Belgisch genoteerd vastgoed weerstaat verkoopgolf

Baanwinkels slagen er het best in zich te wapenen tegen de opmars van de e-commerce. ©Benjamin Brolet

De Europese vastgoedaandelen zadelden de beleggers vorig jaar op met een verlies van 9,1 procent, dividenden incluis. Maar Belgisch vastgoed op de beurs onttrok zich aan de verkoopgolf. Het leverde een winst op van 9 procent. Bank Degroof Petercam ziet nog opportuniteiten.

Ondanks het verlies presteerden de vastgoedaandelen uit de eurozone (EPRA-index) voor het tweede jaar op rij beter dan de EuroStoxx50-index. Die leverde een negatief rendement op van 12 procent. In 2017 stegen de vastgoedaandelen, inclusief dividenden, met 16,5 procent, versus 9,2 procent voor de aandelenindex.

Belgisch vastgoed op de beurs scoorde opvallend goed in 2018. De EPRA-index voor België en Luxemburg bracht vorig jaar een winst op van 9 procent. Dat was in grote mate te danken aan de uitzonderlijk goede prestaties van de zwaargewichten in de barometer, zoals de logistieke groepen WDP (+23%) en Montea (+39%). Maar ook spelers als Care Property Invest, Aedifica, Cofinimmo, Xior en Home Invest leverden positieve rendementen op. Met uitzondering van Retail Estates ging het winkelvastgoed daarentegen diep in het rood.

Beter dan de buren

De Belgische GVV's profiteren van goedkope bankkredieten en zijn daarom in tegenstelling tot veel buitenlandse spelers minder onderhevig aan de ratingagentschappen.
Herman Van der Loos
Analist Degroof Petercam

De Belgische vastgoedaandelen scoren historisch beter dan in onze buurlanden. Dat is in grote mate te danken aan het stabiele GVV-regime (gereglementeerde vastgoedvennootschap) in ons land, stellen de analisten Herman Van der Loos, Jean-Marie Caucheteux en Amal Aboulkhouatem van Degroof Petercam in een lijvig rapport. ‘In Nederland wordt dat wettelijk regime vaker door elkaar geschud. Bovendien slagen de Belgische GVV’s erin zowel te groeien in hun thuisland als in het buitenland, met Nederland als uitschieter. Ze profiteren ook van goedkope bankkredieten in België, en zijn in tegenstelling tot veel buitenlandse spelers dus minder onderhevig aan de ratingagentschappen.’

De correctie van de hele markt en de relatief goede vooruitzichten bieden een opportuniteit voor moedige beleggers, menen de analisten. ‘De economie koelt wel af, maar we verwachten tot diep in 2020 geen recessie. Bovendien is de Europese werkloosheid teruggevallen tot minder dan 8 procent, en beginnen de lonen eindelijk wat te stijgen. De Europese Centrale Bank heeft weliswaar de inkoop van obligaties gestopt, maar voor een renteverhoging is het nog te vroeg.’

Zorgvastgoed

Wat de focus betreft, is de kans groot dat de toppers en floppers van 2018 dezelfde blijven in 2019. ‘Spelers actief in zorgvastgoed blijven een hoge groei combineren met een laag risico. Vooral Duitsland, Frankrijk, Spanje en Italië zijn toekomstige groeimarkten, gelet op het aantal bedden tegenover de bevolking boven 80 jaar. België heeft een relatief ‘jonge’ oude bevolking, met meer mensen tussen 65 en 80 dan 80-plussers.’

De rendementen in zorgvastgoed zijn echter al enkele jaren aan het zakken, omdat de sector meer spelers aantrekt. Een rusthuis in België levert minder dan 5 procent op, tegen nog 5,5 procent in Nederland of Duitsland.

Kantoren

4%
Minder leegstand
De leegstand van kantoren in het Brusselse centrum is gezakt naar 4 procent.

In kantoorvastgoed is de revival van Brussel opvallend. De leegstand is de jongste vier jaar afgenomen van meer dan 10 naar 8 procent. In het centrum zakte de leegstand van 6 naar 4 procent, terwijl de huren in de lift zitten. Toch blijft de vraag naar extra kantoorruimte laag. Maar ook het aanbod blijft klein wegens de ellenlange vergunningsprocedures.

Opvallend is dat Vlaamse steden zoals Antwerpen, Gent en Mechelen meer oprukken. Vaak zijn die locaties beter bereikbaar, en zijn de huren er met 145 à 155 euro per vierkante meter lager.

Degroof Petercam ziet het meest brood in kleinere projecten op toplocaties in de Europese wijk, terwijl de Noordwijk met zijn vele oude gebouwen niet interessant is.

Winkels

Het winkelvastgoed blijft last hebben van de boomende e-commerce. ‘Toch blijven, met enkele uitzonderingen, de meeste spelers sterke resultaten publiceren’, stelt Degroof Petercam. ‘In continentaal Europa zijn minder winkels per inwoner dan in de VS of het VK. Bovendien zien de ketens in dat e-commerce het best loopt in gebieden waar ze ook fysieke winkels hebben om de producten te tonen en af te halen. Baanwinkelparken zijn bovendien opnieuw meer in trek, dankzij hun lage kostprijs, parking en de beleving die ze steeds meer bieden.’

Magazijnen

De markt voor logistiek vastgoed blijft in trek door de grote vraag naar moderne stockageruimte en magazijnen op maat van de klant. ‘Maar de bouwkosten stijgen, terwijl de concurrentie op de markt toeneemt. De huren blijven stabiel waardoor de huurrendementen onder 5 procent zijn beland', waarschuwen de analisten.

Favoriete vastgoedaandelen Degroof Petercam

Care Property Invest

De rusthuizenuitbater versnelt zijn groei in België en Nederland. 52 procent van de portefeuille is verhuurd aan Vlaamse OCMW’s, die een superveilige inkomstenstroom garanderen.

Cofinimmo

Groeit in Duitsland en in Nederland in zorgvastgoed, en heeft toplocaties voor kantoren in het centrum van Brussel. De groep noteert met een forse korting tegenover de pure zorgvastgoedspelers, omdat nog 34 procent geïnvesteerd is in kantoren.

Leasinvest Real Estate

Een unieke blootstelling aan de boomende Luxemburgse markt, die maar dan de helft van de portefeuille uitmaakt.

Retail Estates

Als pure speler in baanwinkels met een excellent trackrecord is het bedrijf het minst gevoelig aan de concurrentie van e-commerce. Snelle expansie in Nederland, waar de rendementen hoger liggen en de economie beter floreert.

Unibail-Rodamco-Westfield

De grootste eigenaar van shoppingcentra is na een koersval van 35 procent weer koopwaardig. De integratie van Westfield in de VS kan profiteren van de hogere consumentenuitgaven in de States.

Icade

Een sterke pijplijn en grote grondbank moeten de groei voor jaren verzekeren. De tak zorgvastgoed kan afgesplitst worden.

Argan

Deze Franse logistieke speler profiteert van de sterke vraag van grote e-commercespelers naar ruimte in de Parijse regio. Focust op lucratieve niches zoals voeding.

 

In België zijn er weinig mogelijkheden voor groei, ondanks een leegstand van amper 4,4 procent op de grote assen. In ons land is er te weinig grond beschikbaar. Dat is anders in Nederland, waar de markt bovendien profiteert van de soepeler regeling voor nachtwerk en van de hogere economische groei.

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect