nieuwsanalyse

Warme groeten uit Frankenthal

Op het magazijn dat VGP in Frankenthal aan Amazon.com verhuurt staat het grootste zonnepanelendak van Europa ©VGP

Welgeteld 731 beleggers tekenden 12 jaar geleden in op de beursgang van VGP. De vele afwezigen hadden ongelijk.

Frankenthal. Het Duitse stadje van 50.000 zielen prijst zichzelf op de webstek aan voor zijn ‘Pfälzisch-lebensfrohe Atmosphäre’ en onderstreept die claim met zijn jaarlijkse strohutfestival en openlucht Festmeile rond Hemelvaart, ‘het grootste van de Palts’.

De kans is reëel dat dit stukje Duitse levensvreugde langs de Rijn ’s nachts in actie schiet telkens u - ja, ook wij pleiten schuldig - iets op Amazon.de bestelt. In Frankenthal staat namelijk een twaalf voetbalvelden groot verdeelcentrum van de Amerikaanse alleswinkel, één van de vele verdeelcentra voor webwinkels die België omcirkelen.

In het magazijn wachten 11 miljoen artikelen op uw bestelling, die na een muisklik tegen 165 meter per minuut over 18 kilometer transportbanden naar een werkstation rollen. Van de 1.600 werknemers zijn er 40 roboticaspecialisten, speciaal voor die job opgeleid bij de roboticatak van Amazon in de Amerikaanse staat Massachusetts.

©Mediafin

Amazon Frankenthal tekent voor het grootste zonnepanelendak van Europa, goed voor 4 megawattpiek (MWp) of grofweg het energieverbruik van 1.000 gezinnen. De huisbaas van dit stukje logistieke spitstechnologie? Een Belg: VGP .

VGP bouwde het verdeelcentrum in zijn bedrijvenpark in Frankenthal, een van de intussen 62 logistieke parken van de vastgoedontwikkelaar. Een visitekaartje dat kan tellen voor de nauwelijks twee decennia oude groep. Jan Van Geet (ex-WDP) richtte VGP samen met Bart Van Malderen - toen nog CEO en grootaandeelhouder van Ontex - in 1998 op in Tsjechië. Van Geet had eerder in de jaren 90 voor Van Malderen de Ontex-fabriek in het Tsjechische Turnov uit de grond gestampt.

VGP is nu in twaalf Centraal- en Zuid-Europese landen actief, inspelend op het onzichtbare logistieke radarwerk dat onze onverzadigbare honger naar muisklikshoppen ondersteunt. Een expansie die loont: deze week liet VGP in een summier - twee alinea’s - persbericht weten dat de nettowinst over het pas afgesloten boekjaar rond 200 miljoen euro ofte 10,80 euro per aandeel zal liggen. Ruim twee derde hoger dan de 121 miljoen over het boekjaar 2018. Het aandeel vlamde naar een record en stak voor het eerst de neus boven 100 euro. De beurswaarde beloopt nu meer dan 1,8 miljard euro.

Friends & family

Het contrast met de beursgang 12 jaar geleden is enorm. Toen raakte VGP met de hakken over de sloot op de beurs. Op een ogenblik dat ‘vastgoed’ door de Amerikaanse subprimecrisis een scheldwoord geworden was bleek niemand te zitten wachten op een Tsjechische magazijnier.

©Mediafin

Zelfs tegen de onderkant van de prijsvork, 15,25 euro, was de interesse miniem. Uiteindelijk tekenden de Van Geets en de Van Malderens - ‘friends & family’ in het jargon van de begeleidende zakenbanken - voor 80 procent van de ‘opgehaalde’ 50 miljoen euro.

Exact 731 (!) beleggers schreven op de introductie in. Ter vergelijking: het volksaandeel Belgacom (het huidige Proximus) kon in 2004 143.000 Belgen charmeren. Welgeteld 6 procent van de aandelen waren vrij verhandelbaar, zodat VGP nauwelijks beursgenoteerd kon worden genoemd: van de 300 miljoen beurswaarde was minder dan 20 miljoen niet in vaste handen.

Daar kwam pas in 2017 verandering in. Toen begon Van Malderen mondjesmaat te cashen. De ondernemer recycleerde gretig de cash in Drylock, dat met flinterdunne luiers zonder pulp tot een serieuze rivaal uitgegroeid is voor zijn vroegere bedrijf Ontex.

De Europese 'parkkaart' van VGP ©VGP

Van Malderen controleert nog iets meer dan 25 procent, de free float beloopt nu 37 procent. De vrij verhandelbare beurswaarde is zo van nog geen 20 miljoen naar bijna 700 miljoen gestegen, een cijfer dat VGP stilaan op de radar van grote beleggers brengt.

Dé katalysator voor de stratosferische klim na jaren kabbelen (zie grafiek) was een persbericht op 1 maart 2016. Toen kondigde VGP een alliantie aan met Allianz. De eerste 50/50-joint venture met de vastgoedtak van de Duitse verzekeringsreus richt zich op Duitsland, Tsjechië, Slovakije en Hongarije en is intussen 1,4 miljard euro groot, dicht bij de beoogde 1,7 miljard euro. Intussen is er een tweede joint venture, met stevige actieradius in Oostenrijk, Roemenië, Nederland én Zuid-Europa (Italië, Spanje en Portugal).

Passage uit het jongste jaarverslag van VGP ©VGP

De joint venture laat VGP toe regelmatig projecten te verzilveren - en dus meerwaarde naar boven te pompen - zonder de controle op die projecten te verliezen, cash die vervolgens in de snelle uitbreiding van de Europese grondbank kan gerecycleerd worden.

Per eind oktober had VGP bruto 3,5 miljoen m² grond ontwikkeld, bijna vier keer zoveel als vijf jaar eerder. Dankzij luisterrijke huurders als Amazon, autobouwer BMW, machinefabrikant KraussMaffei - goed voor bijna één vijfde van de portefeuille - en discounter Lidl levert de joint venture intussen ook een stabiele stroom dividenden, die VGP toelaten zelf een stabiel en stijgend dividend uit te keren.

Hoe belangrijk bij dit alles veteraan Jan Van Geet is, lees je in het jaarverslag over 2018.

Bij de risicofactoren staat onder meer opgelijst dat mocht de CEO - goed voor 33 procent van de aandelen - buiten een kapitaalverhoging om onder de grens van 25 procent zakken, Allianz Real Estate eenzijdig de joint venture mag opzeggen. En als Van Geet naar inschatting van de Duitsers niet langer ‘voldoende tijd’ in de ontwikkeling zou stoppen, kunnen ze de samenwerking bevriezen tot de CEO ‘is vervangen naar tevredenheid van Allianz’.

Bij de tien grootste huurders staat trouwens nog een bekende naam: Drylock. De luierfabrikant steekt intussen Ontex  naar de kroon, de twee vormen indirect ook het toneel van een boeiende strijd tussen de groten van de Brusselse haute finance: de Boëls van Sofina zijn aandeelhouder van Drylock, de Frères van GBL zitten aan boord bij Ontex.

Geen discussie welke van de twee families op dit ogenblik het meest plezier heeft gehad aan de luiers: Ontex is na een beroerd paar jaar in 2020 tot nog toe de slechtst presterende Bel20’er.

Begin deze week was het verlies sinds nieuwjaar bijna tot 20 procent opgelopen. Tot deze week UBS, al jaren stevig criticus van het Ontex-management, het welletjes vond en Ontex op de kooplijst zette.

Niet echt omdat de analisten zo laaiend zijn over de operationele verbetering wel omdat - mede door de tuimelende olieprijs - de belangrijkste grondstof (opgepofte cellulosepulp ofte fluff) een rug- in plaats van een kopwind geworden is. Een rugwind waar Drylock met zijn grotendeels pulploze luiers minder van zal profiteren, maar we hebben zo’n vermoeden dat Bart Van Malderen daar zijn slaap niet voor zal laten.

HET EUREKA-MOMENT VAN BELRECA

Een instinker in een nerdy beurskwis: waarvoor staat Belreca nu? Antwoord: Belgian Resources & Capital Company. Zeggen dat de holding van de familie van de Put - verweven met de gelijknamige effectenbank op de Antwerpse Van Putlei - op het koersenbord een verborgen bestaan leidt, is een eufemisme. 

Maar wie een stevig deel van zijn portefeuille in de al 124 jaar door de stichtersfamilies Hoffmann en Oeri exemplarisch gerunde Zwitserse farmagigant Roche belegt heeft onze sympathie. 

De transparantie is groot: de integrale portefeuille staat in het jaarverslag op de webstek. Ook alle transacties in 2019: vijf. Prachtig. Net als Warren Buffett zijn we fan van luie beheerders, die geduldig wachten op zeldzame échte koopkansen en niet de noodzaak voelen bij elke zaagtand aan het traden te slaan en kosten op te stapelen. 

Belreca rapporteerde over 2019 2,7 miljoen euro nettowinst. De netto-actiefwaarde dikte aan tot 40,6 miljoen of 128,6 euro per aandeel, inclusief latente meerwaarden is dat 170,95 euro.

U stapt bij de huidige koers (110 euro) dus met korting in een uitgekiende langetermijnportefeuille, met volgens onze berekening AvH (13,6%), Roche (11,5%), Danone (9%), Solvay (8,1%) en Tubize (6,7%) in de hoofdrol.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie