Wordt de beurs overspoeld met vastgoedbevaks ?

Meerdere vastgoedbevaks staan te trappelen voor een Brusselse beursnotering. De vraag naar Montea was woensdag vijf groter dan aanbod. Voor wie zijn vastgoedbevaks een interessante belegging ?

- (tijd) - De inschrijvingsperiode voor Montea liep gisteren af, die van Aedifica is nog aan de gang. Andere bevaks volgen later waaronder de staatsbevak rond de jaarwisseling. Tegelijk loopt een kapitaalverhoging van Home Invest. Wie op de vastgoedeffecten inschrijft, kent best het antwoord op de volgende vragen.

Voor wie zijn vastgoedbevaks een interessante belegging?

Het fiscale voordeel maakt vastgoedbevaks vooral interessant voor particuliere beleggers. De huurinkomsten zijn niet onderhevig aan vennootschapsbelasting. Ze worden elk jaar voor minstens 80 procent uitgekeerd via het dividend. Op dat dividend bedraagt de roerende voorheffing 15 procent, tegenover 25 procent voor dividenden op aandelen. Op dividenden van bevaks die in residentieel vastgoed beleggen, doorgaans appartementen en rusthuizen, is er geen roerende voorheffing verschuldigd. De bevaks zijn de belangrijkste dividendwaarden van de Brusselse beurs.

De inkomsten van alle bevaks worden immers ook geïndexeerd.

Zijn vastgoedbevaks een defensieve belegging?

Ja en nee. Ja, want de kans op winstwaarschuwingen is zeer klein, leert het verleden. Nee, want de koersen kunnen fors terugvallen, blijkt eveneens.

De dividendprognoses worden bijna altijd gehaald. Ten eerste zijn de bevaks traditioneel conservatief in hun vooruitzichten. Ten tweede zorgen incidenten zoals het vertrek of een faillissement van huurders zelden voor een probleem: het aandeel van een enkele huurder in de huuromzet is doorgaans zeer beperkt.

Vastgoedbevaks kunnen fors terugvallen wanneer de rente stijgt, of wanneer ze gewoon uit de gratie van de belegger vallen. Marktleider Cofinimmo zag om beide redenen tussen februari 1999 en oktober 2000 de koers meer dan 30 procent lager ploffen. Nochtans zaten de huurinkomsten dankzij de hoogconjunctuur flink in de lift. tabel waardering vastgoedbevaks

Waarom wordt de beurs overspoeld met vastgoedbevaks?

Omdat de bevaks momenteel erg populair zijn bij de beleggers. Voor het dividendrendement zijn ze bereid meer te betalen dan de intrinsieke waarde.

Is het verstandig vastgoedbevaks boven de intrinsieke waarde te kopen?

De intrinsieke waarde is de waarde van het vastgoed zoals geschat door een expert. Ze kan als een bodem onder de koers beschouwd worden, hoewel zogeheten decotes zeker niet uitgesloten zijn.

Volgen de beurskoersen de evolutie van de woningmarkt?

Er is een onrechtstreeks verband want zowel de koersen van vastgoedbevaks als de woningprijzen worden in belangrijke mate bepaald door de rente. De daling van de Belgische tienjaarsrente van6 procent in 2000 tot 3,8 procent nu vuurde zowel de vastgoedbevaks als de woningprijzen aan.

De situatie is in elk vastgoedsegment anders. Zo bevindt de Brusselse kantoormarkt zich al jaren in een crisis, met uitzondering van het centrum en de Europese wijk. Winkels en magazijnen zijn conjunctuurbestendiger.

Hoe hoger de premie waartegen een bevak noteert, hoe forser de koers kan terugvallen.

Een voorbeeld: de vastgoedbevak Siref kwam in februari 1999 tegen een premie van 32 procent naar de beurs. 'De andere bevaks noteren ook tegen een premie', luidde het argument. Siref overtrof de daaropvolgende jaren ruimschoots de eigen prognoses. Maar de koers brokkelde af richting intrinsieke waarde en Siref werd uiteindelijk opgepikt door Intervest Offices.

Waarom is het nettodividendrendement van een magazijnspecialist (Montea, 5,1%) groter dan dat van een residentiële bevak (Aedifica, 3,6%)?

Beleggers mogen de bakstenen achter de financiële ratio's niet uit het oog verliezen. De dividendrendementen zijn een weerspiegeling van de huurrendementen in de sector. Beleggers aanvaarden van niet-gemeubelde appartementen een lager rendement omdat de kans op meerwaarden groter is dan bij magazijnen.

Wordt de staatsbevak een interessante belegging?

Als de overheid gebouwen verkoopt om vervolgens te huren, dan doen de nieuwe eigenaars traditiegetrouw een goede zaak. Gezien de omvang van de operatie, circa 600 miljoen euro, zullen de begeleiders bovendien weinig risico's willen nemen. Het rendement zal allicht aanstekelijk zijn.

Christophe DE RIJCKE

(photo belga)

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud