'Tegenstrijdige fiscaliteit voor Belgisch vastgoed'

Op het vastgoeddebat van Finance Avenue heerste veel eensgezindheid. Ja, de prijstijgingen van huizen, kavels en appartementen zullen in de komende jaren waarschijnlijk wat lager liggen dan in het afgelopen decennium.

Logisch ook, door de lage rentestanden was er in de afgelopen jaren veel geld op zoek naar rendement. En iedereen verwacht nog steeds dat die rente omhoog zal klimmen. Maar de Belgische woningmarkt is niet uitzonderlijk kwetsbaar vergeleken met de buurlanden of andere activa.

'We hebben geen overdreven bouwwoede gekend en dus is er is geen algemeen overaanbod tenzij op een paar locaties,' analyseert econoom Johan Van Gompel van KBC de binnenlandse situatie. 'Ja, de schuldpositie van de gezinnen neemt toe, maar niet in die mate dat we veel wanbetalingen moeten vrezen.'

Overheid

De specialisten uit verschillende hoeken van de vastgoedsector hadden tips op overschot voor de overheid, die vaak tegenstrijdig te werk gaat. 'De overheid wil dat we dichter bij elkaar gaan wonen en het woningpark moet veel efficiënter worden met energie', haalt UGent-professor Johan Albrecht aan. Hij doctoreerde in milieu-economie. 'Nieuwbouw is hiervoor de realistische optie, maar dat zit onvoldoende in de prijzen.'

Moeten we wel blijven investeren in het opwaarderen van oud vastgoed, vraagt Albrecht zich daarom af. 'Veel mensen laten zich verleiden door de prijzen van woningen die te renoveren zijn. Maar daarna moeten ze tienduizenden euro's investeren om die woning energieneutraal te krijgen. We moeten sneller overwegen om af te breken en opnieuw te bouwen. Want trouwens, waar willen de jonge gezinnen in wonen over 10 of 20 jaar?'

Zo'n renovatie wordt dan ook vaak nog eens gesubsidieerd door de overheid. 'Daar smijten we gewoon geld weg, voor woningen die energetisch toch niet op topniveau kunnen worden gebracht.' Volgens Albrecht moeten Belgische woningen tegen 2050 energieneutraal zijn om de klimaatdoelstellingen te halen.

Fiscaliteit

De geldstromen van subsidies en belastingen leiden ook bij vastgoedkopers vaak voor vreemde impulsen. 'Alles samengeteld schatten wij de fiscale druk op nieuwbouw op 46 procent,' geeft econoom Roel Helgers van projectontwikkelaar Matexi mee. En dat terwijl de nieuwbouwmarkt voor 40 procent is ingepalmd door beleggers die geen eigen woning zoeken, volgens Frédéric Vandenhende, die de vastgoedverlijkingstool Investr creëerde.

De Vlaamse sloop- en heropbouwkorting noemt Helgers ook een goede zaak, maar daar kunnen alleen particulieren van genieten voor hun typisch kleinere projecten. 'Als Matexi ergens een fabriek tegen de grond slaat om er een woningencomplex te zetten, geldt de gewone BTW-regeling van 21 procent.'

Helgers maant de overheid aan voorzichtig te sleutelen aan de fiscale stimuli voor Belgisch vastgoed. 'De kans lijkt me klein, maar als de economische groei tegenvalt terwijl de rente stijgt en de belastingen op vastgoedverkoop en verhuur veranderen te abrupt of schieten hun doel voorbij, dan kan zich een negatief scenario voltrekken.'

Hypes

Doemdenkers zaten er dus niet in het panel. Al hadden ze ook iets te vertellen over de uitzonderlijke interesse voor zorgvastgoed of studentenwoningen. 'Als er een overinvestering komt in die niches is het tekort op pakweg drie jaar weggewerkt,' aldus Albrecht.

'We hebben dat gezien met de lange wachtlijsten bij rusthuizen die nu op vele plaatsen verdwenen zijn. Stap niet te vlug in zo'n groeimarkt. Als je boven de vraagprijs moet bieden om te kunnen kopen is dat in zowat elk scenario een slecht teken.'