Logo
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.

Zo maximaliseert u uw vastgoedreturn

Als vastgoedinvesteerder ambieert u een mooi rendement. Leent u geld voor de financiering van een pand, dan kunt u uw return on investment nog een extra boost geven. Dat heeft u te danken aan het hefboomeffect.

Wie vastgoed koopt als een investering, mikt in de eerste plaats op de maandelijkse verhuurinkomsten. In België zijn de huurprijzen in principe niet gereglementeerd, al gelden er wel een aantal wettelijke regels die vastgelegd werden in de huurwet. Als verhuurder mag u dus vrij bepalen hoeveel de huurprijs zal bedragen. Die is natuurlijk afhankelijk van allerlei aspecten, waaronder de locatie, de grootte en de afwerkingsgraad. Een online-indicatie krijgt u alvast via de Vlaamse Huurschatter, de Waalse Grille des Loyers en de module van Brussel Huisvesting / Bruxelles Logement.

Een typisch kostenpercentage voor investeringsvastgoed ligt tussen 30 en 35 procent

Stel, u overweegt de aankoop van een appartement van 180.000 euro, inclusief alle kosten zoals registratie- en notariskosten. Een rondvraag in de buurt en een schatting via een van deze onlinetools leert dat een huurprijs van 700 euro per maand realistisch is, dus goed voor 8.400 euro  brutojaarinkomsten. Maar uiteraard zijn er ook terugkerende kosten, zoals belastingen en onderhoudskosten. Een typisch kostenpercentage ligt tussen 30 en 35 procent. Veiligheidshalve moet u in bovenstaand scenario dus voor minstens 2.520 euro uitgaven budgetteren, waardoor uw netto-inkomsten zakken tot 5.880 euro per jaar.

Spaargeld of krediet

Voor de financiering van het appartement vergelijkt u twee opties: ofwel spreekt u uw spaargeld aan, ofwel leent u hiervoor. Een krediet gunt u alvast wat meer financieel comfort, maar biedt u ook de kans om in meerdere vastgoedprojecten te investeren en zo uw risico te spreiden. Houd dan wel rekening met het feit dat kredietgevers voor investeringspanden doorgaans een eigen inbreng van 20 procent vragen. Voor de aankoop van het appartement met een all-inprijs van 180.000 euro dient u dus nog altijd 36.000 euro uit eigen zak op te hoesten.

De overige 144.000 euro kunt u dan lenen, na goedkeuring van de bank. U kiest bijvoorbeeld voor een hypothecair woonkrediet met een looptijd van 20 jaar. Uw bankier stelt een vaste interestvoet van 1,50 procent voor. In dat scenario betaalt u over de volledige looptijd 22.605 euro aan interesten. Gemakshalve kunnen we dus stellen dat de jaarlijkse rentelast 1.130 euro bedraagt (22.605 euro / 20).

Financiert u het pand met eigen middelen, dan bedraagt uw verwachte jaarrendement 3,27 procent (5.880 euro x 100/ 180.000 euro). Dat is sowieso een mooie return in vergelijking met wat een spaarboekje momenteel opbrengt. Maar door het appartement te financieren met een krediet, krikt u het rendement nog fors naar omhoog. In dat geval dalen uw netto-inkomsten na aftrek van de gemiddelde rentelasten weliswaar van 5.880 euro naar 4.750 euro per jaar. De return op uw eigen vermogen ligt evenwel een pak hoger, namelijk 13,19 procent (4.750 euro x 100/ 36.000 euro). Dat is het fameuze hefboomeffect.

Door een appartement te financieren met een krediet, krikt u het rendement fors omhoog

Hefboom in twee richtingen 

Als vastgoedinvesteerder hoopt u naast verhuurinkomsten ook op een waardestijging van het gekochte pand op langere termijn. Dankzij een tweede hefboom creëert een krediet nog eens een bijkomend meerwaarderendement. Bij een jaarlijkse waardestijging van 1,5 procent stijgt uw totale nettorendement – verhuur plus meerwaarde – op het eigen vermogen in bovenstaand voorbeeld van 4,77 procent (zonder lening) naar 20,69 procent (met lening).

Weet wel dat het hefboomeffect in twee richtingen werkt. Krijgt u uw appartement tijdelijk niet verhuurd, of gaat de meerwaarde van het pand omlaag door verloedering van de buurt? Hoe hoger het kredietbedrag, hoe harder het verlies per geleende euro dan aankomt. De lopende kosten voor herstellingen en onderhoud maken de financiële put in dit geval nog dieper.

Lees verder

Logo
Partner Content biedt organisaties toegang tot het netwerk van De Tijd. De partners zijn verantwoordelijk voor de inhoud.