Tweede verblijf in het buitenland? Zo geeft u dat aan

©shutterstock

Elk jaar betaalt u onroerende voorheffing op uw vastgoed. Maar daarmee is de belastingfactuur niet noodzakelijk vereffend. Alle ander vastgoed dan uw gezinswoning moet u in uw jaarlijkse belastingaangifte opnemen.

Net zoals een tweede verblijf in België moet u verplicht een tweede verblijf buiten de landsgrenzen aangeven. Omdat er in het buitenland geen kadastraal inkomen is, moet wie nooit verhuurt in principe de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde aangeven. Die stemt overeen met de huurinkomsten die u zou kunnen opstrijken mocht u het pand in het volledige jaar 2017 verhuurd hebben - rekening houdend met de gebruiken van het land en de ligging van uw woning.

Belastinggids 2018

De Netto Belastinggids, wegwijzer naar minder belastingen.

De Belastinggids is op 19/5 verschenen. Bent u abonnee van De Tijd? Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.

In de praktijk aanvaardt de fiscus dat u voor een tweede verblijf in Frankrijk, Nederland en Spanje het buitenlands equivalent van ons kadastraal inkomen gebruikt. U bent daartoe niet verplicht: u mag voor die drie landen ook de brutohuurwaarde aangeven. Van de aan te geven inkomsten mag u de buitenlandse belastingen aftrekken die u hebt betaald op dat specifieke vastgoed. De fiscus trekt vervolgens een kostenpercentage van 40 procent af. Eventuele intresten voor de financiering van het vastgoed worden ook nog in mindering gebracht door de fiscus. Welk bedrag geeft u aan?

Nederland

De Nederlandse gemeenten berekenen een ‘WOZ-waarde’ (waardering onroerende zaken). U kan de forfaitair geraamde brutohuurwaarde bepalen als een percentage van de WOZ-waarde: tussen 2,87 en 5,39 procent. Het percentage moet u vermenigvuldigen met de totale WOZ-waarde om de forfaitaire brutohuurwaarde te bekomen. De betaalde ‘onroerendezaakbelasting’ mag u aftrekken.

Frankrijk

Voor vastgoed in Frankrijk mag de brutohuurwaarde worden bepaald op basis van de ‘base d’imposition’, die vermeld staat op het aanslagbiljet van de ‘taxe foncière’.

Het bedrag van de base d’imposition moet u met twee vermenigvuldigen. De achterliggende reden is dat het een nettobedrag is na aftrek van een kostenforfait van 50 procent. U mag de betaalde taxe foncière aftrekken, de taxe d’habitation niet. Die laatste moet niet door de eigenaar, maar door de gebruiker betaald worden en wordt om die reden door de Belgische fiscus als een echte belasting beschouwd.

Spanje

Het Spaanse equivalent van ons kadastraal inkomen is de ‘valor cadastral’. Als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde kan u 2 procent van de ‘valor cadastral’ nemen. Dat is 1,1 procent als de valor cadastral werd bepaald in 1994 of later. U mag de gemeentelijke belasting ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ en de nationale onroerendgoedbelasting ‘impuesto sobre la renta de no residentes’ aftrekken.

Italië

Voor vastgoed in Italië kunt u de ‘rendita catastale’ gebruiken. Volgens de fiscus moet die verhoogd worden met 5 procent voor een gebouw en met 25 procent voor een grond. Vervolgens moet dat resultaat vermenigvuldigd worden met 4/3. Van dat resultaat mag uitsluitend de lokale vastgoedbelasting (imposta municipale unica of IMU) afgetrokken worden.

Andere landen

Voor de overige landen moet u zelf de brutohuurwaarde schatten. U kan bijvoorbeeld te rade gaan bij een plaatselijke vastgoedmakelaar of de huurprijzen van gelijkaardige panden in de buurt vergelijken. Vaak wordt 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning genomen. De jongste jaren aanvaardt de fiscus ook de OLO-rentevoet voor staatsobligaties op 10 jaar plus 1 procentpunt. De gemiddelde rentevoet voor 2017 bedraagt 0,75 procent, wat betekent dat u een totaal percentage van 1,75 procent kan gebruiken. De buitenlandse belasting op dat vastgoed mag u in mindering brengen.

Hoeveel extra belastingen zal u betalen? Of uw buitenlands vastgoed nog een tweede keer in België wordt belast en hoeveel belasting u zal betalen, verschilt naargelang de ligging van uw vastgoed.

Land met dubbelbelastingverdrag

Een dubbelbelastingverdrag is bedoeld om dubbele belasting op eenzelfde inkomen te vermijden. Met de populaire vakantielanden Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije heeft België zo’n belastingverdrag gesloten. De heffingsbevoegdheid wordt daarin toegewezen aan het land waar het vastgoed ligt, in België is er een vrijstelling. Die krijgt u automatisch.

Toch kan uw tweede verblijf nog tot hogere belasting leiden: niet op het vastgoed zelf, maar wel op uw andere in België belastbare inkomsten. Boosdoener is de vrijstelling die wordt toegekend met wat men in het vakjargon ‘progressievoorbehoud’ noemt. Dat betekent dat met de buitenlandse inkomsten rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast. De Belgische tarieven stijgen immers met uw inkomen. Dat is de reden waarom u de brutohuurwaarde na aftrek van de betaalde buitenlandse belastingen moet aangeven bij de codes 1130/2130.

Land zonder belastingverdrag

Heeft het land waar u een tweede verblijf hebt geen dubbelbelastingverdrag gesloten met België? U geeft de brutohuurwaarde, verminderd met de betaalde buitenlandse belastingen, aan bij de codes 1123/2123. Op voorwaarde dat u al in het buitenland belastingen op het vastgoed hebt betaald, wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd.

Lees verder

Advertentie
Advertentie