analyse

Wat moet u weten over de beursgang van de vastgoedgroep Inclusio?

Inclusio ontwikkelt de nieuwe wijk North City in Haren, in de voormalige pakhuizen van Prémaman. ©Urban Nation Architects

De socialewoningverhuurder Inclusio geeft de aftrap voor zijn beursgang. Wat moet u weten over 's lands eerste beursgenoteerde vastgoedbedrijf met een uitgesproken sociale stempel?

Wat doet Inclusio?

Inclusio is een vastgoedgroep met een sociale missie gebaseerd op drie pijlers. De eerste is betaalbare huurwoningen voor sociale verhuurkantoren (SVK’s), gemeenten en OCMW’s. De tweede pijler is infrastructuur die aangepast is aan personen met een handicap. Ten slotte is er de sociale infrastructuur, zoals scholen, kinderdagverblijven en opvangcentra voor asielzoekers.

'De missie van Inclusio bestaat erin zwakkere bevolkingsgroepen op lange termijn kwaliteitsvolle woningen en infrastructuur aan te bieden tegen een betaalbare huurprijs', staat in het 224 pagina's tellende prospectus. Inclusio is de eerste vastgoedgroep op de Brusselse beurs met een uitgesproken sociale missie. Het is bovendien de eerste beursnieuwkomer uit de vastgoedsector sinds de beursgang van de verhuurder van studentenwoningen Xior in 2015.

Hoe ziet de beursgang eruit?

Inclusio wil maximaal 2,8 miljoen nieuwe aandelen uitgeven. Tegen de intekenprijs van 21,40 euro per aandeel zou het ongeveer 60 miljoen euro ophalen. Inclusio is na Hyloris, Nyxoah en Unifiedpost de vierde beursintroductie op Euronext Brussel dit jaar. De operatie levert het vastgoedbedrijf een beurswaarde van 150 miljoen euro op. Dat is ongeveer de waarde van zijn portefeuille (141 miljoen euro). Inclusio is daarmee 'goedkoper' dan sectorgenoten, die vaak met een grotere premie - een koers boven de echte waarde van het patrimonium - noteren. De eerste handelsdag is voorzien op 10 december.

Drie vragen aan CEO Xavier Mertens

De 66-jarige Xavier Mertens neemt op 31 december afscheid van Inclusio. ©Kristof Vadino

Wat verwacht u van de beursgang?

'We houden de omvang van de transactie bewust klein. We hadden een groter bedrag kunnen ophalen, maar we wilden vermijden dat dat een verwaterend effect heeft op onze resultaten in de komende jaren. We rekenen op grote belangstelling bij beleggers. We zijn het eerste beursbedrijf in België dat een financieel rendement koppelt aan een sociaal rendement. We geloven te kunnen profiteren van grote interesse in ESG-beleggingen (die klimaat, sociale impact en goed bestuur voorop stellen, red.). We hebben zeer weinig gelijken op de beurs. In Londen noteren enkele gelijkaardige groepen zoals Civitas Social Housing en Triple Point. Maar in de Benelux en Frankrijk zijn we bij mijn weten de enige.'

Wat zijn de plannen met de opbrengst van de beursgang?

'We willen onze schuldgraad drastisch verlagen van 30 procent nu naar 5 procent tegen het jaareinde. We zullen met de banken onze kredietlijnen herfinancieren om met die middelen onze portefeuille te doen groeien. We zijn nu eigenaar van 49 projecten met in het totaal 898 wooneenheden, drie eenheden met een sociale infrastructuur in exploitatie (1 school, 1 kantoor en 1 opvangcentrum voor asielzoekers), een crèche in ontwikkeling en veertien handelspanden.'

Hoe ziet u de markt van de socialewoningverhuur evolueren?

'We zijn in groeiende mate een aanvulling voor de overheid. We beconcurreren elkaar niet. De overheid doet wat ze kan met de middelen die ze heeft, en die zijn beperkt. De privésector kan een zeer goede partner zijn. Het is een grote groeimarkt met grote noden. Het aantal appartementen dat via sociale verhuurkantoren wordt verhuurd, is de voorbije jaren met 50 procent gegroeid.'

Wie kan intekenen?

Minstens een kwart van de aangeboden aandelen is voorbehouden voor particuliere beleggers, waarvan minstens 10 procent voor de Belgische kleine belegger. De intekenperiode loopt tot 8 december, al kan ze vervroegd worden afgesloten. Als de vraag groter is dan het aanbod, krijgen de intekenaars bij Belfius en Bank Degroof Petercam, die de operatie begeleiden, een voorkeursbehandeling.

Een consortium van enkele ziekenfondsen werkt aan de operatie mee. MC Assure, Nationaal Hulpfonds-Fonds National d'Entraide en Maatschappij van Onderlinge Bijstand Verzekeringen CM-Vlaanderen leggen samen 5 miljoen euro op tafel. Dat is goed voor een participatie van 3,25 procent in het beursgenoteerde Inclusio.

Welk rendement biedt Inclusio?

De sociale missie van de vastgoedgroep gaat hand in hand met een duidelijk streven naar voldoende huurrendement. Het initiële brutohuurrendement ligt volgens het prospectus tussen 3,8 procent en 4,6 procent, waarbij een het een gemiddelde behaalt van 4,2 procent. Ter vergelijking, het brutohuurrendement bij Home Invest Belgium dat eveneens actief is in residentieel vastgoed, bedraagt 5,1 procent.

©Mediafin

Als gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) is Inclusio verplicht 80 procent van zijn winst uit te keren aan de aandeelhouders. In 2021 wordt geen dividend uitgekeerd voor het lopende boekjaar, omdat Inclusio het jaar met verlies zal afsluiten. Dat ligt aan de kosten die het moet maken voor de beursgang. Die worden geraamd op 3,3 miljoen euro. De beursnieuwkomer verwacht in 2021 een winst per aandeel van 0,45 cent en zou daarvan 95 procent (0,43 cent) uitbetalen. Beleggers krijgen daarmee zicht op een nettodividendrendement van 1,4 procent, wat lager is dan het sectorgemiddelde (zie tabel).

Wie leidt Inclusio?

Het management van Inclusio heeft een lang en bewezen trackrecord. De CEO Is Xavier Mertens, die twaalf jaar aan het hoofd stond van Home Invest Belgium, en waar ook de financieel directeur Jean-Luc Colson vandaan komt. De 66-jarige Mertens neemt eind dit jaar afscheid van Inclusio en wordt opgevolgd door Marc Brisack, die eerder CEO was bij de Waalse winkelverhuurder Ascensio.

Zorgen over hoofdaandeelhouder Integrale

Inclusio's belangrijkste aandeelhouders zijn de verzekeringsmaatschappij Integrale (24,6%) en het Fonds voor Spoorweginfrastructuur (14,3%), een volle dochter van de federale investeringsmaatschappij FPIM. Ze schrijven niet in op de beursgang, waardoor hun belang daalt naar respectievelijk 14,8 procent en 8,6 procent.

Het prospectus zegt dat de kans bestaat dat Integrale na de verplichte lock-upperiode van zes maanden - waarbinnen bepaalde aandeelhouders hun aandelen niet kunnen verkopen - volledig uit Inclusio stapt. De verzekeringsmaatschappij zit in slechte papieren en is met de Nationale Bank in gesprek over een versterking van haar financiële basis.

Is een belegging risicovol?

GVV's staan te boek als goedehuisvaderbeleggingen. Een GVV moet geen vennootschapsbelasting betalen voor zover de schuldgraad beperkt blijft tot 65 procent en 80 procent van de winst wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. Ook mag één gebouw maximaal een vijfde van de waarde van de portefeuille uitmaken, wat automatisch voor risicospreiding zorgt.

De risico's kunnen net als bij sectorgenoten betrekking hebben op de ontwikkeling van het vastgoed. Voorbeelden zijn het niet verkrijgen van bouwvergunningen of beroepsprocedures die de werken kunnen vertragen. Het sociale karakter van Inclusio, dat zijn vastgoed verhuurt via sociale verhuurkantoren, houdt ook risico's in. Het gaat bijvoorbeeld of de huurders, zwakkere bevolkingsgroepen, hun huur kunnen betalen. Ook het verminderen van overheidssubsidies of bezuinigingen bij de gewesten zijn een risico. In het prospectus merkt Inclusio wel op dat de vergoedingen van sociale verhuurkantoren hoger kunnen liggen dan de echte huurprijs.

Wat vinden de beleggingsbladen?

'Ik raad aan niet in te tekenen en begin mijn opvolging met een 'houden'-advies', zegt Youry Huygen, een vastgoedanalist bij De Belegger. 'Ik ben enthousiast over het verhaal, maar het is een hele kleine operatie waardoor ik vrees voor de verhandelbaarheid van het aandeel. Omdat het eerste dividend pas in 2022 wordt uitgekeerd, is er als belegger weinig noodzaak om er van bij het begin af aan bij te zijn', zegt Huygen.

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud