nieuwsanalyse

Ook buiten de Bel20 heeft het leven ZIN

Befimmo investeert de komende jaren 375 miljoen om deze twee uitgeleefde WTC-torens in de Brusselse Noordwijk om te toveren in een kantoor voor bijna 4.000 Vlaamse ambtenaren, een hotel en appartementen. ©Kristof Vadino

Er is leven buiten de Bel20. Dat illustreren dezer dagen Befimmo en - misschien straks - Bpost.

Mijn beroepsmisvorming als beursverslaggever slaat dagelijks meteen toe, van zodra ik het Brusselse Noordstation uitwandel richting onze werkplek Thurn & Taxis (huisbaas: Leasinvest ). Om het verrassend geslaagd opgefriste station uit te wandelen, passeer je door schuifdeuren. Schuifdeuren die steevast een beetje irritant zijn, omdat ze net te traag zijn voor de stevige tred van de gehaaste forens. 

Op die deuren staat discreet 'Dormakaba'. Welnu: laat Dormakaba één van de boeiendste ingenieursbedrijven van de Zwitserse beurs zijn. De naam weerspiegelt de lange geschiedenis van het bedrijf. In 2015 fuseerde de toen 153 jaar jonge Kassenbauer Franz Bauer (kortweg Kaba) met de toen 107 jaar oude deurenspecialist  Dörkel & Mankel (kortweg Dorma). Naar een naam moest het fusiebedrijf niet lang zoeken.  

Buiten groet ons meteen het hoofdkantoor van de meest patriottische Bel20'er, Proximus . Een telecomoperator die bij de beursgang in 2004 een volksaandeel met 143.000 kleine Belgische beleggers werd en initieel de prachtige beursticker 'BELG' meekreeg. En luidens het jaarverslag over 2018 nog altijd de meest patriottische van de beursbarometer: Proximus draait 4 miljard omzet bij Belgische klanten, 70 procent van de totale verkopen, en heeft 90 procent van de activa in ons land. 

Bloemen noch kransen

Minder patriottisch is Engie , dat honderd meter voorbij Proximus zijn Belgisch hoofdkantoor heeft. De Franse nutsgigant verloor deze week eindelijk zijn Bel20-zitje, wegens 'niet Belgisch genoeg'. De Brusselse beurs is als je het ons vraagt rijkelijk laat tot die conclusie gekomen.

'Bloemen noch kransen', schreven we vorig jaar over de doortocht van Engie in en de nakende exit uit de 'Belgische' barometer.  Engie presteerde acht van de tien jaar in de Bel20 ondermaats en heeft de houders van een Bel20-fonds uiteindelijk meer rendement gekost dan de implosie van Fortis. 

©Mediafin

De kans is reëel dat een ander buitenlands koekoeksjong in de Bel20 , ING  volgend jaar Engie volgt. Euronext hanteert een zeer lage lat om een bedrijf als 'Belgisch' te omschrijven: het volstaat dat 15 procent van het personeel Belgisch is.

Maar zelfs die lage lat haalt de Nederlandse bankreus nauwelijks meer: luidens pagina 227 van het jaarverslag over 2018 is nog maar 15,8 procent van het personeel Belgisch, tegenover 17,3 procent in 2017. Gelet op het tempo dat CEO Ralph Hamers in deze contreien saneert - meer details volgen waarschijnlijk nu maandag op de beleggersdag in het Duitse Offenbach - zou het ons niet verbazen dat de belgitude van de oranje bank nu al onder de 15 procent is gezakt.

Niet alleen verspert de buitenlandse invasie al jaren echte Belgische steraandelen als Melexis en Lotus de weg naar de Bel20, het vuistdikke indexreglement bevoordeelt ook wanprestaties. Serieel zwak presterende giganten - jarenlang Engie, de voorbije jaren ook AB InBev - worden bij elke jaarlijkse indexherziening weer opgevist tot het maximum toegelaten plafond van 12 procent.

Ook is de lat veel hoger om er in te raken dan om er in te blijven. Gevolg: steraandelen komen doorgaans pas in de Bel20 als de opwaartse rit ver gevorderd is, met de rentree van Barco  deze week als voorbeeld. Omgekeerd verdwijnen Bel20'ers vaak pas uit de Bel20 na een lange en pijnlijke rit neerwaarts. Meteen een belangrijke verklaring waarom de Bel20 absoluut geen voltreffer blijkt als langetermijnbelegging, in tegenstelling tot een veel meer uitgekiende en minder vaak vertimmerde korf beleggingen zoals de holding Sofina (zie grafiek). 

Bpost realiseert een meerwaarde van 19,9 miljoen op de verkoop van zijn hoofdkantoor, het Brusselse Muntcentrum ©AG Real Estate

Barco nam de plek in van Bpost . Mogelijk is de postbode na het horrorjaar 2018 en een hallucinante neerwaartse rit uit de korf geknikkerd uitgerekend als er pril beterschap gloort. Het is voorbarig om over structurele beterschap te spreken, maar voorlopig lijkt de binnenlandse brievenpost iets minder snel te krimpen.

Tegelijk zorgen de hyperinflatie in de postzegeltarieven en de lagere kosten verbonden aan nieuwe, flexibeler briefbestelling dat CEO Koen Van Gerven potentieel heeft om dit jaar over de zeer laag gelegde lat - 'minstens 300 miljoen bedrijfswinst' - te springen. Merk wel op dat dat cijfer inclusief de meerwaarde op de verkoop van het hoofdkantoor - het Muntcentrum - is. Meerwaarden tot 20 miljoen rekent Bpost bij de 'genormaliseerde' winst. Meerwaarde op de Munt? 19,9 miljoen euro. 

Dit is geen kapitaalverhoging

Met dat kantoor zijn we beland bij de kantorenspecialist Befimmo , die een paar geleden uit de Bel20 verdween. Befimmo is het Belgisch bedrijf dat we de komende jaren vlotst in de gaten zullen kunnen houden. Als we het Noordstation uitkomen botsen we immers op twee spuuglelijke bruine mastodonten, de WTC 1 en 2-torens.

Een impressie van het vastgoedproject ZIN, dat tegen 2023 aan het Brussels Noordstation zal verrijzen ©rv

Die gevaartes worden de komende jaren omgeturnd tot 'ZIN', het grootste Brusselse kantorenproject van de jongste tien jaar: 70.000 m² kantoren, een hotel van 240 kamers (16.000 m²) en 127 appartementen (14.000 m²). Prijskaartje 375 miljoen. Veel geld voor een groep die de komende jaren door de herontwikkeling van enkele grote kantoren in de Brusselse Noordwijk meer dividend zal uitkeren dan er cashflow zal zijn. 

Befimmo kreeg eerder deze maand echter een stevige opsteker: de kantoorruimte in ZIN is nu al volledig verhuurd vanaf de geplande oplevering in 2023: 3.800 Vlaamse ambtenaren trekken in. Voor 18 jaar.

CEO Benoît De Blieck reageerde vanuit de vastgoedbeurs MIPIM in Cannes euforisch. 'We gaan geen kapitaalverhoging moeten doorvoeren of ons dividend verlagen, in tegenstelling tot wat wel eens wordt beweerd', klonk het. 

©Mediafin

De Blieck is één van de langstdienende CEO's van de Brusselse beurs en is best wel een sluwe vos. Want op 15 april is er een buitengewone aandeelsvergadering gepland. Agendapunt: de fusie met Beway, de eigenaar van het Deloitte-hoofdkantoor in Zaventem. Juridisch een vestzak-broekzakoperatie omdat Beway 'verkocht' wordt door Befimmo-dochter Fedimmo. Maar Befimmo 'betaalt' Fedimmo via de uitgifte van 2,66 miljoen nieuwe aandelen, leert de toelichting

Aandelen die zolang ze in kas van Befimmo zelf zitten, geen recht hebben op dividend en dus niet op de gerapporteerde winst per aandeel wegen. Maar wel stukken die bij de huidige koers 140 miljoen waard zijn en dus van zodra de beurskoers wat herstelt mondjesmaat te gelde kunnen gemaakt worden. Maar noem dat dus vooral geen 'kapitaalverhoging'. 

Nog een slimme zet is de geplande verkoop van de Blue Tower aan de Brusselse Louizalaan. Een verkoop die mogelijk 120 miljoen kan opleveren. Plus, zoals beurshuis ING fijntjes opmerkt, een stevige boekhoudmeerwaarde.

Een meerwaarde die de uitkeerbare reserves op de balans zou aandikken. Reserves waar Befimmo dan op kan teren om het royale dividend op peil te houden. Tot een leger Vlaamse ambtenaren vanaf 2023 dagelijks door de Dormakaba-schuifdeuren wandelt.  

Lees verder

Advertentie
Advertentie