Wereldspelers
 © Ghelamco
8 Leestijd

‘Door onze referenties weten bedrijven wel bij wie ze moeten zijn'

Onder de verantwoordelijkheid van
Ghelamco

Dankzij zijn expertise en ijzersterke reputatie heeft de vastgoedgroep in Warschau drie keer zoveel kantoorruimte opgeleverd als de nummer twee.

Advertentie

Advertentie

Advertentie

‘Dat?’ Jeroen van der Toolen wijst in de verte naar een monolitische blokkendoos die paars kleurt in de kille Poolse nacht. ‘Dat is het voormalig Jozef Stalinpaleis van Cultuur en Wetenschap.’ Van der Toolen werkt al 14 jaar nauw samen met Paul Gheysens. Er gaat geen dag voorbij zonder dat ze elkaar telefoneren. Vanop de 41ste van de in totaal 49 verdiepingen hoge Warsaw Spire heeft de managing director voor Polen bij projectontwikkelaar Ghelamco een uitstekend zicht op de skyline van Warschau. ‘De inwoners hebben na de val van de Muur jarenlang gevochten om dat Sovjetrelict tegen de vlakte te halen. Zonder succes. Sinds 2007 is het erkend als beschermd monument.’

De tegenstelling met de 220 meter hoge Warsaw Spire kon niet groter zijn. Waar het paleis in 1955 plompweg werd neergezet zonder ook maar enige rekening te houden met zijn omgeving, is de Spire een schoolvoorbeeld van een doordachte combinatie van leven en werken. Het complex – naast de hoge toren zijn er nog twee gebouwen met elk vijftien verdiepingen – heeft zijn plaats op de Plac Europejski die Ghelamco zelf aanlegt.

‘In het begin waren er criticasters die zeiden dat wij dat Europees plein met restaurants en artwalk nooit zouden ontwikkelen’, herinnert van der Toolen zich. ‘Ze dachten dat we dat alleen als marketingstunt hadden gezegd. De realiteit, die onder meer bestaat uit 140 bomen, 14.000 plantjes en verschillende waterpartijen, bewijst hun ongelijk.’

Kleuterschool

Ghelamco-kenners zullen in dat verhaal de hand herkennen van oprichter Paul Gheysens, die rond zijn gebouwen een leefwereld wil creëren. ‘We hebben voor de Warsaw Spire aan onze huurders gevraagd wat zij belangrijk vonden’, verklaart van der Toolen. ‘Dat bleken niet alleen goede airconditioning en de laatste technische snufjes te zijn, maar ook het welzijn van hun personeel. De tijd is voorbij dat mensen blij mochten zijn dat ze een baan hadden en achter een bureau werden gepoot. De nieuwe generatie werknemers verwacht een aangename werkruimte, en bedrijven willen daar ook in investeren. Denk bijvoorbeeld aan ontspanningsruimtes, bedrijfsrestaurants en douches.’

Wij hebben altijd al ontwikkeld wat we beloofd hebben. De reputatie die we daarmee opgebouwd hebben is ongelofelijk belangrijk.
Jeroen van der Toolen managing director voor Ghelamco in Polen

Die aandachtspunten zijn meticuleus verwerkt in de Warsaw Spire. Die telt vier restaurants, een koffiebar, een fitnessruimte, een supermarkt, een reisagentschap, een kapper, een crèche en zelfs een kleuterschool. Alles samen heeft het pronkstuk, dat begin mei officieel opengaat, voor veertien voetbalvelden aan kantoorruimte. Vandaag is al meer dan 85 procent verhuurd. Onder de huurders zitten grote namen als de Zuid- Koreaanse elektronicagigant Samsung, de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs, het Europees grensbewakingsagentschap Frontex en de bank BNP Paribas. Paul Gheysens:

‘Ik wil in mijn projecten iets teruggeven aan de lokale gemeenschap. Een good feeling creëren: een plaats waar mensen graag werken. We hebben vorig jaar in Warschau de Stichting “Art in the City” gecreëerd, die cultuur en bouwkunst dichter bij elkaar moet brengen. Alles gaat trouwens over creativiteit, dat is ook de kern van onze job. De Warsaw Spire wordt een nieuwe Meeting Place waar dagelijks ruim 20.000 mensen werken en relaxen.’

De Warsaw Spire wordt een Meeting Place waar dagelijks ruim 20.000 mensen zullen werken en relaxen.
Paul Gheysens CEO Ghelamco
Expansie

In 1989, vier jaar na de oprichting van Ghelamco, trok Paul Gheysens naar Polen omdat daar veel staal, steen en hout voorhanden was. Om de kwaliteit in de gaten te houden, besloot hij in Warschau een kantoor op te richten. Toen hij vernam dat de prijs per vierkante meter daar vier keer hoger lag dan in Brussel, was zijn beslissing snel genomen om in Warschau een business uit te bouwen. De expansie kon beginnen. Van der Toolen heeft het land ingrijpend zien veranderen.

'Toen ik hier voor het eerst kwam, waren al die communistische gebouwen grauw en grijs door de verwarming met steenkool. Er waren twee terrasjes in heel Warschau, van een gezellig zomerleven buiten was er geen sprake. Warschau had geen shoppingcentra en amper moderne kantoorruimtes. Vandaag is het gewoon een westerse stad.’

Communistisch juk

Waarom eigenlijk die focus op Polen? Waren er dan geen kansen in de andere landen die begin jaren 1990 het communistische juk van zich afwierpen? ‘Jawel, maar je moet ook de mensen en de middelen hebben om die te grijpen’, legt van der Toolen uit.

‘Bovendien zagen we dat grote ontwikkelaars die wel in al die landen tegelijk actief wilden zijn, daarvoor in Polen interessante projecten lieten liggen. Waarom zouden we naar Praag of Boedapest gaan, als de markt van Wrocław of Krakau even groot is? Er is in Polen een heel gezonde groei geweest.’ Polen is één van de weinige EU-landen met een positieve economische groei sinds het begin van de crisis van 2008. En die groei zal zich doorzetten de komende jaren. De twee uitzonderingen die de regel bevestigen, zijn Oekraïne en Rusland.

‘Iedereen keek voor Oekraïne ten tijde van de Oranjerevolutie in 2004, de kat uit de boom’, verklaart van der Toolen. ‘Wij zagen toen onze kans schoon omdat de aankoopprijzen daar laag waren. Na het eerste project, dat volledig verhuurd is geraakt, ging de markt onderuit. Nu wachten we af.’ En Rusland? ‘Onlangs kregen we op de International Property Awards de onderscheiding voor de beste industriële realisatie wereldwijd’, zegt de managing director trots. ‘We nemen met het Dmitrov Logistics Park in de buurt van Moskou niet veel risico’s: er is een gezonde marge, en we stoten niemand voor het hoofd omdat we niet in het centrum van de stad zitten.’

Internationale markt

Maar terug naar Polen, dat een heel internationale markt voor vastgoedontwikkelaars blijkt. ‘70 procent van de huurders van moderne kantoorruimtes zijn grote internationale bedrijven’, schat van der Toolen. Wat verklaart die populariteit? ‘Kostenbesparingen spelen een belangrijke rol. Credit Suisse heeft enkele weken geleden aangekondigd dat het in Londen en Zwitserland 5.000 banen zal schrappen.

Hier in Polen gaat de Zwitserse zakenbank er 3.000 creëren. Maar er zijn ook nog andere troeven. Zo is er een grote universitair geschoolde bevolking, spreken de mensen vrij goed Engels en is er een goede werkmentaliteit.’ ‘Warschau is één van de vijf Europese grootsteden met de hoogste ontwikkelingsactiviteit’, vult Paul Gheysens aan. ‘Het is het New York van het Oosten.’ Er is al veel inkt gevloeid over de overcapaciteit in Warschau, dat kampt met een leegstand van 18 procent. ‘Dat klopt, maar dat is een probleem voor bouwontwikkelaars die middelmatige kwaliteit leveren’, merkt van der Toolen op.

 © Ghelamco © Ghelamco

‘Van de 109.000 m2 die we dit jaar gezet hebben is al 85 procent verhuurd nog vóór de oplevering. De leegstand in de gebouwen die wij de voorbije vijftien jaar verhuurd en verkocht hebben, bedraagt amper 7 procent. Dat is een uitstekend argument voor institutionele investeerders die onze gebouwen willen kopen.’

Niettemin kan de indruk ontstaan dat ook de hogekwaliteitsgebouwen van Ghelamco lijden onder de overcapaciteit. Zo zijn er de Sienna Towers, twee torens van 130 meter en één van 90 meter hoog, die samen goed zijn voor meer dan 115.000 m2 retail- en kantoorruimte. Het complex zal als eerste in Warschau een rechtstreekse ondergrondse verbinding hebben met het nieuwe metrostation.

Opmerkelijk: Ghelamco heeft besloten om van de twee grotere Sienna Towers voorlopig alleen de ruwbouw af te werken. Pas als er genoeg huurders zijn, werkt het die volledig af. Signaleert dat een onderliggend probleem? ‘Eigenlijk niet’, glimlacht van der Toolen. ‘We kiezen voor een gefaseerde oplevering, zodat we niet het risico lopen in iets te investeren waar we geen huurder voor hebben. Dat doen we altijd. De toren van de Warsaw Spire zal bijvoorbeeld klaar zijn veertien maanden na de oplevering van het eerste gebouw. De markt ziet dat als één bouwfase, maar dankzij het tijdsverschil kunnen we de risico's spreiden. We kunnen de timing op die manier afstemmen op de komst van grote huurders, waarvan de een er al iets eerder intrekt dan de ander.’

Reputatie

Ghelamco heeft een opperbeste reputatie in Polen. Dat is niet iedereen gegeven, verklaart van der Toolen. ‘Een van onze grootste concurrenten heeft tijdens de constructie van een kantoorgebouw in centrum Warschau besloten om aan de achterzijde de geplande glasgevel te vervangen door een geschilderde betonnen façade, om kosten te besparen. Gevolg? Geen enkele potentiële huurder vertrouwt die ontwikkelaar nog.’

Kan zo’n ingrijpende wijziging dan zomaar? De Nederlander kijkt betekenisvol. ‘In Warschau kan dat. Als je als huurder niet hebt beschreven hoe die façade er precies moet uitzien – je moet er uiteindelijk maar bij stilstaan – dan kan dat. Na dat voorval kregen ook wij plots allemaal vragen over hoe onze façades er precies gingen uitzien.’ ‘Eigenlijk is het zelfs positief’, geeft van der Toolen aan. Het scheidt namelijk het kaf van het koren. ‘Wij hebben altijd al ontwikkeld wat we beloofd hebben. De reputatie die we daarmee opgebouwd hebben is ongelofelijk belangrijk.’

Ghelamco gaat ook verder dan dat, illustreert hij met een voorbeeld. Zo zette de ontwikkelaar een gebouw van een totale oppervlakte van 40.000 m2 waaronder 27.000 m2 voor een telecomconcern. ‘Omdat zij hun paperassen twee maanden te laat in orde hadden, mochten wij contractueel gezien vier maanden later opleveren. Maar dat zou die operator enorme problemen bezorgd hebben. Daarom hebben we vierentwintig uur per dag gewerkt waardoor we in 14 maanden klaar waren, en dat tegen de afgesproken prijs.’ Van der Toolen bekijkt dat als een soort investering. ‘Alle andere bedrijven, die nu moeten beslissen met wie ze in zee willen gaan om binnen de twee jaar een gebouw te zetten, weten dankzij dergelijke referenties dat ze bij ons moeten zijn.'

Ghelamco levert ook totaalservice, geeft hij nog mee. ‘We werken bijvoorbeeld samen met de beste designers en interieurarchitecten van België en Polen. Daarbij luisteren we naar wat het bedrijf wil en wat het budget is. Heel veel ondernemingen weten niet wat ze willen, maar wel wat ze níet willen. Door hen heel veel foto's en voorbeelden te laten zien, kunnen ze toch tot een concept komen dat bij hen past.' Ook na al die jaren is van der Toolen het bouwen nog altijd niet beu, zegt hij. ‘Het geeft veel voldoening als mensen blij zijn met wat ze zien. Bovendien is het mooie aan vastgoed dat je aan je kinderen kunt zeggen: "Kijk, dat heeft papa ontwikkeld". Bij "papa is advocaat" is dat toch een stuk minder tastbaar.’ (lacht)

 © Ghelamco © Ghelamco

Advertentie

Advertentie