Aedifica, wanneer de wachtlijsten plaatsmaken voor lege kamers

Ondanks toenemende leegstand betalen de rusthuisuitbaters nog trouw hun facturen . ©AEDIFICA

Voor Aedifica was 2020 het eerste jaar sinds de financieel-economische crisis in 2008 waarin de verhuurder van woonzorgcentra zijn aandeelhouders met een stevig verlies opzadelde. Niet het management, maar een pandemie die vooral ouderen treft, velde de koers.

Aedifica start het jaar met een stevige expansie. Na een verhoogd bod op de Finse sectorgenoot Hoivatilat krijgen de Belgen 95,5 procent van het kapitaal in handen en kunnen ze een uitrookbod lanceren (1). Door de overname van 609 miljoen euro rondt de portefeuillewaarde de kaap van 3 miljard.

De halfjaarcijfers midden februari tonen aan dat de strategie van Aedifica goed zit (2). De huurinkomsten stijgen met 42 procent. De winst per aandeel groeit met 8,6 procent een stuk minder door de toename van het aantal aandelen, maar ook dat is een sterk cijfer. De koers rukt op naar een record. Sommige analisten raden aan winst te nemen, nadat het aandeel in ruim een jaar bijna driekwart hoger ging.

Vanaf dan brokkelt de koers af. De westerse beurzen reageren aanvankelijk met slechts lichte verliezen op een virus dat de Chinezen doet besluiten de stad Wuhan hermetisch af te sluiten. Pas wanneer het coronavirus Noord-Italië overspoelt, waar de ziekenhuizen de toestroom van patiënten niet aankunnen, breekt de hel los op de beurzen. Op 11 maart dondert de Bel20 14,2 procent lager, de grootste daling ooit (3). Aedifica krijgt op 23 maart een stek in de Bel20-index (4), maar een reden tot vieren is dat niet.

In april zet Aedifica zijn eerste stappen in Zweden, het zesde land waar het bedrijf actief wordt. Omdat de schuldgraad door de expansie snel groter wordt, haalt de groep 220 miljoen euro op via een private plaatsing bij institutionele investeerders (5).

Kinderdagverblijven

Alleen in de Finse kinderdagverblijven, goed voor 8 procent van de inkomsten, is er een tijdelijke impact van de lockdowns

De kwartaalcijfers van half mei bevatten geen verrassingen (6). CEO Stefaan Gielens benadrukt dat de pandemie geen noemenswaardige impact heeft op de resultaten. Alle panden zijn voor 100 procent verhuurd. De rusthuizenuitbaters krijgen veel steun van de overheden en kunnen hun huren blijven betalen. Alleen in de Finse kinderdagverblijven, goed voor 8 procent van de inkomsten, is er een tijdelijke impact van de lockdowns. Maar de beleggers zijn er niet gerust op. De pandemie houdt lelijk huis in de rusthuizen. Door de oversterfte vreest de markt voor toenemende leegstand, wat kan wegen op de groei, de huurinkomsten en de waardering van het vastgoed. Een rondvraag leert dat in Vlaanderen een op de tien kamers leegstaat.

De cijfers begin september zijn iets beter dan verwacht (7). Half oktober trekt Aedifica opnieuw naar de markt om centen op te halen, dit keer via een publieke kapitaalverhoging (8). Aandeelhouders kunnen intekenen op nieuwe aandelen tegen 83,50 euro per stuk. Met 459 miljoen euro is het de grootste kapitaalronde ooit in de Belgische vastgoedsector. Een deel van het geld dient om bankkredieten af te lossen, maar ook voor expansie. Aedifa werkt steeds meer structureel samen met grote rusthuizenuitbaters, zoals de Duitse Specht Gruppe, om hen van kamers te voorzien.

In november bevestigt Aedifica de vooruitzichten voor het boekjaar, dat uitzonderlijk zes in plaats van vier kwartalen duurt (9). Vanaf 2021 loopt het boekjaar gelijk met het kalenderjaar, wat het voor beleggers makkelijker maakt. De rusthuizenuitbater verwacht een operationele winst per aandeel (EPRA) van 5,92 euro. Wegens de kapitaalronde van oktober is dat wat minder dan de eerdere prognose van 6,05 euro. Het brutodividend moet met 7 procent toenemen tot 4,60 euro. Het grootste deel daarvan is al onthecht.

Wat brengt 2021?

‘Het is eten of gegeten worden’, stelt CEO Stefaan Gielens. Aedifica zit liever aan de dis dan erop, en beschikt dankzij de recentste kapitaalronde over naar schatting een half miljard euro cash. Met een schuldgraad van 40 procent is de groep klaar voor overnames en nieuwbouw, vooral in Finland, het VK, Nederland en Duitsland.

Voorlopig blijven de huurinkomsten overeind. Maar een langdurige leegstand kan de uitbaters lagere huurprijzen doen vragen. Een succesvolle vaccinatie die de pandemie bedwingt, kan de koers weer doen opveren.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie