analyse

Baksteen in de maag en in de portefeuille

©Pieter Van Eenoge

Reeks: Van spaarder tot belegger (3/4) | Belgische vastgoedaandelen zijn een stuk stabieler dan effecten van andere sectoren. Ook staan ze garant voor gulle dividenden. ‘Maar een hogere rente kan roet in het eten gooien.’

©Photo News

Belgische spaarders zijn vertrouwd met vastgoed omdat ze vaak een huis bezitten. Maar beleggen in vastgoed is nog iets anders. Dat kan rechtstreeks door een stuk van je spaargeld in een tweede woning te steken en die te verhuren. Daar komt heel wat bij kijken, zoals een huurder vinden, hopen dat hij tijdig betaalt en het pand onderhouden. Je kan dat uitbesteden aan een kantoor, maar dan blijft er van je rendement weinig over.

Vastgoedaandelen zijn een goed alternatief. Ze zijn relatief veilig, hun investeringen zijn gespreid over veel panden en ze bieden een goed dividend. Gereglementeerde vastgoedaandelen zijn de meest voor de hand liggende keuze: het aanbod is ruim en ze zijn redelijk liquide en transparant. Verder is er een beperkte keuze aan vastgoedfondsen en ETF’s of trackers die vastgoedindexen volgen, al bestaat er nog altijd geen Belgische vastgoed-ETF. Wie van iets meer risico houdt, kan ook beleggen in projectontwikkelaars.

Ik ken geen enkel land waar particulieren meer belangstelling hebben voor vastgoed dan België.
Olivier Hertoghe
vastgoedspecialist Degroof Petercam

De meeste vastgoedgroepen die in Brussel noteren, zijn gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s), de opvolgers van de vastgoedbevaks. Zo zijn er 17. Zoals hun naam doet vermoeden, zijn ze aan regels onderworpen. Dat heeft een dubbel doel: vermijden dat het bedrijf te veel risico neemt en te veel eieren in één mand legt, en de aandeelhouder een behoorlijk dividend bezorgen.

Zo leert u beleggen

Omdat hun spaarboekje bijna niets meer opbrengt, overwegen veel spaarders met beleggen te beginnen. Wij lijsten de alternatieven op in de vierdelige reeks 'Van spaarder tot belegger'.

Aflevering 1: Hoe het spaarboekje kloppen zonder risico?

Aflevering 2: Hoe beleggen met de reuzen van de beurs?

Aflevering 3: Baksteen in de maag en in de portefeuille

Aflevering 4: Het aandeel: het koningsstuk van de beurs

Bekijk ook de tiendelige videoreeks 'Start To Invest' met Gert Bakelants, hoofdredacteur van De Belegger. 

Strenge regels

Zo verbiedt de wetgever dat een gvv meer dan 20 procent van haar kapitaal investeert in één actief, zij het een kantoorgebouw, magazijn, bejaardentehuis, winkel of studentenhome. Ook mag het vehikel niet meer dan 20 procent verhuren aan dezelfde (rechts)persoon. Vooral voor kleinere gvv’s met een beperkte portefeuille is het niet evident daaraan te beantwoorden. De toezichthouder FSMA kan daarom een uitzondering op die regel toestaan.

Dat is het geval voor Vastned Retail, dat 21,4 procent van zijn panden verhuurt aan de kledingketen H&M. Zo’n vrijstelling is wel tijdelijk en intussen mag de schuldgraad niet boven 33 procent stijgen. De algemene regel is dat de schuldenlast onder 65 procent van de waarde van de activa blijft. De meeste gvv’s zijn strenger voor zichzelf en houden zich aan een 60 procent-limiet.

Een gvv kan niet al haar winst investeren, want ze moet elk jaar minstens 80 procent van het operationeel resultaat uitkeren. Mede daardoor zijn de gvv’s uitstekende dividendbetalers: de huurinkomsten genereren een vrij constante omzet, waardoor het grootste deel van de winst gegarandeerd is.

 

©Siska Vandecasteele

Dividenden van gvv’s worden fiscaal niet anders behandeld dan die van een ander aandeel. Dat wil zeggen dat er een roerende voorheffing van 30 procent geldt. Daar is één uitzondering op waarvan twee gvv’s profiteren: Aedifica en Care Property Invest. Omdat zij minstens 60 procent van het kapitaal geïnvesteerd hebben in zorgeenheden (rusthuizen) en in aangepaste huisvesting (serviceflats) is Vadertje Staat tevreden met 15 procent taks.

Een groot voordeel van gvv’s is dat je precies weet waarin je belegt. De meeste zijn hoofdzakelijk actief in één sector. Qrf en Vastned Retail Belgium investeren in stadswinkels, Montea en WDP in logistieke gebouwen, Xior in studentenhomes, Befimmo in kantoren, Aedifica en Care Property Invest in zorgvastgoed, Home Invest Belgium in appartementen, en Retail Estates en Ascencio in baanwinkels.

Dat voordeel is tegelijk een nadeel omdat die gvv’s geen alternatief hebben: zo kan Ascencio onder druk komen als de markt zich zorgen maakt over de toekomst van de ‘bakstenen’ winkels door de expansie van de onlineverkoop. En kan Home Invest het moeilijk krijgen als de huurprijs niet meer geïndexeerd wordt. Of daalt de aantrekkelijkheid van Befimmo als de leegstand in de kantoormarkt toeneemt.

Spreiding

Een belegger die het risico sectorieel graag spreidt, koopt dus het best meerdere gvv’s. Omdat de ‘stukprijs’ van een gemiddeld gvv-aandeel ruim onder 100 euro zit, kan die belegger makkelijk voor weinig geld een gediversifieerd korfje samenstellen. Maar wie belegt in aandelen, moet die sowieso in de gaten houden. ‘De gvv’s presteerden tot nog toe goed. Ongelukken zijn er nog niet gebeurd, maar dat wil niet zeggen dat je ze niet goed moet opvolgen’, zegt Olivier Hertoghe, al meer dan 15 jaar vastgoedspecialist bij Degroof Petercam Asset Management. Samen met twee collega’s beheert hij 1 miljard euro in vastgoed.

©Hollandse Hoogte / Harold Versteeg

Steven Lermytte, fondsenbeheerder bij KBC Asset Management, wijst op het belang van spreiding, sectorieel maar ook geografisch. ‘Met een fonds heeft de belegger de luxe dat een specialist het werk voor hem doet. In sommige segmenten kan het tij snel keren - denk maar aan de opgang van e-commerce - en daar spelen beheerders op in. Een Belgische belegger heeft ook de neiging rond zijn kerktoren te draaien, terwijl fondsen opportuniteiten op buitenlandse markten zien waar hij minder vertrouwd mee is.’ KBC AM beheert meer dan een half miljard in verschillende vastgoedfondsen.

Een vastgoedfonds is fiscaal interessant omdat het veel minder roerende voorheffing betaalt op de dividenden van buitenlandse vastgoedaandelen dan een particulier, legt Hertoghe uit. Voor Belgische aandelen betaalt zo’n fonds ook 30 procent. Een nadeel ervan zijn de mogelijke instapkosten en de beheerskosten die schommelen rond 1,5 procent. In ons land kan je een 15-tal vastgoedbeleggingsfondsen kopen.

Wat bij een crisis?

De vastgoedfondsen bewezen hun nut in volle crisis. Bij de zware financiële crisis in 2007-2009 toonden de Europese EPRA-vastgoedindexen veel grotere schommelingen - in dit geval dalingen - dan algemene indexen zoals de Bel20. De EPRA Belgium (zonder dividend) noteert trouwens nog altijd 14 procent onder zijn recordpeil van voor die crisis, de EPRA Developed Europe zelfs 32 procent. De meeste fondsen daarentegen noteren boven het recordpeil. Dat geldt ook voor het gros van de 17 gvv’s, maar niet voor allemaal.

Waaraan is de betere prestatie van de vastgoedfondsen te danken? ‘We letten op de kwaliteit van een vastgoedaandeel - zoals de strategie en de groeiverwachtingen - maar ook op het historisch gedrag’, aldus Hertoghe. ‘Als blijkt dat een aandeel een te grote beta (de schommelingen in tijden van ‘crisis’, red.) heeft, zullen we dat minder zwaar laten wegen in onze portefeuille.’

©Photo News

De vastgoedkenner stipt ook aan waarom de Belgische gvv’s traditioneel goed presteren. ‘Ik ken geen enkel land waar een particulier meer belangstelling heeft voor vastgoed dan België. Dat verklaart mee de goede waardering van de meeste Belgische vastgoedaandelen.’ De meerderheid van de 17 gvv’s noteert met een premie - het positief verschil tussen de koers en de nettoactiefwaarde (NAW) - terwijl de meeste buitenlandse vastgoedaandelen goedkoper zijn dan hun NAW. ‘De Belgische groepen kunnen zo goedkoper kapitaal ophalen en blijven groeien’, legt Hertoghe uit.

Beursrally

Leer de beurs kennen met de Beursrally van De Tijd, een virtuele beleggerswedstrijd.

Schrijf u in op beursrally.be.

Los van de algemene conjunctuur zijn vastgoedaandelen hyperallergisch voor renteschommelingen. Zodra sprake is van een rentestijging - en dat is sinds het najaar van 2016 vaak het geval - weegt dat op de koers van de meeste vastgoedaandelen. Een rentestijging betekent dat het verschil tussen hun (hoog) dividendrendement (van 2,2 tot 4,6%) en de opbrengst van obligaties kleiner wordt. Bovendien wordt het dan duurder voor gvv’s om geld te lenen en dus verder te groeien.

Lermytte merkt op dat er sinds vorig najaar niet veel beweging zit in de waardering van vastgoedaandelen. ‘Die waardering was al hoog toen een hogere rente op de agenda kwam, wat neerwaartse druk veroorzaakte. Vastgoedaandelen die blijven groeien, doen het nog wel goed, maar het wordt steeds moeilijker goede activa te vinden. Daarom richten ze steeds vaker het vizier op het buitenland.’

Zaterdag 25 november: aandelen (slot)

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content