Een houten huis om vijf keer te hergebruiken

De tweede verdieping van een oud interbellumgebouw in hartje Sint-Jans-Molenbeek. Op de vloer zijn vergane zwarte en witte tegels in een dambordpatroon te zien. Een massief gewelf overspant de hele ruimte waarin, als blokkendozen verspreid, houten ‘woonboxen’ staan. Op de binnenplaats ertussen staan biertafels en hangen kleurrijke vlaggetjes. Aan de raamkant staat een groene ligstoel strategisch in de zon.

Het lijkt een hip festivaldorp in een industriële setting, maar het is een pilootproject voor een nieuwe vorm van sociaal wonen. Goedkope en herbruikbare units die in leegstaande panden als een soort ‘box in the box’ geplaatst worden en die via een uitgekiend systeem in een paar dagen opgezet en afgebroken kunnen worden.

Het systeem werd ontwikkeld door de organisatie Samenlevingsopbouw Brussel samen met het Limburgse bouwbedrijf Martin Vandereyt & Zonen. De faculteit architectuur van de KU Leuven werkte mee aan de planning. ‘Technische en sociale innovatie zijn hier onlosmakelijk met elkaar verbonden’, zegt Stijn Beeckman van Samenlevingsopbouw Brussel, één van de bedenkers.

De leegstaande WTC-toren in de Noordwijk in Brussel bood in 2017 inspiratie. ‘De aanblik van al die verdiepingen die toen al meer dan zes jaar niet gebruikt werden, bracht ons op het idee: wat als er een systeem bestaat waarmee leegstaande ruimtes tijdelijk kunnen worden gebruikt voor woningen?’

De nood is hoog. In Brussel staan meer dan 49.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. De wachttijd bedraagt gemiddeld 10 jaar. ‘Mensen wonen vaak in te dure, te kleine en ongezonde woningen. Dat leidt tot een vicieuze cirkel: ze blijven steken in armoede.’

Tegelijk telt Brussel zo’n 1 miljoen vierkante meter aan leegstaande kantoren. Een cijfer dat na de pandemie nog kan oplopen, als aankondigingen zoals die van Proximus en de Europese Commissie dat ze hun aantal vierkante meters gaan inkrimpen navolging krijgen.

‘Als grote gebouwen een nieuwe bestemming moeten krijgen, volgt typisch een periode waarin ze leegstaan. Gemiddeld duurt het vier à vijf jaar om grote vastgoedprojecten te realiseren.’

Molenbeek is een klassiek voorbeeld. Op deze site huisde decennialang het Palais du Vin van wijnhandelaar Cinoco. Tot Cinoco in 2018 besliste Brussel te verlaten: de files waren voor de duizenden vrachtwagens van de drankendistributeur te problematisch geworden. In de plaats komt een jezuïetenschool. Die zal na grootscheepse werken eind 2023 de deuren openen. ‘Daartussen was ruimte voor ons pilootproject’, zegt Beeckman.

Dat project kwam er niet zonder slag of stoot. Het idee klinkt simpel, de uitvoering bleek minder evident. ‘Het systeem moet makkelijk te hanteren, snel te bouwen en te demonteren zijn. Het moet iets zijn waarbij zo weinig mogelijk gereedschap nodig is zodat het door de bewoners zelf of door laaggeschoolde arbeiders gebouwd kan worden. Tegelijk moet het voldoen aan alle normen, moet het veilig en energiezuinig zijn en moet alles aangesloten kunnen worden op de bestaande voorzieningen.’

Zoekwerk naar een bestaand modulair systeem leverde niets op. ‘We haalden wel inspiratie uit architectuurbladen, uit kamers die in lofts gebouwd worden, uit kantoorinrichting. Maar we merkten snel dat we zelf iets moesten ontwikkelen.’ Dat gebeurde samen met Martin Vandereyt & Zonen, een familiebedrijf dat al meer dan 30 jaar gespecialiseerd is in houtskeletbouw en dat de jongste jaren zwaar inzet op modulaire technieken.

‘De innovatie zit in de kleinste details’, zegt oprichter Martin Vandereyt. ‘Om de elementen aan elkaar te verbinden werken we met een schakelsysteem van verbindingen die in het hout worden gefreesd.’ Die zitten op negen flexibele elementen - vier types steunkolommen en vijf wandpanelen - en een speciaal vloer- en wandsysteem waarmee alles wordt gebouwd.

