Investeren in vastgoed nog steeds interessant?

©Kristof Vadino

De rente is haar dieptepunt voorbij. Woningen worden verkocht tegen recordprijzen. Toch lijkt dat investeerders niet af te schrikken. Hebben ze gelijk of ongelijk? Hoe liggen de kaarten?

Wat hogere rente

Dankzij het goedkoopgeldbeleid in de wereld blijft de hypothecaire rente historisch heel laag. Bij BNP Paribas Fortis, de marktleider voor hypothecaire kredieten, bedraagt de variabele rente voor een lening met een looptijd van 20 jaar 2,64 procent. De vaste rente zit op 3,2 procent. Dat is hoger dan het historische dieptepunt, respectievelijk 2,5 en 2,8 procent, in de zomer van 2016. Op korte termijn wordt geen aanzienlijke verdere stijging verwacht. De overheden behoeden zich ervoor de heropleving van de wereldeconomie te fnuiken. De verwachte inflatie in België blijft goed onder controle met een stijging van 2,1 procent dit jaar en 1,4 procent volgend jaar.

Sterke vraag

De honger naar woningen blijft groot. In de eerste negen maanden van dit jaar noteerden de notarissen 1 procent meer transacties dan in het recordjaar 2016. Het derde kwartaal van 2017 was het drukste kwartaal sinds de start van de notarisbarometer tien jaar geleden. Het vooruitzicht van stijgende rentevoeten zet mensen wel aan tot kopen ‘voor het te laat is’. Van een kooppaniek zoals in 2005 en 2006 is geen sprake. Het aandeel van kopers om te verhuren zit nog steeds in de lift.

Meer investeerders

In het derde kwartaal werden 8 procent minder kredieten afgesloten dan in het tweede kwartaal. Het aantal kredieten voor een aankoop daalde met 4 procent. Er wordt dus meer gekocht zonder te lenen. Beleggers worden steeds actiever op de woningmarkt.

De woningen worden wel duurder. De beleggers zien niet meteen een alternatief, integendeel. Zelfs de Nationale Bank geeft mee dat het ernaar uitziet dat de rente op het spaarboekje niet snel zal stijgen. Vandaag worden obligaties geplaatst met een rendement van 1 procent. Aandelen schrikken veel spaarders af. De koersen zijn fors gestegen, maar ze bezorgden beleggers, alvast in België, de voorbije twintig jaar meer kopzorgen dan vastgoed. Het huurrendement op een woning mag dan wel gezakt zijn, een rendement van 3 à 4 procent blijft op het eerste gezicht aanvaardbaar.

Stijgende prijzen

De iets hogere rentevoeten doen de prijzen tot nog toe niet dalen. In het derde kwartaal werd voor een huis gemiddeld 243.344 euro betaald. Zowel in Brussel, Vlaanderen als Wallonië noteerden de prijzen van woonhuizen op hun hoogste peil ooit. Volgens de notarissen stabiliseerden de prijzen van appartementen in het derde kwartaal op 218.294 euro, zo’n 15.000 à 20.000 euro meer dan vijf jaar geleden. Standard & Poor’s gaat voor België uit van een stijging van de woningprijzen met 4 procent in 2017 en 3,5 procent in 2018.

Stabiel aanbod

In België dreigt geen overaanbod van nieuwe woningen, zoals Spanje en Ierland hebben meegemaakt. Zeker niet voor huizen. Op korte termijn wordt de nieuwbouwmarkt meer dan de markt van de bestaande woningen getroffen door de stijgende prijzen van bouwmaterialen (in het bijzonder isolatie) en strengere normen (E-peil en het nieuwe S-peil). Er moet wel een onderscheid worden gemaakt tussen de nieuwbouwmarkt voor huizen en die voor appartementen. De opmars van appartementen zet onverminderd door en beantwoordt aan de terugkeer naar de steden, de steeds verdere gezinsverdunning en vooral het groeiende aantal alleenwonenden. Toch zijn er steeds meer signalen van een occasioneel lokaal overaanbod appartementen, ook al doordat steeds vaker grotere projecten opduiken in kleinere gemeenten. Dat zet de markt van de bestaande appartementen onder druk. Dalende huurprijzen zijn in zo’n situatie niet ongewoon.

Gunstige fiscaliteit

De aanpassing van de woonbonus in elk van de drie gewesten is goed verteerd. Tot nu toe, en zeker tot na de verkiezingen van 2018 en 2019, lijkt de invoering van een belasting op de reële huurinkomsten niet aan de orde. Het schenken van vastgoed is interessanter geworden.

Beperkte overwaardering

International circuleren al jaren berichten van een zware overwaardering op de Belgische woningmarkt. Sommigen komen zelfs aan overwaarderingen van 50 tot 60 procent. Experts dichter bij huis vinden dat die overwaardering al bij al nog meevalt. De Nationale Bank houdt het bij haar laatste schatting op 8 procent. Toch heeft ze de federale regering voorgesteld maatregelen te nemen om een vastgoedzeepbel te voorkomen. Die kijkt de kat uit de boom.

Stijgende koopkracht, groter vertrouwen

De aankoop van een woning is voor de meeste mensen de zwaarste financiële beslissing in hun leven. Het vertrouwen moet dan ook voldoende groot zijn. Het is van juli 2001 geleden dat het consumentenvertrouwen nog zo groot was.

Gevaarlijke adders

Niemand kan ontkennen dat er op de woningmarkt adders onder het gras zitten. Vandaag heeft de woningmarkt de wind in de rug. Zowat alles zit mee, behalve dan dat woningen nu wel duur zijn. Maar hoe stevig blijft die woningmarkt als de rente echt gaat stijgen op het ogenblik dat het economisch minder goed gaat en de koopkracht daalt? Of als het geopolitiek toch eens uit de hand loopt? Vluchten naar de uitgang is met woningvastgoed minder evident dan met een spaarboekje of een aandeel.

De tips van Peter Verlinde, Directeur Quares

1. Denk niet alleen in stenen maar ook in papier.

©RV DOC

Diversificatie bij investeren betekent niet alleen diversifiëren in verschillende types vastgoed, maar eventueel ook investeren in papier. Dat biedt het voordeel van flexibiliteit, liquiditeit en zorgeloosheid.

2. Vastgoed beslaat drie woorden: locatie - locatie - locatie.

Ondanks het toenemende belang van andere factoren blijft locatie de determinerende factor vanuit investeerdersperspectief: meerwaarde op (middel)lange termijn tegenover lager huurrendement.

3. Vraag u af: koop ik op rendement of koop ik op emotie?

Koopt u op rendement dan is de vraag op welke termijn u uw rendement wil evalueren (huurrendement of meerwaarde).

4. Hou meer dan ooit rekening met veranderende trends.

De stadsvlucht is gestopt, mensen gaan kleiner wonen, starterflats, cohousing...

5. Maak uw rekening voor u beslist.

Nieuwbouwprojecten worden misschien interessanter dan renovatie. Hou rekening met de veranderende reglementering, onvoorziene kosten, stabiliteit in de kosten, het niveau van de kosten, opportuniteitskosten...

De tips van Sophie Lambrighs, CEO Home Invest Belgium

1. Ga kijken!

©Kristof Vadino

Krijg voeling met de omgeving, het gebouw, maar ook met de buren en de mede-eigenaars.

2. Wees kritisch!

De verkoper wil verkopen. Niets zegt dat de kerk naast jouw toekomstige appartement de enige in België waar de klokken niet elke morgen luiden, noch dat jouw appartement 10 procent duurder zal verhuurd worden dan alle andere in de omgeving.

3. Denk even aan de toekomst.

Hoe zal uw belegging evolueren in de tijd? Hou rekening met de kwaliteit van de constructie, de evolutie van de omgeving, de evolutie van de markt.

4. Kies een belegging die u past.

Value add: een oud huis dat in appartementen mag worden omgevormd.

Veel geduld: een grote mede-eigendom.

5. Think out of the box!

Beleggen in aandelen van Home Invest Belgium biedt ongeveer evenveel rendement en baart veel minder zorgen!

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content