Euronext Brussel: een Brugse vastgoeddeal als rode draad

©BELGA

Op een licht hogere Brusselse beurs eisten vastgoedbedrijven de hoofdrol op. Met bij Leasinvest en Qrf een Brugse deal als rode draad.

De Europese beurzen drukten nog altijd op de pauzeknop. Het vaccinnieuws zit helemaal in de koersen verwerkt en beleggers blijven voorzichtig omdat onduidelijk is hoe zwaar nieuwe, strengere maatregelen om de coronapandemie af te remmen de economisch groei zullen aantasten. De Euro Stoxx 50 won 0,4 procent.

In Brussel steeg de Bel20 nog wat meer met een klim van 0,6 procent tot 3.615 punten. Solvay trok de kop met 3,4 procent winst. De chemiegroep krijgt een koopadvies van Morgan Stanley. Analiste Lisa De Neve gaat van ‘houden’ naar ‘kopen’. Haar koersdoel ligt op 102 euro.

Ook KBC was in vorm. De bank-verzekeraar won 2,5 procent tot 58,20 euro. Ook hier speelt een positief analistenrapport mee. Een analistenteam van Jefferies onder leiding van Martina Matouskova heeft zijn winstramingen voor KBC Groep opgetrokken na de derdekwartaalresultaten. Voor dit jaar stijgt zijn raming met 8 procent, vooral op basis van de verhoogde verwachting voor de netto-rente-inkomsten. Hun winstraming voor 2021 blijft onveranderd, die voor 2022 stijgt licht.

Dit leidt tot een nieuw koersdoel van 66,2 euro tegen 64,1 euro voorheen. Het advies blijft logischerwijs ‘kopen’. De analisten zeggen dat de reis naar herstel bij KBC nog niet voorbij is. Ze verwachten dat de groep sterk blijft presteren. Ze denken ook dat externe groei - overnames dus - in Centraal- en Oost-Europa een aantrekkelijke optie is die de winstgroei kan doen toenemen.

La Chartreuse

Cofinimmo (+0,5%, 128 euro) blijft zijn portefeuille in een verbazend hoog tempo uitbreiden. De verhuurder van kantoren en zorgvastgoed maakte dinsdagavond bekend het woon-zorgcentrum La Chartreuse in Luik te hebben verworven voor circa 29 miljoen euro. Cofinimmo nam het centrum met 150 bedden en 30 assistentiewoningen over van de Luikse verzekeraar Integrale, die in moeilijkheden zit. Eerder nam de vastgoedgroep al vier Vlaamse woon-zorgcentra en een Brussels kantoorgebouw (van de Brusselse dienst Leefmilieu op de Tour & Taxis-site) over van Integrale. La Chartreuse wordt uitgebaat door Vulpia met een huurovereenkomst die nog 23 jaar loopt.

‘Dit is al de vijfde acquisitie sinds 30 oktober’, stellen de vastgoedanalisten van KBC Securities, Wido Jongman en Joachim Vansanten, vast. Ze becijferden dat Cofinimmo sinds die dag al voor 554 miljoen euro aan investeringen heeft aangekondigd. Ter vergelijking: op het einde van het eerste semester bedroeg de faire waarde van de portefeuille 4,5 miljard euro. Gezien de aangekondigde kapitaalinvesteringen zien ze de schuldgraad stijgen tot 47 procent tegen midden volgend jaar. De kans neemt volgens hen dan ook toe dat Cofinimmo een nieuwe kapitaalverhoging opzet vooraleer de schuldgraad 45 procent bereikt.

De KBC Securities-analisten appreciëren de strategie van Cofinimmo om het gewicht van zorgvastgoed in de portefeuille op te drijven. Dit zou mettertijd tot lagere kapitaalkosten moeten leiden en de koers van het aandeel ten goede moeten komen. Ze handhaven hun koopadvies en koersdoel van 145 euro.

Positieve evolutie

De derdekwartaalcijfers die Leasinvest Real Estate dinsdagavond publiceerde, toonden op diverse vlakken beterschap voor het vastgoedbedrijf dat in Luxemburg, België en Oostenrijk actief is. Het bedrijf had het over ‘een quasi normaal kwartaal’ waarin de huuromzet vergelijkbaar was met het eerste kwartaal.

Leasinvest boekte nogmaals een waardevermindering op zijn 10 procentbelang in de verhuurder van winkelvastgoed Retail Estates, nu van ongeveer 5,8 miljoen euro. De totale waardevermindering over de eerste zeven maanden loopt zo op tot 38 miljoen euro. Leasinvest kondigde ook een desinvestering aan - van het Rijksarchief in Brugge (zie lager). Het bedrijf hoopt over het boekjaar 2020 een vergelijkbaar dividend als over 2019 te kunnen uitkeren, maar dat zal afhangen ‘van de verdere impact van de Covid-19-pandemie’.

Degroof Petercam bespeurt een positieve evolutie bij Leasinvest. Analist Herman van der Loos verwijst naar de toegenomen bezettingsgraad en merkt ook op dat tegenover de nieuwe waardevermindering op Retail Estates een dividend van 5,9 miljoen euro staat. De analist denkt dat zijn raming voor de winst per aandeel over 2020 - 5,52 euro - binnen handbereik is, ook mocht het vierde kwartaal zwakker uitvallen dan het eerste kwartaal. De guidance van Leasinvest lijkt hem dan ook ‘zeer, zeer conservatief’. Van der Loos verwacht ook dat de schuldgraad daalt richting 55 procent tegen het einde van het jaar, mede dankzij de verkoop in Brugge.

Sinds zijn vorige rapport over Leasinvest in juni verloor het aandeel 11,6 procent, terwijl de boodschap voor 2020 eerder geruststellend is. Hij herhaalt zijn koersdoel van 106 euro. Gezien het aanzienlijk opwaarts potentieel en de stapsgewijs verbeterende balans trekt hij zijn advies op van ‘bijkopen’ tot ‘kopen’.

Het aandeel Leasinvest steeg 5,7 procent tot 82 euro.

Rijksarchief

De partij die geïnteresseerd is in het Rijksarchief in Brugge en daarover verregaande gesprekken voert is - vrij verrassend - Qrf . Dat bedrijf focuste tot dusver op winkelvastgoed, zodat de overname van het Brugse complex, dat leesruimte, kantoren, vergaderzalen en archiefruimten omvat, een opvallende diversificatie zou betekenen.

Het Rijksarchief aan de Coupure in Brugge

Het Rijksarchief telt twee gebouwen: een nieuwbouw en een renovatie. Qrf wil 100 procent overnemen van de aandelen van RAB Invest, de eigenaar van het Rijksarchief en een dochter van Leasinvest Real Estate. Het complex is volledig verhuurd aan de Regie der Gebouwen tot 2037. Qrf hoopt de overname in december af te ronden.

Als die transactie doorgaat, stijgt de schuldgraad van Qrf van 44,1 tot 48,8 procent, aldus KBC Securities. Daar staat tegenover dat Qrf een langlopend huurcontract met een rendement van circa 6,8 procent toevoegt aan zijn portefeuille, waarbij de huurder een veel beter kredietrisicoprofiel heeft dan winkelhuurders. ‘Al bij al zien we deze deal als positief’, zeggen de vastgoedanalisten.

Op korte termijn stijgen de schulden, maar de liquiditeit van het bedrijf is meer dan voldoende. Bovendien zien de analisten in 2023 een forse afname van de schulden wanneer herontwikkelingen in Leuven en Antwerpen worden opgeleverd en vervolgens verkocht. ‘We geloven dat dat ondergewaardeerd wordt in de huidige aandelenkoers.’ Ze behouden hun koopadvies en koersdoel van 12,50 euro. Het aandeel Qrf steeg 3,5 procent tot 12 euro.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud