interview

'Vastgoed is duur, maar correct gewaardeerd'

‘Er is nog altijd meer vraag naar vastgoed dan aanbod. Ook al zien we hoge waarderingen, de fundamenten van de markt zijn gezond.’ Dat zegt de Belg Jean-Luc Seidenberg, die voor het Zwitserse UBS Asset Management vanuit Londen een portefeuille van 18 miljard euro aan vastgoed beheert.

Ongeveer 25 jaar geleden, na zijn studies in Brussel, trok Jean-Luc Seidenberg (46) naar het buitenland. Na een passage in Italië werd hij in Londen, eerst bij HSBC en later bij Macquarie, verantwoordelijk voor een vastgoedportefeuille. In 2010 trok hij naar de Londense afdeling van UBS AM, waar hij verantwoordelijk werd voor de indirecte vastgoedbeleggingen. Die portefeuille bouwde hij tussen 2016 en 2020 uit van 5,5 miljard euro naar 18 miljard euro. Onder meer het shoppingcentrum van Luik zit in de portefeuille.

Het magazine 'Fonds', woensdag 19 februari gratis bij De Tijd

  • 'Buitenlandse partijen zien de Nederlandse pensioenfondsen als een strooppot'
    Interview met Corien Wortmann-Kool, topvrouw van ABP, één van de grootste pensioenfondsen ter wereld
  • De favoriete fondsen van Stefaan Vanden Berghe (Truncus Wealth)
  • Bepaal zelf uw risico met een tak44-verzekering

 

‘Door de lage rente zijn beleggers wereldwijd op zoek naar beleggingen die inkomsten genereren. Om die reden heeft vastgoed de voorbije jaren in een gemiddelde beleggersportefeuille een groter gewicht gekregen’, zegt hij. Seidenberg belegt niet rechtstreeks in vastgoed, maar bouwt portefeuilles die samengesteld zijn uit vastgoedfondsen. ‘Vastgoed is vooral locatie, locatie en locatie. Wij zoeken fondsbeheerders die de lokale markt goed kennen en daar de juiste investeringen kunnen doen. Zo brengen we alle lokale vastgoedspecialisten samen in één portefeuille.'

De lage rente heeft de investeringen in vastgoed de voorbije jaren fors aangezwengeld. Sommigen menen dat in bepaalde segmenten van de markt sprake is van een zeepbel. Bent u het daarmee eens? 

Jean-Luc Seidenberg: ‘We kunnen niet ontkennen dat de lage rente de waardering van vastgoed hoger heeft geduwd. In historische termen is vastgoed duur. Maar we kijken op een andere manier naar de markt. Ten eerste worden vastgoedprijzen bepaald door vraag en aanbod. En de vraag is groter dan het aanbod. Als we kijken naar het economisch herstel van de voorbije tien jaar, is het aanbod van vastgoed niet in dezelfde mate meegegroeid. Ten tweede draaien vastgoedinvesteringen om inkomsten. In alle regio’s en segmenten stijgen de huurprijzen. De kosten om te lenen liggen fors onder de opbrengst van vastgoed. Beleggers worden dus ruimschoots beloond voor de illiquiditeit (slechte verhandelbaarheid, red.) van hun belegging. Al bij al vinden we de markt nog gezond. We zien zeker niet dezelfde signalen als bijvoorbeeld in de jaren 80 en 90, toen de vastgoedmarkt heel erg aanbodgedreven was. Of in 2007, toen de stijgende vastgoedprijzen te wijten waren aan oplopende schulden. Banken zijn vandaag voorzichtig om te kwistig om te springen met vastgoedleningen.’

U zegt dat de vraag groter is dan het aanbod, maar als je door Brussel rijdt, zie je veel leegstaande kantoren én veel nieuwbouw. Het lijkt eerder op een overaanbod.

‘We kennen al enkele jaren een groter gewicht toe aan logistiek vastgoed.’

Seidenberg: ‘Dat is een indruk. Er is zeker nog leegstaand vastgoed, maar je moet dat zien als een percentage van het hele aanbod. En dat percentage is historisch laag. We zitten in Europa op 5,5 procent. De Brusselse kantoormarkt deed het in 2019 uitstekend. Er was vraag naar meer dan 500.000 vierkante meter kantoorruimte, een record.’  

Wat niet is, kan nog komen. De technologische disruptie slaat ook in de vastgoedsector toe. Denk aan de toename van thuiswerken of aan het groeiende belang van e-commerce. Gaan we nog zoveel vastgoed nodig hebben?

Seidenberg: ‘De technologische evolutie kunnen we niet negeren. Er is zeker een trend naar meer efficiëntie van de ingezette middelen. Daar staan andere trends tegenover. E-commerce creëert een behoefte aan logistiek vastgoed. En verder keren steeds meer mensen terug naar de stad. Daardoor groeit de bevolking in Brussel nog altijd. Dat doet de vraag naar vastgoed toenemen.’

Wat is de weging van de verschillende vastgoedsegmenten in uw fonds?

Jean-Luc Seidenberg

- Geboren in 1973.
- Sinds 2010 werkzaam bij UBS Asset Management. Hoofd beheer multimanagerfondsen in vastgoed.
- Voorheen hoofd van Europa voor Macquarie Office Trust en verantwoordelijk voor de Europese vastgoedbeleggingen van HSBC.

Seidenberg: ‘We kennen al enkele jaren een groter gewicht toe aan logistiek vastgoed. We houden niet alleen van het hoge rendement van dat segment. Logistiek vastgoed zal ook profiteren van enkele macro-evoluties, zoals de komst van e-commerce. Hoe groter het belang van e-commerce, hoe meer vraag naar logistiek. Daarnaast zetten we in op residentieel vastgoed. Dat is een vrij jong segment voor institutionele beleggers, maar wel een waarin ze steeds meer aanwezig willen zijn. De nieuwe generatie wil minder vastgoed bezitten. Ze wil vooral flexibiliteit. Ze is bereid dezelfde huur te betalen voor minder vierkante meters, op voorwaarde dat er meer diensten in de buurt zijn. Ook in de kantorenmarkt zitten we in een aantrekkelijk segment, want de economische groei blijft hoog en de werkloosheid laag. Het is wel een heel cyclische markt. Toen de handelsoorlog op de markten drukte, hebben we het gewicht van de kantorenmarkt wat verlaagd.’

Blijft over: het winkelvastgoed. Bent u daar minder positief over?

Seidenberg: ‘We kennen inderdaad een lager gewicht toe aan retail. De sector kampt met structurele uitdagingen. Er is een evolutie naar minder oppervlakte en meer beleving in de winkels. Maar het verhaal is niet zwart-wit. We zien een trend dat het aanbod van voeding in de binnenstad toeneemt, terwijl kledingwinkels uit het centrum wegtrekken. Ook voor retail zijn er nog manieren om rendementen te halen. Ik heb geleerd dat je in vastgoed geen algemene conclusies mag trekken. In België was 2019 voor retail wel een goed jaar. ‘

Hebt u op het vlak van de regio’s specifieke voorkeuren?

‘Jongeren zijn bereid dezelfde huur te betalen voor minder vierkante meters, als er meer diensten in de buurt zijn.’

Seidenberg: ‘We zijn eerder neutraal in alle regio’s. Dat komt omdat we aan het einde van een cyclus zitten. Als je in het begin van een cyclus zit, is het heel belangrijk in welke luchthaven je landt. In die fase kunnen de prestaties van de regio’s behoorlijk verschillen. Na de financiële crisis herpakten eerst de VS zich, daarna volgde het Verenigd Koninkrijk en dan Europa. In de regio’s was het niet zo belangrijk in welk segment je precies zat, want alles ging hoger. Nu de rendementen teruggekeerd zijn naar het gemiddelde, is de regio minder belangrijk, maar wordt het segment wel belangrijker.’ 

Hoe groot schat u het risico op een vastgoedcrisis in?

Seidenberg: ‘Ik acht die kans klein. We zien dat de fouten uit het verleden niet meer gemaakt worden. Ook de beleggers zijn veel gedisciplineerder. En de markt is veel professioneler. We nemen vandaag niet méér risico, maar minder. We kunnen meer schulden aangaan om in vastgoed te beleggen, maar we doen het niet. We blijven attent, want het blijft een cyclische activaklasse. En uiteraard zijn er altijd risico’s, zoals de geopolitiek, de regelgeving of het coronavirus. Dat kan een impact hebben op de markt.’

Merkt u daar al iets van?

Seidenberg: ‘Nee, we zien nog geen impact. We monitoren het uiteraard van dichtbij.’ 

Hoe belangrijk is duurzaamheid in de vastgoedsector? Is dat geen risico?

Seidenberg: ‘ESG (Environment, Social and Governance, red.) is voor ons heel belangrijk. Vastgoed is een van de belangrijkste bronnen van CO₂-uitstoot en dus moeten we daar heel omzichtig mee omspringen. We screenen onze portefeuille op duurzaamheid. We doen dat met behulp van Gresb, een Amerikaanse non-profitorganisatie. Op basis van meer dan 150 criteria wordt de duurzaamheid van een investering in kaart gebracht. Het screeningsproces evolueert trouwens. Elk jaar zijn er meer standaarden.’

Ik hoorde u nog niets zeggen over het renterisico. Hoe groot schat u dat in?

Seidenberg: ‘Ik vind dat risico eerder beperkt. Vorig jaar werd geanticipeerd op stijgende rentes. Uiteindelijk zijn de rentes gezakt. Vergeet ook niet dat de evolutie van de rente niet dezelfde impact heeft op vastgoed als op obligaties. Bij obligaties is er bijna een een-op-een verband. Bij vastgoed is dat veel minder uitgesproken. Als de rentevoeten stijgen omdat de economische groei toeneemt, kan die groei het negatieve effect van de rentestijging absorberen. Rente is zeker niet onbelangrijk, maar wat belangrijker is, is de verhandelbaarheid. We zijn heel voorzichtig om in kleine markten te investeren waar de rendementen hoog liggen. Als het tij keert, kan het daar snel fout lopen. Dan kan je met een stevig waardeverlies zitten. Je zag dat enkele jaren geleden in Roemenië. Rendement najagen als er geen liquiditeit is, is geen succesvolle strategie.’   

Is het als belegger niet verstandiger in eigen streek rechtstreeks in stenen vastgoed te beleggen in plaats van in papieren vastgoed van over de hele wereld?

Seidenberg: ‘Ik vind van niet. Bij beleggen is het belangrijk niet al je eieren in één mand te leggen. Nogal wat vastgoedbeleggers focussen op hun eigen regio. De Zwitserse beleggers investeren 20 procent van hun portefeuille in vastgoed, maar het gaat vooral om Zwitsers vastgoed. Het zou een toegevoegde waarde zijn, mochten beleggers ook voor vastgoed buiten de eigen landsgrenzen kijken.’  

U werkt samen met verschillende fondsbeheerders. Hoe actief gaat u met die fondsenhuizen om? 

Seidenberg: ‘We vinden het heel belangrijk actieve beleggers te zijn. We verkopen regelmatig fondsenposities in onze fondsen. De onderliggende fondsbeheerders doen hetzelfde met hun posities. We vinden de dialoog met de fondsbeheerders cruciaal. In 70 procent van de fondsen waarin we beleggen, zitten we in de raad van bestuur.’  

U verblijft al lang in Londen. Wat heeft de brexit er met het vastgoed gedaan? 

Seidenberg: ‘Sinds het akkoord over de brexit is het Britse vastgoed opnieuw aantrekkelijk geworden. Tot voor de brexit werd heel veel aanbod gecreëerd, maar toen de Britten zich uitspraken voor een brexit, is dat volledig stilgevallen. We zagen een terugval van de huurprijzen. Nu is er een duidelijk herstel.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud