Jan De Nys: 'Pakjeskermis met gratis thuislevering kan niet blijven duren'

Jan De Nys, de CEO van Retail Estates. ©RV DOC

De keten van baanwinkels Retail Estates heeft weinig last van de opmars van de e-commerce. ‘Op lange termijn denk ik niet dat de pakjeskermis met gratis levering en gratis terugsturen blijft duren’, zei CEO Jan De Nys op de allereerste CEO Talks van De Tijd. We zetten enkele vaak gestelde vragen op een rij. Of u kunt de hele chat herlezen

Retail Estates is met bijna 850 baanwinkels een van de grootste winkeleigenaars van de Benelux. Het wordt al sinds zijn ontstaan geleid door Jan De Nys. Het aandeel debuteerde 20 jaar geleden op de Brusselse beurs tegen 1.000 frank (24,79 euro) en is intussen verdrievoudigd. De vastgoedgroep trok ook ieder jaar haar dividend op. Kan het bedrijf op dat elan voortgaan? De lezers van de De Tijd stelden de juiste vragen.

We kopen met zijn allen steeds meer online. Is de opmars van e-commerce een bedreiging voor de fysieke winkel?

Jan De Nys: ‘E-commerce is maar een deel van de uitdaging waar de winkels voor staan. Slogans zoals ‘nergens goedkoper’ moet je waarmaken, want de klant staat in je winkel met de smartphone in de hand de prijzen te vergelijken. Het internet heeft de klant in een sterkere positie geplaatst. Alle winkels moeten vandaag vraaggedreven zijn, en niet langer opereren door het ‘geniale’ inzicht van de aankoopafdeling. Ik ben er wel van overtuigd dat de pakjeskermis met gratis levering en gratis terugsturen niet blijft duren. Bij Zalando wordt 60 procent van de goederen teruggestuurd. Dat is economisch niet leefbaar. Winkeliers die een omweg langs de fysieke winkel inbouwen, voor bijvoorbeeld een afhaling en zeker voor de retour, staan sterker. De fysieke winkel kan een slimme e-commercestrategie versterken.’

Amper leegstand


Vorige week zei de modeketen Esprit dat ze bij de eigenaars van haar panden lagere huurprijzen zal proberen af te dwingen. Wordt u geconfronteerd met huurders die lagere prijzen eisen? Of nog erger: met leegstand?

De Nys: ‘We krijgen nauwelijks vragen tot huurvermindering. Onze winkels liggen in de periferie. Die markt is net ontstaan uit de discountsector. De huurprijzen zijn er historisch veel lager dan op de centrumlocaties. Niet zelden bedragen ze amper een vijfde van de prijzen in de topwinkelstraten. De oplossing voor de rendabiliteit van een winkel ligt in het verhogen van de omzet, minder in het verlagen van de kosten. Winkels op toplocaties, de flagshipstores, zijn vaak niet winstgevend maar zijn er om prestigeredenen. Bij ons is dat niet het geval. Elke winkel moet opbrengen. Met leegstand hebben we niet te kampen. Amper 2 procent van onze winkels staat leeg, dat is ook het historisch gemiddelde.’

Baanwinkels, de naam zegt het zelf, zijn shops waar je met de wagen naartoe rijdt. Maar autorijden wordt duurder, we staan steeds meer in de file en er ontstaan nieuwe vormen van mobiliteit zoals autodelen. Heeft dat een negatieve impact op Retail Estates?

De Nys: ‘De klant van mijn klant zie je in de reclamespots op VTM: twee inkomens, twee partners, twee kinderen, twee auto’s, de hond en een woning in de groene gordel. Zolang die klant in de omgeving van onze winkels in de gordel van de grote steden gaat wonen, maak ik me niet te veel zorgen. Recente cijfers van Gent en Antwerpen tonen aan dat de leeftijdsgroep tussen 35 en 45 nog altijd uitwijkt. Zij zijn de motor van bijna alle winkelformules.’

Het artikel gaat verder onder de video.

CEO Talks: Jan De Nys (Retail Estates)

Mobiliteitsproblemen


Waar ziet u de komende jaren een bloei van het retailvastgoed?

De Nys: ‘We verhuren steeds meer aan nieuwe klanten zoals bankinstellingen, groepspraktijken van dokters of advocaten, of andere bedrijven uit de dienstensector. Die zaten tot nu toe in de stadscentra. Maar de mobiliteitsproblemen in de steden schrikken hun klanten af. Vandaag zoeken mensen hun boekhouder, bankier of dokter in de buurt van waar ze shoppen. En dat is vaak de periferie, met als gevolg een toenemende leegstand van kleinere kantoren in steden als Gent. Daar staan meer kantoren leeg dan winkels.’


Retail Estates verhoogt al 20 jaar zijn dividend. Kunt u uw hand in het vuur steken dat dat zo blijft?

De Nys: ‘We keren slechts 80 à 85 procent van onze courante winst uit. De rest investeren we. Dat geeft een enorme buffer om het dividend te blijven ondersteunen. Zelfs als onze twee grootste huurders failliet gaan, komt het dividend niet in gevaar.’

Nederland boven

U bent actief in België, en steeds meer in Nederland. Staan nog landen op de radar?

De Nys: ‘Nee. We besteden weinig uit in ons bedrijf. Al mijn medewerkers die contact hebben met de klant, komen zelf uit de winkelsector. Die filosofie uitdragen, lukt het best in een actieradius van 200 kilometer. In Nederland geloven we rotsvast. Nederland telt 17 miljoen inwoners, tegen 11 miljoen Belgen. Van de actieve bevolking is 86 procent tewerkgesteld tegen amper 68 procent in België. Dat is een enorme zuurstofbel voor de consumptie. We hebben dat ook vastgesteld bij onze presentaties voor beleggers in Londen. De perceptie is dat het glas halfvol is als het over Nederland gaat, en halfleeg als het België betreft.’


Vreest u negatieve gevolgen als de rente fors zou stijgen?

De Nys: ‘We zijn altijd al uitgegaan van stabiele huren. Daartegenover plaatsen we een politiek van vaste interestvoeten. Daarom zijn onze schulden voor 93 procent ingedekt. De impact van een renteklim is marginaal. Een grotere zorg is de inflatie. In deze tijden van prijsoorlogen tussen retailers is het niet evident dat ze hun omzet even snel kunnen verhogen als de inflatie.’

U zegt dat u eerder een retailer bent dan een vastgoedbons. Waarom?

De Nys: ‘Alle huurders kunnen ons om de drie jaar verlaten. Dat houdt je scherp. Het winkelbezoek is de belangrijkste informatiebron voor mijn bedrijf. Spreken met klanten en winkelmanagers is eerstehandsinformatie voor mij. Want als problemen door de directie van onze huurders worden aangekaart, is het kalf dikwijls al verdronken. Ik kan altijd tips geven aan onze klanten. Iedereen mag die trouwens vragen op onze algemene vergadering.’

 

Post uw vragen in onderstaande box. Ziet u de box niet op uw toestel, klik dan hier

 

Lees verder

Advertentie
Advertentie