vastgoed beleggen kan op twee manieren: rechtstreeks in vastgoed of onrechtstreeks via vastgoedeffecten. Zowel gebouwen als effecten kloppen het spaarboekje nog vlot qua rendement. Maar houd rekening met alle kosten en onzekerheden.

Een halve eeuw lang leverde vastgoed zowat 6 procent meerwaarde per jaar op. ‘De meerwaarde is de grootste hefboom voor het rendement, omdat een flink deel van de investering ontleend is. Maar in 2015 wordt een waardestijging tot slechts 1 procent verwacht, terwijl de hypotheekrentes nooit zo laag stonden. Wat wordt dat wanneer de rente stijgt?’, zo verwoordt John Romain van Immotheker een fikse onzekerheid voor vastgoedbeleggingen.

Niet voor de snelle winst

De impact van de meerwaarde op het rendement is enorm. ‘Neem een woning van 200.000 euro, met 50.000 euro uit eigen middelen en 750 euro huur per maand. Een jaarlijkse meerwaarde van 5 procent levert na vijf jaar 6,8 procent rendement op, na tien jaar 11 procent. Bij 1 procent jaarlijkse meerwaarde bedraagt na vijf jaar het rendement min 9,1 procent en pas na twintig jaar plus 2,5 procent.’ Gemiddeld wordt vandaag 3 procent meerwaarde verwacht, goed voor 6 procent rendement na tien jaar en dus beter dan het spaarboekje. ‘Maar een 65-jarige kan zo geen extra pensioen meer opbouwen. Wie een woning koopt, betaalt zowat 15 procent instapkosten: notaris, registratierechten en hypotheek. Naargelang de meerwaarde verdien je die in drie tot vijftien jaar terug. Bij een nieuwbouw met 21 procent btw gaat het terugverdienen nog jaren trager.’

‘Vergeet niet dat verhuren een werkwoord is. De meeste eigenaars investeren slechts in één opbrengstpand en onderschatten de onderhouds- en herstelkosten. Ook een slechte huurder of leegstand keldert snel het rendement. Huurprijzen zijn wel waardevast, want geïndexeerd. Maar bij deflatie kunnen ze nu wat dalen. Fiscaal pleiten sommigen ook nog voor een belasting op reële huurinkomsten. Mogelijk gaan veel kleine eigenaars dan verkopen en raken de verkoop- én de huurmarkt ontwricht.’

Vastgoedvennootschap

Wilt u zelf geen vastgoed kopen? Dan kunt u beleggen in een gereglementeerde vastgoedvennootschap, de GVV of vroegere vastgoedbevak. Die investeert alleen in vastgoed, zowel bedrijfsruimten, kantoren en winkels, als rusthuizen of woningen. De GVV mag maximaal 20 procent van haar kapitaal in een zelfde gebouw beleggen en 65 procent van de portefeuillewaarde ontlenen. Zij staat genoteerd op de beurs en moet 80 procent van haar winst als dividend uitkeren.

‘De koers van het aandeel volgt grotendeels de prijs van het patrimonium. Dat wordt regelmatig geschat door een onafhankelijke expert. Of de huidige koers redelijk is, kun je toetsen aan de nettoboekwaarde.’ De roerende voorheffing bedraagt 15 procent als minstens 80 procent van het vermogen is belegd in woningen in Europa, anders bedraagt zij 25 procent. ‘De belegging klopt het spaarboekje met jaarlijks netto 3 tot 4 procent rendement. Maar diversifieer genoeg. Rentestijgingen kunnen nog een spelbreker zijn.’

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud