CEO Atenor: 'Al onze woningen liggen niet toevallig aan het water'

Stéphan Sonneville, voor de door Atenor gebouwde woontoren Up-Site in Brussel. ©Tim Dirven

De coronacrisis veroorzaakt een kleine vertraging bij de projectontwikkelaar Atenor, maar nu al is het dividend van het hele boekjaar gedekt door de inkomsten. Bovendien opent de crisis ook opportuniteiten, benadrukt CEO Stéphan Sonneville.

Een vraag die voor elk bedrijf van belang is: in welke mate ondervindt Atenor impact van de coronacrisis?

Stéphan Sonneville: 'De gevolgen zijn beperkt. Corona betekent een lockdown van drie maanden, terwijl een vastgoedproject gemiddeld vier à zes jaar duurt. Het heeft tot een vertraging geleid omdat we op sommige werven niet konden werken of de vergunning langer duurt. Dat is perfect in te halen. Op basis van onze huidige portefeuille is 40 procent al verhuurd, voorverkocht of voorverhuurd. In het residentiële vastgoed merken we de eerste tekenen van herstel.'

'Een economische crisis zou negatief zijn voor de hele sector. Maar er zijn ook ondersteunende factoren, zoals de lage rente en de overheidsstimuli. Bovendien zijn wij zowel in West- als Centraal-Europa actief. Ik zie de economie in Centraal-Europa sneller herstellen, onder meer dankzij de jonge dynamische bevolking.'

De pandemie leidt tot meer thuiswerk. Zal er nog vraag zijn kantoorruimte?

Sonneville: 'Tijdens een crisis moet je nooit te vlug conclusies trekken. Maar wij passen ons altijd aan. Onze strategie is niet gebaseerd op een constant groeiende markt van kantoren, maar op de evolutie van kantoren. Verdwijnen zullen ze niet, de coronacrisis bewijst net dat mensen contact nodig hebben. En misschien heeft elke medewerker meer ruimte nodig.'

'Voor ons is thuiswerk een instrument dat geïntegreerd moet zijn in een kantoorstrategie. Het vormt een opportuniteit voor Atenor. Kantoren zullen anders ingericht worden en misschien zullen de kantoren zelf wel verhuizen. Jonge mensen willen dicht bij een station werken. We gaan naar minder kantoren op slechte locaties en meer kantoren op betere locaties.'

Meer woningen

Hoe belangrijk zijn kantoren voor Atenor?

Sonneville: 'Vorig jaar waren ze goed voor 90 procent van onze winst, residentieel vastgoed tekende voor 10 procent. De komende jaren zal de bijdrage van woningen groeien naar 20 procent. Dat lijkt niet veel, maar het gaat toch om 3.000 woningen in onze portefeuille.'

Atenor is actief in acht landen. Waar ziet u de grootste opportuniteiten?

Sonneville: 'West- en Centraal-Europa zijn twee complementaire regio's. In Luxemburg zit veel financiële industrie, in Brussel de Europese instellingen en veel kleinere bedrijven. In Centraal-Europa zetelen veel multinationals en internationale callcentra die door de hoge kostprijs steeds minder in West-Europa actief zijn. In Boekarest tekenden we recent een contract van 15.000 vierkante meter met ING. Overal aanwezig zijn geeft ons weerstand tegen crisissen.'

'In het residentiële vastgoed werken we op basis van de opportuniteiten die we zien. We zoeken naar grote, institutionele investeerders die de woningen kunnen verhuren. Maar in België doen we dat niet. Hier zijn de rendementen voor deze spelers te laag. Daarom leggen we ons hier toe op betaalbare appartementen. We gaan niet zomaar dure blokken bouwen om te verkopen aan particulieren die ze willen verhuren als investering. Mensen zien steeds meer in dat dat niet veel opbrengt.'

CEO Talks met Stéphan Sonneville

Brusselse vergunningen

Hoe belangrijk is de thuismarkt Brussel voor Atenor?

Sonneville: 'Relatief steeds minder omdat we als groep groter worden, maar niet in reële cijfers. We zijn de grootste promotor in de Europese wijk en zijn zeer actief in de Wetstraat en aan het Noord- en Zuidstation. Met woningen zitten we bijvoorbeeld aan het Kanaal.'

Overal gaat het sneller dan in Brussel. Aan het Zuidstation wachten we al sinds 2008 op een vergunning voor een terrein.
Stéphan Sonneville
CEO Atenor

'Het probleem van Brussel is de vergunningsprocedure. Eén persoon kan een project jaren vertragen. Aan het Zuidstation wachten we al sinds 2008 op een vergunning voor een terrein. Vergelijk het met het St. Pancras-project in Londen: de startdatum is dezelfde en dat prachtige treinstation waar de Eurostar aankomt staat er al vele jaren. Overal gaat het sneller dan in Brussel, ook in Wallonië. De Brusselse politici moeten hier dringend iets aan doen, want een vastgoedproject helpt de economie te herlanceren.'

U bent pas sinds kort actief in Vlaanderen met een woningproject in Deinze. Is dat de voorbode voor meer?

Sonneville: 'Vlaanderen is een aparte, zeer concurrentiële markt met veel en doeltreffende promotoren. We hebben veel Vlaamse dossiers bestudeerd voordat we met dit eerste begonnen. Die expertise kunnen we gebruiken voor andere projecten. Maar het wordt geen kernmarkt voor de toekomst. Daarvoor is Vlaanderen te klein.'

Wonen aan het water

Veel vastgoedbeleggers stellen dat drie zaken belangrijk zijn: locatie, locatie en locatie. Bent u het daarmee eens?

Al onze residentiële projecten liggen niet toevallig vlak bij water.
Stéphan Sonneville
CEO Atenor

Sonneville: 'De ligging blijft cruciaal. Daarom bouwen we veel kantoren bij stations. Als je van het station nog 20 minuten de tram of metro moet nemen, wordt het minder interessant en zullen meer mensen voor de auto kiezen. Dat creëert files. Al onze residentiële projecten liggen niet toevallig vlak bij water. Ons project De Molens in Deinze ligt naast de Leie. In het verleden was dat de locatie van de industrie. Nu herbouwen we de stad en transformeren we voormalige industriële sites naar kwalitatieve residentiële sites. We passen ons altijd aan de evolutie van het stedelijk weefsel aan.'

Heeft u nooit een fusie met uw genoteerde concurrent Immobel overwogen?

Sonneville: 'Twee bedrijfsculturen fuseren is niet gemakkelijk en geen garantie om aandeelhouderswaarde te creëren. Er zijn meer fusies die slecht afliepen dan er een succes werden. Alle respect voor onze collega's van Immobel, maar een verloving ligt niet op tafel.'

Atenor groeit snel. Dringt een kapitaalverhoging zich op?

Sonneville: 'Dat is vandaag niet aan de orde.'

Kerncijfers

Projectontwikkelaar, actief met 28 projecten in acht landen in kantoren en residentieel vastgoed

Omzet: 107,2 miljoen euro (+7,4%)

Bedrijfswinst: 52,9 miljoen (+14,9%)

Nettowinst: 37,8 miljoen (+7,4%)

Eigen vermogen: 187 miljoen (+9,8%)

Dividendrendement: 3,3% (2,3% netto)

Waarom werkt u niet met een keuzedividend?

Sonneville: 'We hebben dat drie keer na de financiële crisis gedaan. Het was een goede oplossing om ons eigen vermogen te versterken. Nu is dat niet nodig. De beste manier om middelen te creëren is de rotatie van onze vastgoedprojecten verhogen. Nu duurt een project zo'n zes jaar.'

'Door onze focus op Centraal-Europa wordt dat minder, want de economie draait daar aan een hoger tempo. We kunnen er sneller onze projecten realiseren en verkopen. In Centraal-Europa verkopen we meer in zogeheten toekomstige staat van voltooiing. Dat verhoogt onmiddellijk ons eigen vermogen, waardoor we sneller meer middelen hebben om weer te investeren. De hogere rotatie van ons kapitaal is een kerndoel voor Atenor.'

Dividend

Atenor levert een dividendrendement op van 3,3 procent bruto. Hoe zeker mag een belegger van die coupon zijn?

3,3%
Dividend
Atenor belooft een minstens even hoog dividend voor het huidige boekjaar, wat 3,3 procent bruto oplevert.

Sonneville: 'Ons beleid is de regelmatigheid van het dividend verzekeren. Niet het ene jaar zeer veel en het andere jaar zeer weinig. We gaan een langlopend vertrouwenscontract aan met de aandeelhouder. Zelfs als onze resultaten minder zijn, zullen we een dividend betalen. Dit jaar hebben we al voldoende contracten getekend om het dividend van 2020 te dekken. De aandeelhouder mag zeker zijn dat hij ook volgend jaar minstens 2,31 euro bruto per aandeel krijgt.'

Bij de start van de pandemie zakte de koers naar minder dan 55 euro. Waarom heeft u toen niet gekocht?

Sonneville: 'De crash was heel tijdelijk en te wijten aan de algemene paniek. Geen enkele referentieaandeelhouder heeft verkocht. Ik mocht niet kopen. Als insider heb ik regelmatig nieuws dat de koers kan beïnvloeden. Met die voorkennis mocht ik niet handelen. Mijn Atenor-aandelen vormen trouwens een groot deel van mijn privévermogen. Voor wie toen gekocht heeft, raad ik aan de aandelen bij te houden, net als ik doe.'

Herlees de hele chat met Stéphan Sonneville.

Dit was de laatste aflevering van CEO Talks voor de zomer. In september zijn we terug.

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud