'Eigenaars van winkelpanden zitten in vicieuze cirkel'

De Britse premier Boris Johnson bezocht in juni het verlaten shoppingcenter Stratford, dat deels eigendom is van Unibail. ©via REUTERS

De markt wil dat de beheerders van winkelpanden hun schulden afbouwen. Maar zowel een kapitaalverhoging organiseren als winkels verkopen is bijzonder moeilijk, zeggen de vastgoedbeheerders Pascale Nachtergaele en Rik Dhoest. Zij geven de voorkeur aan logistiek en defensief zorgvastgoed.

Vanaf de derde verjaardag van een beleggingsfonds komen de beheerders in aanmerking voor de felbegeerde sterren van Morningstar. Pascale Nachtergaele en Rik Dhoest kregen er meteen vijf, het maximum. 'We hebben dat vooral te danken aan onze inzet op logistiek. We doen dat via de Belgische waarden WDP, Montea en VGP en via het Franse Argan . Ze rijden alle vier een mooi parcours met dank aan de opmars van e-commerce. In de Europese vastgoedindexen heeft logistiek een veel kleiner gewicht dan in ons fonds. Ook op zorgvastgoed hebben we succesvol ingezoomd en we zijn gelukkig erg voorzichtig geweest met winkelvastgoed, nog voor corona', legt Nachtergaele uit.

Nagelmackers European Real Estate Fund

  • Het fonds startte drie jaar geleden met 10 miljoen euro. Vandaag is het 68 miljoen euro groot.
  • Het is een distributiefonds. In maart keerde het 6,19 euro per deelbewijs uit, goed voor een brutodividendrendement van 5,9 procent of netto 4,1 procent.
  • Het fonds krijgt voornamelijk van retail en private banking klanten van Nagelmackers, en daarnaast van institutionele mandaten.
  • Jaarrendement over de voorbije drie jaar: 5,66 procent.

Dit jaar zijn de beheerders van winkelpanden zowat gehalveerd. Worden die aandelen niet stilaan interessant?
Rik Dhoest
: ‘De twee grote belangrijke winkelpandeigenaars zijn Klépierre en Unibail-Rodamco-Westfield . De markt wil dat zij hun balans opschonen. Dat kan ofwel door panden te verkopen, ofwel door een kapitaalverhoging door te voeren. (Begin deze week verscheen het gerucht dat Unibail een kapitaalverhoging van 3 miljard euro wil doorvoeren, red.). Het eerste is niet gemakkelijk, want wie wil tijdens de coronacrisis winkelpanden kopen, terwijl intussen het faillissement dreigt voor veel spelers? Het tweede is ook niet gemakkelijk, want Unibail noteert bijvoorbeeld 74 procent onder de nettoactiefwaarde.'

Pascale Nachtergaele: 'Een kapitaalverhoging zou dus zeer verwaterend zijn voor de bestaande aandeelhouders. Zolang we in deze vicieuze cirkel zitten, zou ik zeer voorzichtig zijn met deze sector. Als je ziet dat zelfs een speler als Apple lagere huurprijzen wil voor zijn winkels, louter om te profiteren van de zwakke markt, dan weet je hoe moeilijk de markt het heeft. De Angelsaksische beleggers zien de weinig fraaie beelden van lege winkelpanden die komen uit de VS en het VK. En ze denken dat continentaal Europa dezelfde weg op gaat.'

Unibail noteert 74 procent onder de intrinsieke waarde. Een kapitaalverhoging zou zeer verwaterd zijn.
Rik Dhoest
Co-beheerder Nagelmackers European Real Estate Fund

De coronacrisis heeft de logistiek een extra boost gegeven, maar de zorgvastgoedaandelen zijn wel teruggevallen.

Nachtergaele: ‘Er is in de markt bezorgdheid ontstaan over de financiële gezondheid van de uitbaters van zorgvastgoed. Een vastgoedeigenaar mag dan wel uitpakken met een huurcontract van 20 jaar, dat staat of valt met het voortbestaan van de operator. Analisten klagen dat ze vaak te weinig informatie hebben over de uitbaters. In de sector heb ik nu een voorkeur voor Care Property Invest . De vele OCMW’s als huurder bieden een defensief element. Op lange termijn blijven we geloven in zorgvastgoed. Binnen enkele jaren worden de babyboomers ouder dan 80 jaar. Dat zal de vraag een boost geven.’

Als je ziet dat zelfs een speler als Apple lagere huurprijzen wil voor zijn winkels, louter om te profiteren van de zwakke markt, dan weet je hoe moeilijk de markt het heeft.
Pascale Nachtergaele
Co-beheerder Nagelmackers European Real Estate Fund

Hoe hebt u gereageerd toen de coronacrisis uitbrak?

Dhoest: ‘We hebben de eigenaars van residentieel vastgoed bijgekocht, toen die koersen in elkaar stuikten. Bedrijven met een link in de hotelsector zoals Aroundtown hebben we afgebouwd.’
Nachtergaele: ‘In het residentiële vastgoedsegment vind je vooral Duitse spelers terug zoals Vonovia en Deutsche Wohnen . Even was er paniek door de situatie in Berlijn. De lokale regering heeft er de huurprijzen geblokkeerd, maar de vrees dat de Berlijnse situatie zou zich verspreiden naar andere regio’s in Duitsland is tot nog toe ongegrond gebleken. Bovendien wordt die huurbevriezing juridisch aangevochten.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud