Logo
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.

Uw rechten als huurder van een winkelpand

Huurt u een gebouw voor uw handelsactiviteiten? In dat geval zorgt de wet op de handels huurovereenkomsten voor een goede bescherming.

Wanneer u een handelspand huurt, dan vallen u en de verhuurder onder de regels van de handelshuur. De duur van het huurcontract bedraagt minstens negen jaar, maar beide partijen mogen wel een langere huurperiode afspreken. De handelshuurovereenkomst mag in principe mondeling afgesloten worden. Maar om discussies achteraf te vermijden, zet u beter alles op papier. Vier maanden nadat u de overeenkomst afgesloten hebt, moet het document in drievoud overhandigd worden aan het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het handelspand ligt.

Recht op huurhernieuwing

Na de negen jaar huur, hebt u recht op een huurhernieuwing. Als huurder kunt u drie hernieuwingen aanvragen. De aanvraag mag ten vroegste achttien maanden en moet uiterlijk vijftien maanden vóór het einde van het contract gebeuren via een aangetekend schrijven.

In die brief zet u de voorwaarden waartegen u wilt hernieuwen. Een hernieuwingsaanvraag is trouwens aan strenge vormvereisten onderworpen: de kleinste fout leidt tot het verlies van het recht op hernieuwing.

De verhuurder moet binnen drie maanden reageren op uw aanvraag, eveneens aangetekend. Doet hij dat niet? Dan wordt hij verondersteld akkoord te gaan met de huurhernieuwing en uw voorwaarden. In dat geval start dus een nieuwe huurperiode van negen jaar. Reageert de verhuurder wél op uw aangetekende brief? Dan zijn er verschillende mogelijkheden. Kristof Vanhove, advocaat-vennoot bij Integra advocaten: ‘Hij kan je condities uitdrukkelijk aanvaarden of hij kan je voorstel weigeren. In dat laatste geval heb je - afhankelijk van zijn argumenten - recht op een vergoeding van een, twee of drie jaar huur. Hij kan ook een tegenvoorstel formuleren. Ga je niet akkoord? Dan moet je binnen dertig dagen een procedure starten voor de vrederechter. Niets doen leidt onherroepelijk tot het verlies van de hernieuwing.’

Herziening van de huurprijs

Om de drie jaar kunnen beide partijen aan de vrederechter een herziening van de huurprijs vragen. U moet dan aantonen dat, door ‘nieuwe omstandigheden’, de huurwaarde van het gebouw minstens 15 procent verschilt van de huurprijs die in de overeenkomst bepaald is, of bij de laatste herziening vastgesteld werd. Die herziening kan alleen tijdens de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode aangevraagd worden.

‘Die nieuwe omstandigheden moeten onafhankelijk zijn van de wil van de huurder of de verhuurder’, weet Kristof Vanhove. ‘Bovendien moeten ze de huurwaarde van het pand duurzaam beïnvloeden. Dat betekent dat ze invloed moeten hebben over de volledige driejarige periode. Vraag je dus een huurverlaging vanwege werken in je straat? Dan is de kans groot dat het verzoek wordt afgewezen wanneer die werken niet over de gehele drie jaar uitgevoerd worden. Definitieve verkeerswijzigingen of minder parkeerplaatsen zijn dan weer wél bruikbare argumenten.’

Huuroverdracht en onderhuur

Overweegt u een onderverhuur of huuroverdracht van het pand aan een andere handelaar? In het burgerlijk recht kunnen zulke operaties door een geschreven verbodsbepaling verhinderd worden. Maar in de handelshuurwetgeving is dat wél mogelijk.

Bevat het contract geen verbodsbepaling? Dan hebt u voor de huuroverdracht geen voorafgaande toelating van de verhuurder nodig. U moet hem wel aangetekend op de hoogte brengen. Voor onderverhuur hoeft u hem zelfs helemaal niet te informeren. Op voorwaarde dat de nieuwe huurder gelijkaardige activiteiten uitoefent in het pand.

Bevat de huurovereenkomst wél een verbodsbepaling? ‘In dat geval is huuroverdracht of onderverhuur vaak toch nog mogelijk’, zegt Kristof Vanhove. ‘Meer bepaald als de persoon die de handelshuur overneemt of de onderhuurder tegelijk het handelsfonds overneemt of huurt. Denk er aan dat de registratie van de contracten van huuroverdracht of onderverhuur verplicht is.’

Het contract opzeggen

Als huurder kunt u de huurovereenkomst tegen het einde van elke driejarige periode opzeggen, via een aangetekend schrijven. De opzegtermijn bedraagt in dat geval zes maanden. Ook de verhuurder kan het contract opzeggen na het verstrijken van een driejaarlijkse periode, maar dat kan alleen als deze optie uitdrukkelijk in de overeenkomst staat.

Bovendien moet de eigenaar zelf (of een naast familielid) handel in het pand gaan drijven. De opzegtermijn bedraagt dan een jaar. Opzegging van de huurovereenkomst kan zonder voorafgaande termijn als beide partijen akkoord gaan.

TIPS BIJ HANDELSHUUR

  • Na elke negenjarige periode hebt u recht op een huurhernieuwing (maximaal drie keer).
  • Om de drie jaar mag u een herziening van de huurprijs aanvragen wegens ‘nieuwe omstandigheden’.
  • Onderverhuur of huuroverdracht mag onder bepaalde voorwaarden.
  • Na elke driejarige periode mag u het huurcontract opzeggen met een opzegperiode van zes maanden.
  • Kantoor- of opslagruimtes vallen in principe niet onder de wet op de handelshuurovereenkomsten.
Logo
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.