Redacteur Beleggen

De Rekenmeester brengt dagelijks het echte verhaal achter de cijfers.

Kapitaalrondes vallen meestal uiteen in twee soorten. Ofwel is het zoals bij Nyrstar, Delta Lloyd en ArcelorMittal ‘van moetens’. Bedrijven halen met het pistool van de schuldeisers-bankiers tegen hun slaap vers geld op bij de aandeelhouders om hun met schulden overladen balans te stutten.

Ofwel is het ‘van willens’. Het management ziet een overname die het niet wil laten schieten en klopt geruggensteund door een wervend expansieverhaal bij de aandeelhouder aan. Denk aan Solvay en de miljardenovername van Cytec of Montea voor de expansie op de Nederlandse logistieke markt.

De kapitaalverhoging die Befimmo, de grootste in kantoren gespecialiseerde vastgoedgroep op de Brusselse beurs, op dit ogenblik doorvoert is bizar genoeg geen van beide.

©MEDIAFIN

Pro memorie: aandeelhouders kunnen per negen aandelen intekenen op één nieuw, tegen 49,75 euro. De uitgifte van 2,56 miljoen aandelen moet 127 miljoen euro opbrengen. Het is niet van moetens: de schuldgraad is met 45 procent onder de wettelijke grens van 65 procent en onder de eigen limiet van 50 procent.

Belangrijker is dat Befimmo geen wervend verhaal kan bieden. De opbrengst van de kapitaalronde gaat in belangrijke mate naar de ‘Quatuor Building’. Quatuor, Frans voor muziekkwartet, bestaat uit vier kantoorgebouwen die op de plek moeten komen van de huidige Noord Building.

In die Noord Building - die grote ‘serre’ langs de Brusselse kleine ring die vroeger Boudewijngebouw heette - huizen nu nog een pak Vlaamse ambtenaren. Zij verkassen eind 2017 naar de andere kant van de Brusselse Noordwijk, waar het Herman Teirlinck-gebouw dat op het terrein van Thurn & Taxis in sneltempo verrijst hun nieuwe thuis wordt.

Het Quatuor-project van Befimmo

Aan de sloop van de Noord Building en de bouw van Quatuor hangt een prijskaartje van 150 miljoen euro. Een prijskaartje waar nog nul inkomsten tegenover staan: Befimmo heeft nog geen huurder gevonden om de Vlaamse ambtenaren te vervangen.

Een streep door de rekening, want de Noord Building is met bijna 5 procent van de portefeuille en 7 miljoen huurinkomsten het derde belangrijkste kantoorgebouw. Toch start de bouw van Quatuor begin 2018. Duur: 30 à 36 maanden. Met andere woorden: Befimmo vraagt aandeelhouders nu geld voor een kantoor dat ten vroegste in 2021 huurinkomsten oplevert.

En dat is problematisch, want na de kapitaalverhoging zullen toekomstige huurinkomsten en dus dividenden over 2,56 miljoen of 11 procent extra hongerige mondjes verdeeld moeten worden. Geen wonder dat Befimmo door die onvermijdelijke verwatering van alle gereglementeerde vastgoedgroepen tegen de laagste premie op de nettoactiefwaarde noteert.

De nettoactiefwaarde is niets anders dan de onderliggende portefeuille minus de schulden, zeg maar het deel van de onderliggende bakstenen die de aandeelhouders kunnen claimen. Door de crisis op de Brusselse kantorenmarkt slaagt Befimmo er al een decennium niet meer in de intrinsieke waarde op te krikken. Een vaststelling die net als de Britse bijtend-satirische serie ‘The Office’ wrang is.

Lees verder

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud