netto

Naar een zachte landing

©Photo News

Nooit was vastgoed zo duur in België. Stevenen we af naar een crash, zoals sommige buurlanden die meemaken? Of blijven de prijzen hoog en moet de discussie gaan over de onbetaalbaarheid van vastgoed?

Landen als Spanje, Nederland, Ierland voelen vandaag de gevolgen van een vastgoedbubbel en wat er gebeurt als die barst. Maar de situatie van de vastgoedmarkt in België mag je daarmee niet vergelijken, vindt Johan Van Gompel, econoom bij KBC. ‘Onze situatie is vergelijkbaar met die van Frankrijk. De Franse vastgoedmarkt maakte de laatste jaren ook een forse prijsstijging mee maar kleiner dan die van Spanje of Ierland, en stijgt nu weer, na een kleinere correctie een paar jaar geleden.’

Daarom is in België niet echt sprake van een bubbel. ‘De markt is lichtjes overgewaardeerd, maar zeker geen 35 procent’, vindt Johan Van Gompel. De prijzen zijn wel onomstootbaar gestegen en daar zijn een aantal verklaringen voor. Er is bijvoorbeeld een verschuiving aan de gang van vermogen naar vastgoed. ‘De fiscale amnestie van de Eenmalige Bevrijdende Aangifte bracht veel geld terug naar België’, legt Johan Van Gompel uit. ‘En dat werd deels in vastgoed geïnvesteerd. Het financieel vermogen van de Belg is ook groot. Wij horen bij de rijkste landen ter wereld. En met de teleurstellende resultaten op de financiële markten kiezen meer mensen voor zekerheid en investeren ze in vastgoed.’

Hulp van ouders

Dat heeft gevolgen voor de betaalbaarheid van vastgoed voor bepaalde groepen, denk aan jonge gezinnen. Gevolg? ‘Zij krijgen hulp van ouders en grootouders voor de aankoop van een woning, omdat ze dat anders financieel niet aankunnen’, weet Johan Van Gompel, ‘en ook dat is weer geld dat naar de vastgoedmarkt vloeit.’

De groeiende groep beleggers in vastgoed trekt de prijzen mee omhoog. ‘De Belgische vastgoedmarkt blijft een bewonersmarkt. De Belg koopt nog altijd voornamelijk een woning om er in te wonen. Maar de markt wordt wel speculatiever.’ Opmerkelijk: in het duurdere segment van de luxueuzere villa’s is de prijsstijging veel kleiner. Bepaalde fiscale constructies worden sinds kort met argusogen gevolgd door de fiscus, denk aan patrimoniumvennootschappen, villavennootschappen, … ‘En dan zie je dat mensen die anders in de duurdere segmenten vastgoed zouden kopen, ook opschuiven naar het segment daaronder’, merkt Johan Van Gompel op. ‘Gevolg? De prijzen van gewone huizen stijgen relatief meer.’

Huisje, tuintje, boompje

Zo krijg je een tweedeling, die almaar scherper wordt. Aan de ene kant heb je een groep die nog vastgoed kan kopen al dan niet met hulp van ouders en grootouders. ‘En aan de andere kant een groep voor wie de aanschaf van vastgoed problematisch wordt’, vult Johan Van Gompel aan. ‘En die laatste groep wordt almaar groter. Het aantal mensen dat een eigen woning bezit is hoog in België. Sinds de jaren 70 is hun aantal constant gestegen. Maar in 2002 werd het plafond bereikt. En nu zien we een lichte daling.’

Dat betekent dat betaalbaarheid van vastgoed een belangrijk discussiepunt wordt. ‘Het Vlaamse ideaal - een eigen, alleenstaand huis met een tuin blijft niet houdbaar voor iedereen. En daar moeten we creatiever mee omgaan’, vindt Johan Van Gompel. Maar hoe doe je dat? ‘Er zijn al voorstellen geformuleerd. Denk aan wooneenheden met gemeenschappelijke ruimtes of een gemeenschappelijke tuin.’

Fiscaal

En wat met de fiscale aftrek van de woonbonus? Vanaf volgend jaar wordt dat een regionale bevoegdheid. ‘Een afschaffing is niet wenselijk’, denkt Johan Van Gompel. ‘Maar misschien moeten we de woonbonus wel anders invullen, en het fiscaal voordeel selectiever gebruiken. De focus leggen op jonge gezinnen, op groepen die het echt nodig hebben. Vandaag zie je dat veel Belgen de woonbonus gebruiken als instrument voor fiscale optimalisatie. En niet als ruggensteun, die het verschil maakt tussen kunnen kopen of niet kunnen kopen.’

‘Het beleid van de Belgische overheid is gericht op eigendomsverwerving. En dat is uiteraard toe te juichen. Want vastgoed geeft zekerheid, en dat is belangrijk met de vergrijzing. Maar misschien moeten we ook nadenken over een andere oriëntatie van het beleid? Niet alleen de nadruk leggen op eigendomsverwerving, maar ook focussen op goedkope huurwoningen. Als minder mensen in staat zijn om vastgoed te kopen, kan de huurmarkt wel ondersteuning gebruiken.’

Bubbel of landing?

Verwacht de econoom een ineenstorting van de Belgische vastgoedmarkt? ‘Neen. Een kleine conjuncturele correctie verwacht ik wel. 5 tot 10 procent, zeg maar een zachte landing. Vastgoed zal niet plots weer goedkoop worden. Banken worden ook voorzichtiger met hun hypothecaire kredieten, leningen worden minder beschikbaar. Maar die voorzichtigheid is aan te moedigen. De afremming houdt de situatie net gezond. De schuldenopbouw in België blijft bij de laagste in Europa. Leegstaande spooksteden zie je hier niet opduiken, zoals in Ierland en of Spanje. Daar zijn speculatieve vastgoedbeleggingen geweest, die ons land niet gekend heeft.’

‘Een correctie is dan ook niet slecht’, besluit Johan Van Gompel. ‘Want een overwaardering kan ongezond zijn. Met een kleine correctie krijgt de markt weer normale proporties. Een correctie is te verkiezen boven oplopende prijsstijgingen. Want dan krijg je later de klap van de bubbel.’

Advertentie
Advertentie
Advertentie