netto

Het Vlaamse huurdecreet voor u ontrafeld

©Photo News

Het Vlaamse huurdecreet treedt op 1 september 2018 in werking. Helemaal ‘Vlaams’ is dat decreet niet. Het bundelt de bestaande regels, en voegt hier en daar nieuwigheden toe. Een overzicht van de eyecatchers.

De verhoudingen tussen verhuurder en huurder regelen, het is soms een delicate evenwichtsoefening. Maar wel een van de doelstellingen van het Vlaamse huurdecreet, naast het bevorderen van de woonzekerheid voor de gezinswoning, het garanderen van een behoorlijk rendement voor de verhuurder en het waarborgen van een minimale woonkwaliteit.

Die laatste betrachting brengt ons meteen bij een eerste nieuwigheid. Als de verhuurde woning bij aanvang van de huur niet voldoet aan de elementaire kwaliteitsnormen zoals die zijn verwoord in de Vlaamse Wooncode, moet de vrederechter de huurovereenkomst nietig verklaren. Denk aan gevaarlijke trappen, onveilige aansluitingen voor de nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit) of aan vochtproblemen.

Wordt de huurovereenkomst nietig verklaard, dan kan de huurder de al betaalde huur terugvorderen en met een gerust gemoed op zoek gaan naar een andere huurwoning. Wel kan de vrederechter de huurder verplichten een bezettingsvergoeding te betalen, omdat hij bijvoorbeeld toch al een paar maanden een gedeeltelijk genot van de woning had of er voorlopig toch blijft wonen. Voor de verhuurder geeft die nietigheid grote onzekerheid.

‘Die ellende kan de verhuurder vermijden door er van meet af aan op toe te zien dat zijn woning aan de normen voldoet’, zegt Joy Verstichele van het Huurdersplatform. ‘Daarom is het raadzaam voor de verhuurders een conformiteitsattest aan te vragen. Als dat in de drie maanden voor aanvang van de huurovereenkomst wordt afgeleverd, is er een wettelijk vermoeden dat de kwaliteitsvereisten nageleefd zijn.’

Volg het debat

Het nieuwe huurdecreet, wat zijn de nieuwe spelregels voor huurder en verhuurder? Debat met Lode Vrancken (vrederechter), Katelijne D’Hauwers (Verenigde Eigenaars) en Hugo Beersmans ( Huurdersplatform).

· 12.50 - 13.35 uur Finance Corner. Twitter mee: #finav17

Ook de verplichte omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij de ingebruikname is een goed instrument om de toestand van de woning bij het begin van de huur weer te geven. Nieuw is dat zowel de verhuurder als de huurder kan vragen een uitgebreide plaatsbeschrijving op te maken bij het einde van de huur. De Vlaamse regering hoopt zo discussies op te lossen over de vraag welke schade de huurder bij vertrek aan de verhuurder moet vergoeden.

Woonzekerheid

Een andere doelstelling, het bevorderen van de woonzekerheid, ligt in het feit dat huurovereenkomsten voor negen jaar in principe de regel blijven. Maar daarnaast blijft het mogelijk kortlopende contracten voor één, twee of drie jaar af te sluiten. Meer nog, nieuw voor deze overeenkomsten van korte duur is de mogelijkheid voor de huurder om het contract op eender welk tijdstip op te zeggen, rekening houdend met een opzegtermijn van drie maanden.

De decreetgever komt zo tegemoet aan de realiteit van nogal dynamische gezinssituaties. De verhuurder heeft wel recht op een vergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang het contract door de vervroegde opzeg afloopt in het eerste, het tweede of het derde jaar van de huur.

De decreetgever komt tegemoet aan de realiteit van nogal dynamische gezinssituaties.

Net zoals nu blijft het voor de verhuurder onmogelijk om kortlopende huur op eender welk tijdstip op te zeggen. Dat kan alleen tegen het einde van het contract.

Hogere huurwaarborg

Een andere in het oog springende nieuwigheid is het optrekken van de huurwaarborg van twee naar drie maanden huur.

Volgens het Huurdersplatform en armoedeorganisaties ondermijnt die maatregel het recht op wonen voor de kwetsbaarste groepen. Om die kritiek te pareren moet de Vlaamse regering nog een huurwaarborglening uitwerken. In zijn advies van 15 september heeft de Vlaamse Woonraad wel ernstige vragen bij het nut van zo’n lening. De vraag is immers ‘of het opportuun is om woonbehoeftige inkomenszwakke huurders (bijkomend) te laten lenen’.

Het is nog afwachten hoe de huurwaarborglening concreet wordt uitgewerkt. De bedoeling is dat die lening ook vanaf 1 september volgend jaar kan worden toegekend. Zolang dat niet geregeld is, blijft de huidige huurwaarborg van twee maanden behouden.

Is het opportuun woonbehoeftige inkomenszwakke huurders bijkomend te laten lenen?

Over de verhoging van de huurwaarborg naar drie maanden huur lijkt het laatste woord nog niet gezegd. De Vlaamse Woonraad merkt op dat ‘de problematiek van de financiële zekerheid voor de verhuurder en de betaalbaarheid van de huurder verder reikt dan de aanvang van het contract en ook de uitvoering ervan treft’. De raad pleit dan ook voor flankerende maatregelen zoals een goed werkend en efficiënt huurgarantiefonds.

De verhoging van de huurwaarborg moet ertoe bijdragen dat verhuren een zeker rendement oplevert voor de verhuurder, al hebben ook vrederechters hun bedenkingen of dat zal lukken.

Over de huurwaarborg valt nog meer nieuws te rapen. De verhuurder moet de vordering tot vrijgave van de huurwaarborg instellen binnen het jaar na het beëindigen van de overeenkomst.

Huurprijs

Het ontwerpdecreet bevat nog andere bepalingen die ertoe bijdragen dat op de private huurmarkt voldoende woningen worden aangeboden. De verhuurder blijft vrij om de prijs bij de aanvang van het contract te bepalen en kan de huurprijs elk jaar indexeren.

Voorts is nu uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder gegevens kan opvragen aan een kandidaat-huurder ‘voor zover die noodzakelijk zijn om na te gaan of hij aan zijn huurdersverplichtingen kan voldoen’. Daarmee stopt de discussie over de vraag of de eigenaar een kandidaat-huurder om de voorlegging van bijvoorbeeld een loonbrief kan vragen.

Het wordt voor de verhuurder ook mogelijk de huur tijdens de looptijd aan te passen als er energiebesparende investeringen gebeuren. Als de verhuurder en de huurder onderling geen akkoord over de nieuwe huurprijs bereiken, kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan. Doch alleen als de normale huurwaarde na de werken 10 procent hoger is dan de contractueel bepaalde huurprijs.

De Vlaamse regering maakt ook een einde aan de onduidelijkheid die er nu vaak is als de huurder overlijdt. De huur wordt voortaan van rechtswege (lees: automatisch) ontbonden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Aan de verhuurder is dan een vergoeding van één maand huur verschuldigd.

3 vragen aan Lode Vrancken, Vrederechter

1. Vindt u het Vlaamse huurdecreet een verbetering tegenover de bestaande huurwetgeving?

‘Het is positief dat in Vlaanderen het woninghuurrecht in één decreet gebundeld wordt.’ ‘De huur van een woning die bij de aanvang van de huur niet aan de minimale kwaliteitsvereisten voldoet, is voortaan altijd nietig. De vrederechter heeft geen appreciatiemarge. Het nietig verklaren van een huurovereenkomst is niet altijd in het belang van de huurder: een woning kan onbewoonbaar verklaard worden bij gevaar voor elektrocutie als een stopcontact te dicht bij een douchecel staat.’

2. Vindt u het een goede zaak dat de huurwaarborg wordt opgetrokken van twee naar drie maanden?

‘Huren wordt duurder. Bij de aanvang van de huur moet de huurder de eerste maand huur, de premie voor de verplichte brandverzekering, vaak de helft van de kosten van een plaatsbeschrijving en drie maanden huur als waarborg neertellen. De verhoogde huurwaarborg dekt meestal enkel de wederverhuringsvergoeding bij ontbinding van de huur door de fout van de huurder. Bij een betalingsachterstand zal de verhuurder zich (nog) minder snel tot de vrederechter wenden. Bij grote huurschade zal ook de verhoogde huurwaarborg niet volstaan om alle herstelkosten te betalen.’

3. Biedt het nieuwe decreet een houvast voor de problemen waar vrederechters vaak mee worden geconfronteerd?

‘De vrederechter kan voortaan ingrijpen als de huur door het overlijden van de huurder van rechtswege wordt ontbonden en de erfgenamen de woning niet binnen twee maanden na het overlijden hebben ontruimd. En hij kan voortaan ook optreden in spoedeisende woninghuurzaken.’

Advertentie
Advertentie