Wat bepaalt het koersverloop van vastgoedbevaks?

Een vastgoedbelegging is meer dan het huurrendement alleen. Op lange termijn mag u van een goed beheerde vastgoedportefeuille ook een meerwaarde verwachten. Of met andere woorden: de waarde van het vastgoed in portefeuille zou, wanneer de bevak behoorlijk wordt beheerd, stelselmatig moeten toenemen. Dat uit zich in een geleidelijke toename van de intrinsieke waarde van de portefeuille. Die intrinsieke waarde wordt elk jaar geschat door een onafhankelijk vastgoedexpert op basis van de heersende vastgoedprijzen. De evolutie van de intrinsieke waarde bepaalt op lange termijn de koersontwikkeling van een vastgoedbevak. Stijgt de intrinsieke waarde, dan behoort ook de koers die trend te volgen. Op korte termijn ziet het er voor de intrinsieke waarde van de vastgoedbevaks niet zo goed uit. Het matte economische verloop heeft de waarde van de portefeuilles - abstractie makend van overnames, verkopingen en renovaties - flink aangetast. Economische recessie, dalende huurprijzen en toenemende leegstand heeft immers een invloed op de waarde van de gebouwen. En dat uit zich in een daling van de intrinsieke waarde. Bij vastgoedbevak Warehouses De Pauw (WDP) bijvoorbeeld is de intrinsieke waarde - zonder rekening te houden met investeringen en verkopen - maar liefst met 4,3 procent gedaald. Intervest Offices kreeg af te rekenen met een terugval van 2 procent.

De koers van de bevakaandelen reageert op korte termijn echter niet zozeer op het verloop van de intrinsieke waarde maar eerder op dividendverwachtingen van de bevak. Kan het dividend ongewijzigd blijven, dan legt dat een stevige bodem onder de koers. Uitgezonderd Intervest Offices hebben alle vastgoedbevaks te kennen gegeven dat hun dividend over het lopende boekjaar minstens gehandhaafd zal worden. De vraag is echter of dat status quo ook de volgende jaren gehandhaafd zal kunnen worden.

Maar ook de rente-evolutie beïnvloedt het koersverloop van de vastgoedbevaks. Als de rente terug aantrekt, zal de koersevolutie van de vastgoedbevaks daar bijna automatisch hinder van ondervinden. Het effect van stijgende rentevoeten is niet moeilijk te begrijpen. Stijgende rentevoeten doen het rendementsverschil tussen risicoloze beleggingen en vastgoedbevaks afnemen. Wordt het rendementsverschil te klein, dan kiezen beleggers het zekere voor het onzekere en stappen ze over naar risicoloos papier. Of anders bekeken: de koersen van de vastgoedbevaks zullen dan dalen, waardoor het rendementsverschil intakt blijft. Vandaar dat stijgende rentevoeten traditioneel een negatief effect hebben op de koersen van vastgoedaandelen.

Tenslotte is ook de beursevolutie van belang voor vastgoedbevaks. De koersstijgingen waarvan de vastgoedbevaks de voorbije jaren mochten genieten, werden voor een groot deel gedragen door de beursmalaise. Aandelen werden gemeden en de vastgoedbevaks met hun hoge rendement werden als een aantrekkelijk alternatief beschouwd. Dat maakte dat tussen januari 2000 en nu de vastgoedbevaks ongeveer met 30 procent in waarde konden stijgen. Zodra de beurs herleeft, zouden we echter wel eens het omgekeerde effect kunnen zien. Maar daar hoeft u niet echt van wakker liggen. Op lange termijn kan u met een vastgoedbelegging immers weinig verkeerd doen en zullen de koersen ongetwijfeld stijgen. En wanneer u daar vandaag een nettodividendrendement van 5 à 6 procent bovenop krijgt, hoeft u niet te klagen. Zelfs al staan de koersen volgend jaar misschien een stukje lager dan vandaag. Als defensieve diversificatie voor uw portefeuille zijn vastgoedbevaks dan ook absoluut de moeite waard.

Frida Deceunynck

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud