interview

Jan De Nys: ‘Als winkels komen klagen, heb ik mijn huiswerk al gemaakt'

Jan De Nys, CEO van baanwinkelverhuurder Retail Estates. ©Wouter Van Vooren

Hij rijdt 90.000 kilometer per jaar om in de winkelmandjes te kijken van de shoppers in zijn 969 baanwinkels. Ontspannen doet de CEO van Retail Estates met Kant. Ontbijt met De Tijd.

Jan De Nys (60) is te vroeg op de afspraak en staat op het terras van Brasserie Krüger in Krügershopping Eeklo te praten met uitbaatster Ina Delrue. ‘We hebben het er juist over dat retail een echte vrouwenbusiness is geworden’, zegt De Nys, in colbert met Chinese kraag en met een cognackleurige aktetas in de hand. ‘Vanden Borre heeft 82 winkels. Weet je hoeveel mannelijke geranten er zijn? Elf.’ 

Het terras geeft uit op een lange rij wachtenden voor de deur van Lidl. De supermarkt gaat pas over een kwartier open. ‘Zo gaat het hier elke dag’, zegt Delrue. Waar nu Lidl huist, zaten eerder een Vögele en een Brico, vertelt De Nys.

De verlieslatende kledingketen trok zich terug uit België, de doe-het-zelfzaak is verhuisd. ‘De komst van Lidl is een goede zaak voor dit winkelpark. Een supermarkt ziet elke week dezelfde mensen, een winkelier heeft telkens een ander publiek. Dat is het prachtige aan retail: het is als een doos waarin je voortdurend met de blokken schuift.’

Ontbijt met De Tijd

Om 8.30 uur in Brasserie Krüger in Krügershopping Eeklo. Met Jan De Nys, ‘de koning van de baanwinkel’, spreken we over de hoogdagen van tapis-plein, runshopping in tijden van corona en het verdriet van Brantano.

Met een portefeuille van bijn 1.000 winkels in Vlaanderen, Wallonië en Nederland wordt Jan De Nys wel eens ‘de koning van de baanwinkel’ genoemd. De beursgenoteerde vastgoedverhuurder Retail Estates is 1,6 miljard euro waard. Sinds 1984 is De Nys een wandelende encyclopedie van het winkelen. Toen ruilde hij zijn eerste baan, bij een advocatenkantoor, in voor het winkelbedrijf. ‘Ik had als jonge fiscaal jurist de gewoonte cliënten rechtuit advies te geven: zo zit het. Maar wegens de aansprakelijkheid zeggen de meeste advocaten liever: u zou het zo kunnen doen, maar het kan ook zo en het staat u vrij elders nog advies in te winnen. Not my cup of tea.’

‘‘Uw visie past niet bij de advocatuur’, zei mijn patron, ‘maar wel bij een bedrijfsjurist.’ Hij stuurde mij naar een West-Vlaming met wie hij aan de Harvard Business School had gestudeerd en die met iets nieuws in retail wilde beginnen: winkels aan de rand van de stad. Daar bevonden zich op dat moment alleen garages en meubelzaken.’

Die West-Vlaming was manager Luc Geuten, van het latere beursgenoteerde distributiebedrijf Mitiska. Geuten had net een deal gesloten met het Deense Carpetland om de tapijtenwinkelketen in heel Noord-Europa uit te bouwen. De Nys glimlacht breed als hij aan die beginjaren denkt. ‘Vandaag krabben mensen het vast tapijt van het parket van hun grootouders, de vorige generatie heeft alles bedekt. Een fantastische business: tapijt afsnijden, de koffer in, en je ziet de klant nooit meer terug.’ Hij houdt zijn handen 10 centimeter uit elkaar. ‘Zo’n marges. Daar zijn fortuinen verdiend. Zoals met matrassen vandaag.’

Ontbijt in Brasserie Krüger met Jan De Nys (Retail Estates). ©Wouter Van Vooren

Na Carpetland volgden de woonwinkel Heytens, de elektroverkoper Vanden Borre, de speelgoedwinkel Fun, ‘een iets minder gelukkig verhaal’, de schoenenwinkel Brantano en de outdoorketen A.S. Adventure. ‘Outdoor voor Antwerpenaars: kleding die chique genoeg is om ’s avonds te kunnen gaan eten. Het genie van Emiel Lathouwers, de oprichter van A.S. Adventure, was dat hij elk weekend zelf ergens aan de kassa stond om de aankopen in te pakken. Aan elke klant vroeg hij: en, alles gevonden? Het antwoord schreef hij op.’