Beoogde kostprijs: 1.000 euro per vierkante meter, all in. ‘Hier in Molenbeek staat 580 vierkante meter en daarvoor hebben we afgerond 600.000 euro betaald’, zegt Beeckman. De middelen kwamen van de Vlaamse regering (384.651 euro via het Brusselfonds) en van het Brussels Gewest (198.474 euro). ‘Dat is goedkoper dan elk alternatief, zoals het huren van containers. Dat de houtprijs het voorbije jaar maal tien is gegaan, baart natuurlijk zorgen, maar we willen ons daar wel aan houden.’

De echte meerwaarde is dat het systeem herbruikbaar is. ‘Het is een soort lego. Het moet een bibliotheek van onderdelen worden die zowel voor een kleine eenpersoonsstudio als een vierkamerwoning kunnen worden gebruikt.’

Alles samen moeten de modules 15 jaar meegaan en in die periode vijf keer verhuisd kunnen worden zonder kwaliteitsverlies. Het materiaal moet daarna gerecupereerd of gerecycleerd worden. ‘De droom is ‘social housing as a service’, naar het model van ‘software as a service’, waarbij je een systeem huurt en wij zorgen op maat voor het opzetten, onderhoud en weer afbreken’, zegt Beeckman.

Vandereyt en Samenlevingsopbouw hebben inmiddels een patent aangevraagd. Dat wordt op 11 juli gefinaliseerd. ‘Op basis daarvan willen we nu een bedrijf starten. Inkomsten moeten komen van verkoop en verhuur. Afhankelijk van de doelgroep moet de investering in 7 à 15 jaar gerecupereerd worden.’

‘Je doet niets voor niets’, zegt Vandereyt. ‘Maar onze marges zijn natuurlijk kleiner dan in onze gewone business.’ ‘Uiteraard moet het voldoende winst opleveren’, knikt Beeckman. ‘Maar die gaat naar het verder verbeteren van het systeem en het sociaal model errond.’

Dat sociaal model mikt op intensieve begeleiding van de bewoners. ‘We voorzien individuele en collectieve coaching’, zegt Hanna Clarys, een collega van Beeckman die het project mee opvolgt. Bovendien wordt naast de huur voorzien dat de bewoners maandelijks een bepaald bedrag sparen. Dat geld krijgen ze op het einde van hun traject mee als kleine financiële buffer.

Drie verdiepingen stapelen

Intussen wordt het Woonbox-systeem verder ontwikkeld. ‘We kunnen nu tot drie verdiepingen hoog stapelen en werken eraan om het ook buiten te plaatsen. Na de zomer volgt ons eerste project buiten: onze eigen kantoren op de site van de D’Ieteren-garage in Kuregem. Daar willen we vijf jaar blijven.’ Meerdere partijen tonen inmiddels interesse: de Brusselse overheid, sociale verhuurkantoren, OCMW’s en sociale organisaties, maar ook aanbieders van studentenkoten.

Resten twee belangrijke uitdagingen. Eén: de eigenaars van de panden moeten mee. ‘Er kan een imagoprobleem zijn’, beseft Beeckman. ‘Schrik dat de bewoners niet meer weg willen uit het gebouw. Maar we zetten hier heel duidelijk in op een tijdelijk traject. Het einddoel is een nieuwe woning voor de bewoners.’ Er is ook een financieel belang. ‘Als het gebouw een sociaal doel dient, moeten de eigenaars geen leegstandtaks betalen. Die loopt snel op. In Brussel bedraagt de taks 500 euro per meter voorgevel maal het aantal verdiepingen.’

De tweede uitdaging: de vergunningen. ‘Het juridisch kader ontbreekt’, zegt Beeckman. ‘Je kan een kantoorgebouw in Brussel tijdelijk een andere bestemming geven, maar dan is een stedenbouwkundige vergunning nodig. Dat is een tijdrovende administratieve rompslomp.’

Voor de Cinoco-site in Molenbeek kreeg Samenlevingsopbouw een uitzondering. ‘Omdat de KU Leuven meewerkt aan de planning, vallen we onder academisch onderzoek.’ Inmiddels ligt er wel een wetsontwerp op tafel in Brussel dat een snellere procedure voor tijdelijk wonen mogelijk moet maken. ‘Als de dossier- en planlast naar beneden kan, zou dat een enorm verschil maken’, klinkt het.