analyse

Qrf: mysterie over dividend lokt vrije val uit

©QRF

Qrf, de eigenaar van winkelpanden, zag de beurskoers in 2018 bijna halveren. De groep kon geen inzicht verschaffen in het dividend, een unicum in bijna 25 jaar Belgische vastgoedgroepen.

De familie Vanmoerkerke verhoogt woensdag haar belang in de vastgoedgroep van 9,5 naar 28,3 procent.

©Mediafin

Het aandeel deed het niet al te best het voorbije jaar. Eind februari (1) maakt Qrf  een verhoging van het dividend bekend over het boekjaar 2017: +1 cent tot 1,35 euro bruto. Beleggers krijgen het dividend midden mei op hun rekening gestort (3).

Bij de eerstekwartaalresultaten begin mei (2) volgt de eerste klap. Qrf maakt een afwaardering van 4,1 miljoen euro bekend op vijf panden die H&M huurt. In Sint-Niklaas vertrekt H&M en in Hasselt en Ukkel willen de Zweden een fors lagere huur. H&M staat onder druk door de opmars van de e-commerce. ‘H&M wou eerst een twee derde lagere huurprijs.

Vervolgens kwam het met het idee van een huur op basis van de omzet’, legt Jan Opdecam, een analist van KBC Securities uit. Qrf is niet akkoord. De vrederechter zal zich moeten uitspreken. Gevolg: de beleggers gaan een lange periode van onzekerheid tegemoet. Met 16 procent van de totale huur is H&M de grootste klant van Qrf.

Laagste peil ooit

Vervolgens is het wachten tot de halfjaarresultaten van 22 augustus. Opvallend: de dag voor die resultaten sluit het aandeel af op het laagste peil ooit (4). Die beleggers hebben het onweer goed ‘voelen’ aankomen. In het halfjaarbericht ontbreekt een dividendprognose, ongekend in de geschiedenis van de vastgoedbevak - later gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) - die in 1995 begon.

Met het vertrek van financieel directeur Preben Bruggeman bereikt het annus horribilis van Qrf een orgelpunt.

Qrf wijst er enerzijds op dat het volgens de gvv-wet minstens 80 procent van de winst moet uitkeren, maar dat het anderzijds geen dividend mag uitkeren als het nettoactief onder het maatschappelijk kapitaal valt. Het aandeel tuimelt (5). ‘De pers speelt ook niet mee door haar berichtgeving. Dat creëert een sentiment’, reageert Anneleen Desmyter, de CEO van Qrf.

In oktober maakt Qrf de verkoop van vier panden bekend voor zo’n 7,3 miljoen euro (6). Daardoor daalt de schuldgraad naar 53,1 procent.

Dividend

En 2019...

Het dividend, het best bewaarde geheim van 2018, wordt op 20 februari 2019 onthuld. Het wordt allicht noch een status quo, noch een schrapping. Het beurshuis KBC Securities denkt aan een daling met een derde.

Het is uitkijken naar twee rechtszaken tegen H&M (winkels in Hasselt en Ukkel). Ook andere huurders zullen dat nauwgezet volgen.

Kan Qrf zijn schulden afbouwen door activa te verkopen? Het pand aan de De Keyserlei is aantrekkelijk, zeggen analisten.

Op 15 november komt Qrf met derdekwartaalcijfers. Opnieuw kan de groep geen uitsluitsel geven over het dividend. Dat heeft onder meer te maken met het risico op nieuwe afwaarderingen die worden opgelegd door een onafhankelijke schatter, waardoor het nettoactief onder een kritische grens zou vallen. Het aandeel gaat nogmaals in vrije val (7).

Begin december ziet Qrf financieel directeur Preben Bruggeman na vier jaar vertrekken naar Home Invest (8). Het annus horibilis bereikt een orgelpunt.

Buitengewone aandeelhoudersvergadering

Volgende week vindt een buitengewone aandeelhoudersvergadering plaats. Agendapunt vijf kan belangrijk zijn voor het dividend: ‘Formele vermindering van het maatschappelijk kapitaal.’

Een kapitaalverhoging om de schulden af te bouwen is bij Qrf onmogelijk geworden. Met een koers rond 13 euro noteert de groep met een korting van liefst 43 procent op de intrinsieke waarde.

Lees verder

Advertentie
Advertentie