De Nys hielp de familiaal gerunde bedrijven internationaal uit te breiden en leerde intussen alles over kopen en verkopen. ‘Weet je waarom Coolblue hier niet echt van de grond komt? Ze zijn slecht in dienst na verkoop. Een Hollander moet een deal kunnen doen, een Belg wil het gevoel hebben dat hij waar voor zijn geld heeft gekregen. Keuze, kwaliteit, een kortingske. Zoals bij Krëfel of Vanden Borre: zaterdag besteld, zondag geleverd en bij u thuis geïnstalleerd.’

Parler-vrai

Uit die expertise groeide in 1998 Retail Estates. Al meer dan twintig jaar zijn er drie constanten in dat verhaal: onafgebroken groei, de parler-vrai van topman De Nys, en het dividend. ‘Ook nu, als het moeilijk gaat, keren we dat uit. Dat komt omdat we maar 80 procent van de winst gebruiken. We hebben een buffer. Bedrijven die alles uitdelen, moeten meteen op de knieën als iets misgaat. Ik werk met een miljard spaargeld van Jan met de pet. Die wil transparantie, voorspelbaarheid en zijn dividend.’ Fijntjes: ‘We zijn in vijf jaar 45 procent gegroeid in winst per aandeel, het dividend met 41 procent. Misschien lukt het ook dit jaar het dividend te behouden, maar dan kan er geen 20 procent in het spaarpotje.’

Onze klanten willen geen winkels die er te chique uitzien. De Colruyt-look is de regel geworden om geloofwaardig te zijn.
Jan De Nys
CEO Retail Estates


Op de eerste verdieping staat voor ons een ronde tafel gedekt. ‘Hier heb je een mooi zicht’, zegt de gerante. We kijken uit op winkels van Brantano, HEMA en C&A. Stuk voor stuk ketens in slechte papieren. Ziet dit shoppingpark er over een halfjaar helemaal anders uit? De Nys schudt beslist van nee. ‘Retail is een taart die 30 jaar steeds groter is geworden en die constant opnieuw wordt verdeeld. Winkelparken zijn een deel van de taart geworden.’

Over de impact van corona maakt hij zich schijnbaar niet veel zorgen. ‘Run- shopping (waarbij het voor de klant vooral snel moet gaan, red.) is voor ons een troef, en dat zal zo blijven tot er een vaccin is. Winkels op centrumlocaties krijgen het moeilijk, zeker als de toeristen wegblijven.’
Wel houdt de verarming hem bezig. ‘Ik was vorige week bij de bazin van Shoe Discount
(nu Bristol, red). Ze vertelde dat ze na corona met iets heel succesvols zijn begonnen: betalen in drie keer. Aan de kassa stond een fichebak en ik heb daar eens in gekeken: een bonnetje van 28 euro. Er zijn dus landgenoten die geen 28 euro voor enkele schoenen kunnen betalen.’

Krüger Shopping in Eeklo is gevestigd op de terreinen van de vroegere stadsbrouwerij. ©Wouter Van Vooren



Hij prikt een sneetje ham van zijn bord en vertelt hoe belangrijk het voor hem is om ‘de klanten van mijn klanten’ te kennen. ‘Dus kijk ik naar VTM, want daar zie ik ze: tweeverdieners met twee auto’s op de oprit, twee kinderen, een klein tuintje en een hond. Vanaf een jaar of 30 tot pakweg 55, dan ben je in ons vizier. In die leeftijdscategorie ontvolken de steden. En dat is goed voor mij.’

Hij doet thuis altijd de boodschappen, zodat hij in de mandjes van de andere klanten kan kijken, en hij rijdt 90.000 kilometer per jaar om uitbaters te zien. ‘Als je wil weten wat er leeft, moet je niet alleen naar de CEO en de directie luisteren. De belangrijkste bron van informatie zijn de geranten.’ Zijn zeven commerciële medewerkers maken voortdurend rapporten en fotoverslagen van hun winkelbezoek. ‘Soms klagen klanten dat een bepaalde winkel niet draait. Dan hebben wij ons huiswerk al gemaakt. Word je wel aangesproken in de winkel? Is de kassa onbemand? Hangt de vlag halfstok, staat het gras hoog? Dan heeft die mens een probleem. Dan gaan we om de tafel, we praten. Ik beschouw hen niet als huurders, maar als klanten.’

Ik heb de stellige indruk dat Brantano wordt leeggezogen om de problemen van de moedergroep op te lossen
CEO Retail Estates
Jan De Nys


Zo ging hij ook met zijn klanten om de tafel tijdens de coronacrisis. ‘Met 85 procent van de huurders zijn we tot een vergelijk gekomen. Globaal hebben we de verliezen door twee gedeeld.’ Brasserie Krüger waar we ons bevinden, is een van de 22 horecazaken die tijdens de verplichte sluiting geen huur hoefden te betalen. ‘Deze zaak heeft een bescheiden maar wezenlijke functie in dit winkelpark: mensen kunnen hier naar de wc gaan, een luier komen verversen of hun man op het terras zetten. Ik wil niet dat zij met schulden moeten beginnen.’

Financiële hanky-panky

Anderen kregen niks. Brantano bijvoorbeeld, dat 32 winkels van Retail Estates huurt. ‘We mochten de boeken niet inkijken. Dan stopt het.’ Dat heeft pijn gedaan: hij was 15 jaar bestuurder van de schoenenwinkel, die wordt meegesleurd in de malaise van de moedergroep FNG.

‘Mijn hart bloedt. Wat we zien, is geen afrekening met het winkelconcept of de verkopers, daar is fors in geïnvesteerd, maar met de financiële hanky-panky die meneer Penninckx (een van de eigenaars, red.) met zijn bankiers en zijn aandeelhouders heeft georganiseerd. Hij is een ingenieur, hij bouwt graag constructies. Ik heb de stellige indruk dat Brantano wordt leeggezogen om de problemen van de moedergroep op te lossen. De vraag is in welke mate het wordt leeggezogen, en wie het bedrijf gaat kopen. Er zijn grote schoenengroepen die dat kunnen, in Duitsland onder andere.’

Jan De Nys, CEO van baanwinkelverhuurder Retail Estates. ©Wouter Van Vooren


Hij pakt nog een plak ham en eet een stukje bruin stokbrood met chocopasta, gevolgd door een croissant. Naast zijn bord ligt een kleine zwarte Nokia. ‘‘Het nieuwste modelletje, 29 euro.’ Het toestel rinkelt, trilt of piept tijdens dit gesprek van bijna anderhalf uur niet. ‘Ik krijg elke dag 400 mails en die lees ik drie keer per dag op mijn tablet. Ik geef antwoord binnen 24 uur, maar niet meteen. Dat geeft rust in mijn hoofd en het verhoogt mijn levenskwaliteit. Al mijn klanten hebben mijn gsm-nummer. Als het dringend is, kunnen ze bellen of sms’en.’

Hij heeft al vaker gezegd dat hij zich geen vastgoedjongen voelt, maar een winkelier. ‘Ik werk ook als een winkelier: van negen tot zeven, ook op zaterdag.’ Om te ontspannen spreekt hij af en toe af met studiemakkers uit Leuven. ‘Ik heb nog thomistische wijsbegeerte gestudeerd, heel plezant. Dan nodigen we een assistent uit, we lezen samen een boek en we discussiëren zoals vroeger: over Heidegger, de godsbewijzen, laatst ging het over Kant. Ik doe niet aan sport, maar dat is voor mij hersengymnastiek.’

Nog verrassender is zijn passie voor architectuur. Hoe verhoudt zich dat tot het bouwen van baanwinkels? ‘Als investeerder bouwen we bijna nooit zelf. Onze klanten willen ook geen winkels huren die er te chique uitzien. De Colruyt-look is de regel geworden om geloofwaardig te zijn: strakke, functionele gebouwen in beton.’

In Gent volgt De Nys een opleiding tot stadsgids. Ooit wil hij wel gaan gidsen, denkt hij, nu gaat het vooral om het plezier. ‘Ik ben graag in een gezelschap waar ze niet vragen wat voor werk je doet, waar je woont of met welke auto je rijdt. Al die dingen waar mannen graag over praten.’


Lees verder

Advertentie
Advertentie