Logo
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.

Vastgoed kopen nog voor het gebouwd is? Hoe maakt u het contract waterdicht?

Lien Bellinck, juridisch expert vastgoedtransacties en advocaat bij Loyens & Loeff

Een onroerend goed kopen nog voor het gebouwd is, zit in de lift. Waarop moet u letten bij het afsluiten van een dergelijke forward transactions? ‘Niet elke constructie is even interessant, maar er zijn ook voordelen voor kopers’, zegt Lien Bellinck, juridisch expert vastgoedtransacties en advocaat bij Loyens & Loeff.


Beluister op Spotify | Apple PodcastDeezer | Stitcher | Megaphone

Vastgoedprojecten komen almaar vaker op de markt nog voor ze effectief gebouwd zijn. Dat komt onder meer door de schaarste aan beleggingsproducten, en door het groeiende aantal vastgoedontwikkelaars dat de financiële risico’s wil beperken.

‘Maar ook voor investeerders en kopers zijn er voordelen’, zegt Lien Bellinck. ‘Kopers kunnen via deze structuur potentieel interessant vastgoed in een zeer vroeg stadium reserveren, soms tegen een voordeligere prijs.’

Twee modellen

Algemeen gesteld bestaan er twee forward transaction-modellen: : forward purchase en forward funding.

Lien Bellinck: ’Bij forward purchase bestaat het gebouw op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet. De eigendomsoverdracht en de risico-overdracht worden uitgesteld totdat de bouw is voltooid en de voorlopige oplevering van het gebouw heeft plaatsgevonden. Dit wordt contractueel vastgelegd via een opschortende voorwaarde. Ook bij forward funding bestaat het gebouw nog niet op het ogenblik van de ondertekening van de koopovereenkomst. In tegenstelling tot bij een forward purchase, is de transactie bij een forward funding meteen van kracht. Er is geen opschortende voorwaarde van voorlopige oplevering, maar slechts een spreiding van de betalingen naarmate de bouwwerken vorderen’.

Voor kopers is de tweede optie risicovoller. Ongeacht het gekozen model is het cruciaal om in de verkoopovereenkomst voldoende aandacht te besteden aan die risico’s.

‘Zo moet er bijvoorbeeld duidelijk geformuleerd worden wat er gebeurt als de aannemer failliet gaat, de bouwwerken vertraging oplopen of er bepaalde constructieproblemen opduiken’, beklemtoont Lien Bellinck.

De Wet Breyne

Een specifieke regelgeving voor forward transactions bestaat niet. De enige forward funding-constructies met een wettelijk kader zijn de transacties die onder de Wet Breyne vallen, waarbij men residentieel vastgoed op plan aankoopt.

‘Kopers kunnen via forward transactions potentieel interessant vastgoed in een zeer vroeg stadium reserveren.’
Lien Bellinck
juridisch expert vastgoedtransacties en advocaat bij Loyens & Loeff

Lien Bellinck, juridisch expert vastgoedtransacties en advocaat bij Loyens & Loeff

‘Daarbij gebeurt de eigendomsoverdracht geleidelijk, naarmate de bouwwerken vorderen’, zegt Lien Bellinck. ‘De prijs moet onder meer in schijven worden betaald. En die schrijven mogen niet hoger zijn dan de waarde van de verrichte werkzaamheden.’

Ook mag het voorschot dat de koper bij het sluiten van de overeenkomst betaalt, niet meer bedragen dan 5 procent van de totale prijs.

Schaarste en concurrentie

Bij forward transactions is het bovendien cruciaal om voldoende tijd te nemen om het bouwproject op voorhand goed te analyseren en voldoende duidelijke afspraken met de projectontwikkelaar te maken.

‘Dat is gezien de huidige schaarste en concurrentie op de vastgoedmarkt niet altijd eenvoudig’, beseft Lien Bellinck. ‘Maar het blijft noodzakelijk om geen overhaaste beslissingen te nemen. ‘Maak duidelijke afspraken en besteed voldoende aandacht aan het opstellen van de contractdocumentatie. Ook de notaris kan daarbij helpen.’

Meer informatie? Contacteer Lien Bellinck 

Lees verder

Logo
Tijd Connect biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.