‘In vastgoed bestaan geen heilige huisjes'

©Tom Pilston/Panos Pictures

‘De coronacrisis levert ook voor vastgoedbeleggers winnaars en verliezers op. Maar ervan uitgaan dat die winnaars winnaars blijven, is gevaarlijk. Vastgoed is en blijft een cyclische sector’, zegt Joël Gorsele. Voor de vastgoedspeler Redevco beheert hij vanuit Londen enkele portefeuilles voor institutionele klanten.

De 38-jarige Antwerpenaar is al zijn hele loopbaan actief in de vastgoedsector. Eerst als consultant fusies en overnames bij Deloitte, later als aandelenanalist bij het toenmalige Petercam (nu Degroof Petercam). In 2013 ging hij aan de slag bij de vastgoedinvesteerder Redevco in Brussel, in 2015 stapte hij over naar het Londense kantoor. Daar beheerde hij onder meer een vastgoedportefeuille voor het Nederlandse pensioenfonds PGGM. Sinds begin dit jaar is hij verantwoordelijk voor de diversificatie in portefeuilles van onder meer fondsenhuizen, al zijn het zijn laatste maanden in Londen. Begin januari wordt hij Chief Investment Officer hij het Antwerpse Intervest Offices & Warehouses.

Redevco is actief in elf Europese landen en heeft 7,5 miljard euro aan vastgoed onder beheer. Die Europese blik helpt volgens Joël Gorsele om een brede kijk op de sector te krijgen. In België is de groep een van de grootste bezitters van winkelvastgoed, voornamelijk retailparken. Galeria Inno in Antwerpen en het shoppingcenter in Waterloo zijn twee van de 300 panden in portefeuille. Tot die panden behoren ook commercieel en residentieel vastgoed in grootsteden als Londen en Parijs.

In welke mate heeft de coronacrisis uw vastgoedportefeuille in de Europese landen aangetast?

Joël Gorsele: ‘De landen die minder onder covid leden, zagen ook minder impact op de vastgoedmarkt. Denk aan Nederland en Duitsland. De Spaanse markt heeft wel afgezien. Zeker het segment van de hotels, waar we vandaag opportunistisch naar kijken. De prijzen in topsteden als Londen en Parijs zijn wel heel scherp gebleven. Enerzijds kan je bieden op panden die vroeger nooit op de markt kwamen en is bij wijze van spreken alles te koop. Anderzijds zijn de prijzen niet in vrije val, integendeel.’

Bedrijfsgebouwen worden steeds meer een plaats waar werknemers samenkomen om te connecteren.

‘Dat heeft veel te maken met de massale liquiditeit die centrale banken in de economie pompen. Pensioenfondsen en institutionele beleggers zijn op zoek naar rendement, en kijken ook steeds meer naar vastgoed. Daardoor noteren de prijzen voor de toppanden weer tegen precovidniveaus.’

Is vastgoed niet te duur vandaag?

Gorsele: ‘Dat is moeilijk te zeggen. Zolang kapitaal klaarstaat, kan het nog wel even doorgaan. Begin dit jaar boden de Zuid-Koreanen een recordprijs voor de Brusselse Financietoren. Iedereen viel van zijn stoel, maar eigenlijk was dat niet zo’n verrassing. Voor veel institutionele beleggers is vastgoed een goed alternatief in deze laagrentende tijden. Het grootste pensioenfonds ter wereld, dat van de Japanse overheid, begint ook in direct vastgoed te investeren. Wees maar zeker dat het ook Europa in zijn vizier heeft.’

Investeert u anders dan voor de coronacrisis?

Gorsele: ‘De coronacrisis heeft enkele trends versterkt en daar moeten we rekening mee houden. Kijk naar het vele thuiswerk. Locatie blijft belangrijk, maar misschien niet meer om dezelfde dingen op dezelfde manier te doen. We willen vooral investeren in vastgoed dat verschillende gebruiksdoeleinden kan hebben en waarmee we kunnen inspelen op work-live-play in de steden.’

‘We proberen altijd een maximaal rendement na te streven door voor het vastgoed de juiste bestemming te zoeken. Dat kan een kantoor zijn, maar ook ontspanningsruimtes of residentieel vastgoed. Hoe meer flexibiliteit de gebouwen bieden, hoe beter. Belangrijk is ook dat de gebouwen futureproof zijn, waarmee ik vooral doel op de strengere bouw- en energienormen.’

De kans bestaat dat we in de nabije toekomst een winkel in de buurt hebben waar we ons product 3D kunnen laten printen.

Wat betekent die andere focus voor het huurrendement?

Gorsele: ‘De crisis kwam op een moment dat vastgoed in de meeste segmenten al stevig geprijsd was. Om het rendement intact te houden is aandacht voor de huurder nog belangrijker geworden. Een goede samenwerking die op een langetermijnvisie is gebaseerd, wordt belangrijker. Vastgoedinvesteerders zijn bereid iets lagere huurrendementen te aanvaarden in ruil voor een stabiele en goede huurder. Op korte termijn lijkt dat misschien niet ideaal, maar op lange termijn brengt dat op. Het is cruciaal zo dicht mogelijk bij de huurder te staan en zijn zakenmodel goed te begrijpen.’

De coronacrisis schudt het segment van de kantoren structureel door elkaar. Gelooft u nog in kantoorvastgoed?

Gorsele: ‘Het klopt dat de impact groot is, maar ik denk niet dat het verloren is voor kantoorvastgoed. Integendeel. Ik zie veel potentieel voor flexibele kantoren, die bedrijven inzetten om hun werknemers dichter bij huis te laten werken. De verschillende omgevingen werken ook inspirerend voor de werknemers. De groei van thuiswerk betekent helemaal niet dat er veel minder kantoorruimte moet zijn. Bedrijfsgebouwen zullen steeds meer een plaats worden waar werknemers samenkomen om te connecteren. De noodzaak om samen te komen zal blijven, ook omdat op die manier de bedrijfscultuur in stand wordt gehouden. Duurzame en flexibele kantoren worden de winnaars, te grote en verouderde kantoren de verliezers. Dat is ook de reden waarom Proximus zijn verouderde torens onder de loep neemt.’

Kijkt u momenteel naar kantoorvastgoed?

Gorsele: ‘Ja, zeker. Kantoren in Londen die vroeger nooit te koop waren, zijn dat vandaag wel. Ik zie ook dat bedrijven op zoek zijn naar flexibele oplossingen voor hun vastgoed. Wie in kantoorvastgoed succesvol wil zijn, moet een platform kunnen aanbieden, of clusters waarmee de klant in één pakket een oplossing krijgt voor al zijn vastgoednoden. De klanten zijn meer en meer op zoek naar totaaloplossingen.’

De coronacrisis heeft ook de trend van e-commerce versneld. Welke impact heeft dat op vastgoedportefeuilles?

Gorsele: ‘De eisen van klanten worden steeds strenger. Vroeger waren we al tevreden als een pakket binnen enkele dagen werd geleverd, vandaag is het een evidentie dat het pakket de volgende dag aan de deur staat. In Londen City zijn er al diensten die binnen het uur leveren. Het gaat steeds sneller. Dat heeft een grote impact op de logistieke sector. De regionale hubs van pakketbezorgers zullen blijven, maar ze zullen steeds meer logistieke centra nodig hebben aan de rand van de stad. Van daaruit wordt dan geleverd, liefst milieuvriendelijk zoals met elektrische wagens of cargofietsen.’

‘De pakjesdiensten zijn zich ervan bewust dat ze een maatschappelijke rol te vervullen hebben. Ik geloof dus in de groei van die stedelijke logistieke plaatsen. Dat zijn geen industriële panden, maar kleinere opslagplaatsen.’

Pensioenfondsen zijn op zoek naar rendement, en kijken steeds meer naar vastgoed.

Is logistiek vastgoed door de groei van e-commerce de place to be?

Gorsele: ‘Ja, maar zo zwart-wit is het niet. Vastgoed blijft heel cyclisch en er bestaan geen heilige huisjes. Logistiek vastgoed is vatbaar voor een andere technologische revolutie, die van 3D-printing. Het is niet ondenkbaar dat we in de nabije toekomst een winkel in de buurt hebben waar we ons product kunnen laten printen. Dat komt dichterbij, en zal zeker een impact hebben op logistiek vastgoed.’

In welke segmenten ziet u nog opportuniteiten?

Gorsele: ‘Ik geloof ook in supermarkten, die heel goed standgehouden hebben. Voorts zullen datacenters profiteren van andere trends. Denk aan de zelfrijdende auto, die veel uitwisseling van data vereist. Die zelfrijdende auto is dan weer minder goed voor parkings, nog zo’n segment dat mensen als een veilige belegging beschouwen. Met de zelfrijdende auto’s is het maar de vraag of er nog nood zal zijn aan parkings. In steden zullen mensen nog minder een eigen wagen nodig hebben.’

‘Voorts zien we dat pensioenfondsen meer dan vroeger naar residentieel vastgoed kijken, als diversificatie tegenover commercieel vastgoed. Vooral het betaalbare woonsegment profiteert van een stabiele vraag en de toename van eenpersoonshuishoudens.’

U hebt ook enkele cinemazalen in portefeuille.

Gorsele: ‘Dat klopt, maar het zijn niet zomaar de grote bioscopen. Het zijn de zalen van Everyman: luxecinema’s waar je een film in kleine zalen kan kijken en je een gepersonaliseerde service krijgt. Via je smartphone kan je in de zaal een cocktail of een pizza laten brengen. Als de coronacrisis voorbij is, bestaat de kans dat dat concept erg aanslaat. Mensen zullen bereid zijn meer te betalen voor een veilige en sterkere beleving.’

Wat raadt u Belgen aan die in vastgoed willen investeren?

Gorsele: ‘Voor vastgoed in België zijn er hoge transactiekosten. Dat biedt een schokdemper en levert een lagere omloopsnelheid op. We zien nog geen toestanden zoals in Nederland waarbij meer geboden wordt dan de vraagprijs zonder het pand te zien. Ik verwacht dat die toestanden op plaatsen met de hoogste vraag naar hier overwaaien. Maar als vastgoedinvesteerder moet je je vooral afvragen of het huurrendement nog aantrekkelijk is. Ik denk dat je beter af bent met vastgoedaandelen op de beurs. Je krijgt een hoger rendement voor een gelijkaardige investering. Of je moet kiezen voor residentieel vastgoed in Duitsland, waar de prijzen iets aantrekkelijker zijn.’

BIO

Joël Gorsele

Geboren in 1982.
Investment manager bij Redevco sinds 2015.
Werkte voorheen bij Redevco België, Degroof Petercam en Deloitte.
Voormalig board member van de Real Estate Society (Antwerp Management School).
Behaalde een Master in Real Estate aan de Antwerp Management School in 2010.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud