column

Vergeef ons onze schuld

Coördinator Fondsen

De schuldenhefboom van Belgische vastgoedgroepen zette de voorbije jaren een turbo op de winst. De hefboom kan bij een plots stijgende rente echter ook in de andere richting werken.

In 1995 richtte de wetgever de vastgoedbevak op, het Belgische antwoord op de Luxemburgse beveks en de Nederlandse beleggingsmaatschappijen.

Na het allesbehalve vlekkeloze parcours van de vastgoedcertificaten, typisch Belgische financiële producten die slechts één gebouw of project vertegenwoordigen, had de wetgever de belangen van de goedehuisvaderbelegger goed in het oog.

Een van de strenge regels voor vastgoedbevaks was de maximale schuldgraad van 33 procent op de waarde van de gebouwen. Dat was toen een conservatieve regel vergeleken met het buitenland.

©Brecht Vanzieleghem

De sector heeft gelobbyd om dat plafond omhoog te tillen. In meerdere stappen ging het naar 65 procent. Die limiet is zo hoog dat ze alleen bestaat in de wet: bankiers willen minder schulden.

Vandaag ligt de gemiddelde schuldenlast van wat nu gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) heten, op 50 procent. Dat berekende analist Jaap Kuin van ING. Het Europese gemiddelde ligt op 40 procent.

Kanttekening: de door de Rekenmeester berekende gemiddelde schuld van de 17 gvv’s op de Brusselse beurs ligt op 42 procent. Kleinere groepen hebben minder schulden en hebben minder kans om in de scope van ING te vallen.

In het gisteren door Jaap Kuin gepubliceerde ‘schuldenrapport’ van de vastgoedaandelen in de Benelux steekt logistiek specialist Montea erboven uit met een geschatte schuldratio van 58 procent. Maar eerder deze week kondigde de groep de verkoop van drie Franse panden aan. Daardoor zakt Montea’s schuldratio naar eigen zeggen tot 50,5 procent.

De Rekenmeester is de eerste om toe te geven dat de Belgische vastgoedvennootschap een succesproduct is, zeker na de vele catastrofes met vastgoedcertificaten. Een zekere verhoging van de schuldlimiet was alleen al door de daling van de rente niet abnormaal. En het heeft de succesvolle expansie van de vastgoedgroepen in het buitenland mee mogelijk gemaakt.

Maar beleggers moeten beseffen dat een schuldhefboom in twee richtingen kan werken. Kuin schetst in zijn rapport het onwaarschijnlijke maar niet onmogelijke scenario van een toename van de langetermijnrente met 2 procentpunten.

38%
Nederlandse vastgoedaandelen hebben een gemiddelde schuldgraad van 38 procent. Een stuk minder dan de Belgische.

'In zo’n scenario hebben de vastgoedaandelen 4 tot 8 jaar nodig voor de kasstromen op het oorspronkelijke niveau hersteld zijn’, zegt de analist.

Hoe makkelijker vastgoedbedrijven inflatie kunnen doorrekenen in de huren, hoe sneller de kasstromen herstellen. In het jargon heet dat pricing power of prijszettingsmacht. ‘Groepen als WDP en Montea hebben dat weinig’, merkt Kuin op. ‘Ze moeten dat compenseren door expansie.’

In het ergste scenario leidt een daling van de portefeuillewaarde tot een schending van afspraken met bankiers (convenanten). Dan dreigen noodmaatregelen om de balans te herstellen, terwijl de bestaande aandeelhouders het gelag betalen. Beleggers in de Nederlandse groep Nieuwe Steen kunnen ervan meespreken.

Mogelijk zijn het net de Nederlandse ‘ongelukken’ die onze Nederlandse analist zo bezorgd maken over de Belgische sector. Kuin heeft geen enkele Belg op ‘kopen’ staan.

Lees verder

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud