AB InBev riskeert fikse vastgoedkater door corona

Slechts een half procent van de cafés verhuurd door Cofinimmo aan AB InBev staat leeg. ©Bloomberg

De verkoop van het vastgoed van zo'n 1.000 cafés en restaurants in België en Nederland aan Cofinimmo in 2007 dreigt de brouwer AB InBev zuur op te breken. Als hoofdhuurder zit het vast aan een contract met automatisch geïndexeerde huur.

Cofinimmo betaalde in 2007 357 miljoen euro voor de overname van 90 procent van Pubstone. Die AB InBev-dochter was de eigenaar van 1.068 horecapanden van de brouwer, waarvan 823 in België. De wereldpers sprak van 'het cafévastgoedcontract van de eeuw' tussen de grootste brouwer ter wereld en de grootste beursgenoteerde vastgoedgroep in zijn thuisland.

Het was een opmerkelijk contract. Er werd een huurcontract afgesloten voor 27 jaar, waarbij de huurprijs, betaald door de uitbater, jaarlijks automatisch wordt geïndexeerd en door hoofdhuurder AB InBev netjes wordt doorgestort aan Cofinimmo. In het voorbije boekjaar leverde dat Cofinimmo 30 miljoen euro aan huurinkomsten op, goed voor 11,6 procent van al zijn huurinkomsten. 

Geen leegstand 

1,75
procent
In het basiscontract tussen Cofinimmo en AB InBev was voorzien dat vanaf eind 2013 jaarlijks 1,75 procent van de portefeuille aan cafévastgoed kon worden verkocht.

De eerste twaalf jaar verliepen vlekkeloos. Eind 2019 zaten nog 938 panden in de portefeuille. In het basiscontract was voorzien dat vanaf eind 2013 jaarlijks 1,75 procent van de portefeuille aan cafévastgoed kon worden verkocht. Door die clausule kon AB InBev snel afraken van minder interessante uitbatingen en moest het als hoofdhuurder niet betalen voor panden die leegstaan. Dat werkte tot nu vrij goed. De leegstand bedraagt op dit ogenblik een half procent.

Cofinimmo heeft onder de 1,75 procentregel al 134 panden verkocht. Tot nu toe kon Cofinimmo elk boekjaar melden dat die verkoop een meerwaarde had opgeleverd. Soms zelfs 25 procent boven de boekwaarde. Hoewel er 15 procent panden minder zijn, steeg die totale boekwaarde van 357 miljoen naar 436 miljoen euro

De coronacrisis maakt het contract minder aantrekkelijk voor Cofinimmo en nog minder voor de hoofdhuurder AB InBev. De brouwer schold de café-uitbaters de huur voor de maand april kwijt. Voor mei is er een uitstel van betaling. 'Door die kwijtschelding kunnen onze cafés in Vlaanderen nu ook een beroep doen op de extra financiële steun van de Vlaamse regering en een lening aanvragen zodra de Vlaamse overheid de precieze modaliteiten heeft bekendgemaakt', zegt Karolien Cloots, interim-woordvoerster AB InBev Belux. 

Inzet

AB InBev wil dat Cofinimmo ook een tegemoetkoming doet. Cofinimmo wil alleen bevestigen dat gesprekken lopen. Ongetwijfeld wordt over veel meer gepraat dan over de gehele of gedeeltelijke kwijtschelding van één maand huur. Als een reeks uitbaters failliet gaat, is de kans klein dat dat kan worden opgelost met de 1,75 procent van de portefeuille die jaarlijks kan worden afgestoten. De kans dat AB InBev telkens meteen een nieuwe uitbater vindt, is klein. En dat Cofinimmo het vastgoed kan blijven verkopen tegen een meerwaarde, of verhuren aan een andere uitbater, is al evenmin zeker. 

AB InBev staat op het eerste gezicht in de zwakste positie. Als hoofdhuurder moet de brouwer zorgen dat de huur voor al die panden wordt betaald, en dat nog tot 2034. 'De looptijd van een huurcontract is geen garantie. De vraag is of een huurder kan blijven betalen. Dat geldt voor alle sectoren, ook voor rusthuis- en voor café-uitbaters', zegt Herman Van der Loos, analist bij Degroof Petercam.

Lees verder

Advertentie
Advertentie