Frida Deceunynck: Nieuwe keuken, ander huis?

Dat Belgen een baksteen in hun maag hebben, is algemeen geweten. We kopen en bouwen tot we erbij neervallen. Want bakstenen zijn prima als investering, denken we. Maar is ook elke verbouwing een goede investering? Of kost een nieuwe badkamer, een keuken of een veranda ons meer dan ze onze woonst in waarde doet stijgen?

Verbouwen is geen pretje. Wie ooit leefde in een half afgebroken woning, tussen het stof en het puin, kan daar beslist van meepraten. En dan hebben we het nog niet gehad over de financi?le kant van de zaak. Elke verbouwing kost handenvol geld. De vraag die menige verbouwer bezighoudt, ligt dan ook voor de hand. Is de waarde van mijn woning na de verbouwing ook toegenomen met de kostprijs van de veranderingswerken?

Laten we daar even een voorbeeld bij halen. Stel dat u een nieuwe badkamer wenst te installeren. Want in de woning die u kocht was de badkamer minimaal en helemaal afgeleefd. Dus u neemt een aannemer in de arm en u laat uw badkamer vernieuwen. Kostprijs: 10.000 euro. Stijgt uw woning daardoor ook met 10.000 euro in waarde?

Wellicht zal dat niet het geval zijn. Over het algemeen stijgt de waarde van een woning na veranderingswerken immers een stuk minder sterk dan de kostprijs van de werken zelf, zo leert de ervaring van vastgoedexperts. Om dat te verklaren, maken we het best de vergelijking met de waarde van bouwgrond. Iedereen die ooit bouwde, weet dat bouwgrond meteen in waarde daalt, zodra er een woning opstaat. En dat is ook niet verwonderlijk. Koopt u een bouwgrond waar niets op staat, dan kunt u er nog alle richtingen mee uit. U kunt zelf beslissen over de grootte van uw woning, de bouwstijl, de afwerkingsgraad, enzovoort. Maar zodra het huis erop staat, hangt u voor een groot stuk vast aan wat er al is. En dat is wellicht niet voor de volle 100 procent uw smaak. En hetzelfde geldt voor verbouwingen. Plaatst u een nieuwe keuken of badkamer, breidt u uw woning uit met een veranda of laat u het dak vernieuwen, dan moet u ervan uitgaan dat een stuk van de kostprijs meteen verloren is.

De hamvraag is welk percentage van de verbouwingskosten dan w?l gereflecteerd wordt in een waardestijging van uw huis. Een zeer eenvoudige vuistregel stelt dat ongeveer 85 procent van de kosten omgezet wordt in waardestijging wanneer het gaat om verbouwingen waarvoor een bouwvergunning vereist is. Over het algemeen zijn dat uitbreidingswerken. Gaat het daarentegen om veranderingswerken waarvoor geen bouwvergunning vereist is, zoals het installeren van een nieuwe keuken of centrale verwarming, dan zou slechts 60 procent van de kosten resulteren in een waardestijging van de woonst.

'Deze vuistregel is gebaseerd op de ervaringen van vastgoedschatters en -experts', zegt de vastgoedspecialist Philippe Janssens van het Antwerpse onderzoeks- en studiebureau Stadim. Het is ook op basis van onder meer deze vuistregel dat Stadim een programma heeft ontwikkeld waarmee een benaderende schatting van onroerend goed kan worden gemaakt. Op de site van Stadim (www.stadim.be) is dit programma beschikbaar voor iedereen die de waarde wil ramen van zijn woning. U dient hiervoor de aankoopprijs van uw woning op te geven, het aankoopjaar, de ligging en de eventuele veranderingswerken. Op basis van deze gegevens wordt de actuele waarde van de woning geschat, rekening houdend met de waarde-evolutie van woningen in uw buurt en met de veranderingswerken die werden uitgevoerd. Voor een dergelijke schatting dient u 7,5 euro te betalen, inclusief BTW.

De zogenaamde 'Woningschatter' van KBC is een ander hulpmiddel dat u kunt gebruiken om de invloed te berekenen die een verbouwing heeft op de waarde van uw woning - al is ook deze schattingsmodule niet voor dit doel ontworpen. Deze 'Woningschatter' -in feite een programma om de waarde van vastgoed te schatten - staat op de webstek van KBC en is gratis beschikbaar voor iedereen (www.kbc.be). De berekeningsmodule werkt op een heel andere manier dan die van Stadim.

Hier wordt gewerkt zoals een schatter van vlees en bloed het zou doen. U moet de waarde van bouwgrond opgeven in uw buurt (die u eveneens kunt terugvinden op de site in de zogenaamde 'Buurtverkenner'), de afmetingen van uw woning, de staat van de ramen en het dak, de afwerkingsgraad van badkamer en keuken, het bouwjaar, enzovoort. Op basis van deze en nog wat andere gegevens die u allemaal zelf ingeeft, maakt het programma dan een raming van de waarde van uw huis. Door een berekening te maken op basis van de gegevens 'voor' en 'na' kunt u bij benadering ramen hoe sterk de waarde van een woning toeneemt als gevolg van veranderingswerken.

Laten we de proef op de som nemen en voor een hypothetische woning narekenen welke effect de installatie van een nieuwe badkamer, keuken of centrale verwarming heeft op de waarde van een huis. Het gaat om een eenvoudige woning van ongeveer 50 jaar oud (grondoppervlakte van 120 vierkante meter, gemiddelde afwerkingsgraad van schrijnwerkerij e.d., totale bewoonbare oppervlakte van ongeveer 120 vierkante meter,_) zonder centrale verwarming en met een zeer bescheiden keuken en badkamer in relatief slechte staat. De waarde die door het programma wordt berekend voor de woning, komt op ongeveer 61.400 euro. Laten we vervolgens eens simuleren welk effect onze geplande veranderingswerken hebben op de waarde van de woning. Maken we de berekening opnieuw voor dezelfde woning maar dan m?t centrale verwarming, dan berekent het programma een nieuwe waarde van om en bij de 66.750 euro. De oorspronkelijke woning verbeterd met ??n luxueuze badkamer krijgt een indicatieve waarde van ongeveer 62.460 euro en de toevoeging van een luxueuze keuken aan de oorspronkelijke woning leidt tot een indicatieve waarde van ongeveer 65.530 euro.

Het valt meteen op dat de installatie van centrale verwarming de grootste meerwaarde oplevert. Hierdoor stijgt de waarde van de woning ongeveer met 5.350 euro. De nieuwe keuken komt op de tweede plaats en geeft een meerwaarde van om en bij de 4.130 euro. De nieuwe badkamer ten slotte doet de waarde van ons hypothetisch huis met ongeveer 1.060 euro toenemen. Het zal wel voor iedereen duidelijk zijn dat u voor dat bedrag moeilijk een nieuwe badkamer kunt laten installeren. En ook een luxueuze keuken zult u moeilijk vinden voor de berekende meerwaarde. Zo bekeken ziet het ernaar uit dat de installatie van een centrale verwarming veruit de meest rendabele investering is.

Laten we hierover even enkele specialisten aan het woord. 'Het spreekt vanzelf dat niet alle veranderingswerken op dezelfde manier aanleiding geven tot een waardestijging van de woning', stelt Marcel van den Vonder, woningschatter van KBC. 'Laten we bijvoorbeeld maar even veronderstellen dat u ergens een muur weghaalt en hem ??n meter verder opnieuw laat metsen. De waarde van de woning zal hierdoor wellicht nauwelijks worden be?nvloed, terwijl zo'n operatie toch al gauw ettelijke duizenden euro's kost.'

Maar welke zijn de veranderingswerken die het meest aanleiding geven tot een waardestijging? Vanuit financieel standpunt de interessantste veranderingswerken dus. 'Er zijn twee categorie?n van veranderingswerken die volgens mijn ervaring relatief sterk leiden tot hogere verkoopprijzen in de praktijk', zegt Marcel van den Vondel. 'Ten eerste zijn dat de verbouwingswerken die het comfort van de woning verbeteren, zoals bijvoorbeeld de installatie van centrale verwarming, een badkamer of een keuken wanneer die er voordien niet waren. Ten tweede zijn de investeringen die gedaan worden met degelijke materialen gewoonlijk erg waardevol. Zeker wanneer die het uitzicht van de woning mooier maken. Een woning met goede dakpannen of natuurleien is bijvoorbeeld een stuk meer waard dan dezelfde woning met sneldekpannen.'

'Wilt u de meerwaarde van uw woning optimaliseren, let er dan ook op dat de afwerkingsgraad van de woning over de hele lijn ongeveer gelijk is', waarschuwt Nik Vincke van KBC. 'In een eenvoudige rijwoning met een gewone keuken en eenvoudige binnendeuren en vloeren is het bijvoorbeeld dwaas een zeer luxueuze badkamer met een bubbelbad en marmeren vloer te installeren. De woning zal met zo'n badkamer amper meer waard zijn dan met een gewone badkamer, terwijl ze toch een pak meer heeft gekost. En zo zal ook een te dure keuken voor een groot deel 'weggegooid' geld zijn vanuit financieel standpunt. Een keuken van hooguit 15.000 euro kan nog min of meer verteerd worden in een mooi afgewerkte woning. Maar geeft u nog meer geld uit aan een keuken, dan leidt dat niet meer tot een sterkere waardestijging.'

En dan is er nog een derde categorie van investeringen die in de praktijk aanleiding kunnen geven tot sterk stijgende verkoopprijzen, al gaat het hier w?l om kortetermijneffecten. Wie zijn woning voor de verkoop een oppervlakkige opsmukbeurt geeft, haalt die investering er meestal dubbel en dik uit. 'Een nieuwe lik verf op de gevel kost misschien 2.000 euro, maar kan de verkoopprijs van de woning met 10.000 euro laten toenemen. Hetzelfde geldt voor een grote schoonmaakbeurt rond de woning en in de tuin. Wie alle rommel opruimt, het gras netjes afmaait en ervoor zorgt dat de woning er weer fris en aantrekkelijk uitziet, zal daar beslist voor beloond worden. Dat zijn factoren die niet tot uiting komen in de waardebepalingen van de 'Woningschatter', maar die er in de realiteit wel degelijk zijn. Dat is wellicht de meest renderende tip die kan gegeven worden aan iemand die zijn huis wil verkopen', zeggen de KBC-vastgoedspecialisten. 'Al voegen zo'n ingrepen op iets langere termijn natuurlijk niets of weinig toe aan de waarde van een woning.'

Hoewel schattingsprogramma's als de 'Woningschatter' van KBC en de berekeningsmodule van Stadim best handig kunnen zijn om te schatten hoeveel uw woning waard is, zijn ze dus toch niet onfeilbaar om te ramen wat een verbouwing toevoegt aan de waarde van uw woonst. Want sommige elementen worden door deze programma's en hun berekeningsco?ffici?nten onbetwist onder- of overschat. Denk maar aan de grote schoonmaakbeurt en de luxueuze badkamer met bubbelbad in de miezerige rijwoning. En dat geldt natuurlijk niet alleen voor de waarde van een verbouwing. Ook de waarde van een woning op zich wordt niet altijd correct ingeschat door deze schattingsprogramma's. Sommige huizen vallen nu eenmaal niet te schatten enkel met behulp van strakke parameters en berekeningsmodules.

Maar dan kunt u natuurlijk nog altijd een schatter van vlees en bloed inschakelen voor de ultieme waardebepaling. Wilt u het goedkoop houden, dan kunt u een beroep doen op de 'gratis schattingen' waar heel wat vastgoedmakelaars klanten mee proberen te lokken. Maar bij zo'n gratis schattingen moet u wel op uw hoede zijn. Makelaars willen immers wel eens een pand buitensporig hoog schatten om de opdracht tot verkoop binnen te halen. Zodra het contract getekend is, gaan ze evenwel meteen op zoek naar de gebreken die het huis vertoont om het pand alsnog tegen een verkoopbare prijs in hun etalage te kunnen zetten.

Betrouwbaarder, maar ook duurder, zijn de schattingen die u laat uitvoeren door een onafhankelijke expert zonder makelarij. Via een bankier, die vaak met experts werkt voor de schatting van huizen bij het afsluiten van leningen, kunt u wellicht met zo'n expert in contact komen. De tarieven die door de Beroepsunie van landmeters en experts worden voorgeschreven voor woningschattingen zijn echter niet voor de poes. Standaard geldt een tarief van 300 euro te verhogen met 0,5 promille op het stuk van de waarde boven de 125.000 euro. Voor een woning met een waarde van bijvoorbeeld 500.000 euro komt de schattingskost dan op 487,50 euro. Merk wel op dat deze richttarieven niet verplicht moeten worden nageleefd. Elke schatter bepaalt zelf zijn tarieven.

Maar hoed u in elk geval voor al te dure waardebepalingen. Want hoe u het ook draait of keert, uw huis wordt daardoor geen euro meer waard. Laat dus gerust uw huis verbouwen, m?t of zonder schatting. Financieel is dat misschien geen optimale investering. Maar uw woonplezier zal er hopelijk wel bij varen. En dat is ook wat waard.

Frida Deceunynck

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud