Kantoormarkt in New York zweeft rond bodempeil

(tijd) - Een jaar na de verwoesting van het WTC in New York stijgt de beschikbaarheid aan kantoorruimte nog steeds en dalen de huurprijzen. Dat heeft niet meteen te maken met de catastrofe in Manhattan, maar veel meer met een slabakkende economie die maar niet wil aantrekken. Die holt de vraag naar kantoorruimte uit.

De vernieling van Twin Towers heeft vorig jaar 1,5 miljoen m2 kantoorruimte van de markt geveegd. Dat had echter geenszins een schaarste aan kantoren tot gevolg. Integendeel, nu is ongeveer drie keer de vernielde oppervlakte beschikbaar, zegt een studie van vastgoedadviseur Isigna ESG. Die betoogt dat ongeveer 4,35 miljoen m2 niet-verhuurde ruimte op de markt is. Concurrent CB Richard Ellis stelt dat de beschikbaarheidsratio het jongste kwartaal is gestegen tot 9,4 procent, tegen 9,2 procent in het eerste kwartaal van 2002.

Men mag niet uit het oog verliezen dat ook voor 11 september heel wat New Yorkse kantoren al leeg kwamen staan omdat de verzwakking van de economie toen al duidelijk voelbaar was. Sedert het hoogtepunt van eind 2001 was de beschikbaarheid er gestaag toegenomen en stonden de huurprijzen onder druk. Na september 2001 ging het allemaal in een snelvaart. De huurprijzen downtown - in de omgeving van de ruïnes van de Twin Towers - vielen omlaag en ook verderaf (midtown) zakten de prijzen. Insigna ESG meent de markt nu op zijn laagste niveau is teruggevallen.

Robert Baraf van Insigna betoogt dat de markt opnieuw in goede doen is, al geeft hij toe dat een vergelijking met de situatie twee jaar geleden niet opgaat. 'Na 11 september is het een viertal maanden windstil geweest omdat niemand ook maar iets ondernam. Enkel diegenen die van nul moesten herbeginnen, namen ruimte op. Tot februari bleef dat zo. Toen veerde de opname weer zachtjes op. De vraag is intussen niet spectaculair, maar wanneer een eigenaar een gepaste ruimte heeft op een aantrekkelijke locatie of in een apart gebouw, dan kan het allemaal heel snel gaan', stelt Baraf.

In juli bedroeg de gemiddelde huurprijs in Manhattan ongeveer 553 euro/m2/jaar , vergeleken met 603 euro een jaar eerder. Downtown daalden de prijzen van 450 naar 400 euro/m2/jaar. Robert Freedman, vice-topman van GVA Williams, voegt daaraan toe dat de huurprijzen met ongeveer 15 tot 20 procent zijn gedaald ten opzichte van hun historische piek in het derde kwartaal van 2000. De huurprijzen vielen zelfs nog scherper terug als rekening wordt gehouden met de concessies die de eigenaars hebben gedaan. Die konden bijvoorbeeld bestaan uit een gratis renovatie van de kantoren. Het is volgens Freedman alleszins duidelijk dat de huurders nu uitkijken naar goede deals in plaats van op eender welk aanbod in te gaan. De verhuurdersmarkt van enkele jaren geleden is nagenoeg een huurdersmarkt geworden. Daarbij komt nog steeds dat iedereen een wait-and-see-houding aanneemt en uitkijkt naar duidelijker signalen van een economische heropleving. Zo zijn er veel bedrijven die niet huren uit vrees dat de toestand nog zou verslechteren en ze zo een nog gunstiger transactie zouden mislopen.

Maar niet iedereen deelt de visie van de makelaars. Sommige financiële analisten vrezen dat de toestand nog kan verergeren. David Shulman van Lehman Brothers meent dat de markt de afdankingen in de verzekeringssector nog niet helemaal heeft verwerkt en dat de leegstandratio nog een weinig zal toenemen. Shulman stelt dat tot volgend jaar moet worden gewacht voor de markt haar laagste punt zal bereiken. Die mening deelt ook CB Richard Ellis.

Ondanks het feit dat de huurmarkt weinig florissante tijden doormaakt, houdt de investeringsmarkt zich sterk. Dat heeft zeker met het tanend beursklimaat te maken waardoor investeerders zich graag op de vastgoedmarkt begeven.

Het beeld van die markt is heel uiteenlopend. Downtown Manhattan vinden geen verkopen plaats, zegt Gerry Mason, directeur bij de vastgoedinvesteringsbank Granite Partners. Volgens hem willen de eigenaars van gebouwen in de omgeving van het WTC niet met verlies verkopen en wachten ze liever af.

Daartegenover staat dat de beste gebouwen zeer gegeerd zijn. De vraag is groot en het aanbod schaars. Voor een nieuwe invulling van Ground Zero zijn nog geen concrete plannen. De Lower Manhattan Development Corp (LMDC) die zich met de site bezighoudt, zoekt nog steeds naar nieuwe ideeën. Midden vorige maand verlengde de organisatie de periode die architecten en planologen krijgen, om hun ontwerpen voor de ontwikkeling van de WTC-site en omgeving binnen te leveren. New York New Visions, een coalitie van 21 architecten, ingenieurs, planologen, landschapsarchitecten en designers, zal LMDC bijstaan bij de selectie van de vijf teams die tot een volgende planningsronde worden toegelaten.

Sedert zes initiële plannen werden vrijgegeven in juli, hebben LMDC en de Port Authority of New York and New Jersey 5.000 suggesties ontvangen via email op de website RenewNYC.com. Meer dan 5.000 mensen hebben deelgenomen aan de forums op het stadhuis van New York onder de hoofding Listening to the City. Tenslotte gaven duizenden bezoekers die de plannen hebben bekeken, hun opmerkingen. De belangrijke publieke input wijst erop dat een ruime consensus wordt nagestreefd rond de invulling van het gebied.

Enkele elementen worden alvast weerhouden. Het mag duidelijk zijn dat New York City een deel van zijn identiteit verloren is geraakt sinds de vernieling van de torens van het WTC. Een groots symbool dat over heel de wereld zal worden herkend, lijkt aangewezen om de 'spirit' van de stad te herstellen. Vanuit het publiek blijkt een grote behoefte te bestaan naar het behoud van de blauwdruk van de basis van de voormalige torens. Hieraan wil het publiek graag een herdenkingssymboliek hechten.

De Port Authority en LDMC formuleerden voorts een aantal opties rond de ontwikkeling van kantoor- en winkelruimte. De precieze verhouding tussen beide bestemmingen moet nog worden verfijnd voor de vijf geselecteerde teams hun plannen verder kunnen uitwerken.

Belangrijk is ook dat er een verbinding komt tussen het toekomstige WTC-gedenkteken en de ferry's in Battery Park. Voorts gaat aandacht naar de bestrating, de aanwezigheid van een centraal openbaar vervoersplatform, de bouw van woningen en een grootschalig cultureel centrum en naar aangepaste open ruimtes.

Voor LMDC-topman, John Whitehead, gaat het erom de beste architecten en ontwerpers samen te brengen om Lower Manhattan een uiterst mooi en levendig hart te bezorgen ter nagedachtenis van de slachtoffers van 11 september.

Op 30 september 2002 worden de vijf teams geselecteerd die mogen voortwerken aan het project. Tegen midden november moeten de uitgewerkte plannen worden voorgelegd.

Vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) heeft 50 van zijn belangrijkste klanten, nagenoeg allemaal opgenomen in de Fortune 1000, ondervraagd naar wijzigingen in hun vastgoedstrategie na 11 september. Voor de overgrote meerderheid van de bedrijven is 11 september niet zonder gevolgen gebleven. Ongeveer 85 procent van de bedrijven heeft veranderingen aangebracht in zijn back-upfaciliteiten voor data. Voorts hebben ze hun teleconferentie- en videouitrusting uitgebreid. Ongeveer een op de drie heeft rampenplannen ontwikkeld of herbekeken. En 20 procent heeft stappen ondernomen om de datacenters en hardware buiten de hoofdkwartieren onder te brengen. Eenzelfde aantal heeft in back-upfaciliteiten voorzien of maakt plannen om sites ter beschikking te hebben waar de activiteiten gemakkelijk kunnen worden heropgestart. Voorts heeft 18 procent een grotere back-up opgebouwd voor zowel data als energiebronnen.

Uit de studie blijkt dat onder de verschillende beleidsbeslissingen de meeste aandacht naar de toegangscontrole is gegaan. Voor meer dan 91 procent van de bedrijven behoort de toegangscontrole tot een van de drie topprioriteiten als het over gebouwenbeheer gaat. Voor 57 procent van de bedrijven neemt deze kwestie een topprioriteit in. Voor 85 procent van de ondervraagden behoren evacuatieplannen tot de topdrie van de belangrijkste bekommernissen. En de helft van de ondervraagden heeft bijzondere aandacht voor de veiligheid in hun garages.

Willy BERTIAU

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud