interview

Ascencio-topman: 'Wie zei dat voeding niet sexy was?'

Vincent H. Querton, CEO van Ascencio: 'Veel eigenaars beseffen dat het veiliger is aandeelhouder te zijn van één grote retailverhuurder dan één pand zelf te verhuren.' ©Kristof Vadino

De Henegouwse specialist in supermarkten en retailparken Ascencio is dankzij de vele voedingswinkels in de portefeuille minder blootgesteld aan de coronaschade in het retailvastgoed. CEO Vincent H. Querton ziet zelfs ruimte voor groei.

Vincent Querton (59) is sinds oktober 2017 CEO van Ascencio . In een vorig leven was hij bankier, daarna manager bij Fortis Vastgoed en gedurende 15 jaar CEO van de vastgoedconsultant Jones Lang LaSalle, eerst voor de Belux en dan de Benelux. Hoewel de hoofdzetel van Ascencio in Gosselies ligt, een deelgemeente van Charleroi, woont hij in het noorden van Amsterdam. Toch zit hij drie à vier dagen per week in Gosselies, Brussel, Parijs of Madrid. ‘Je moet in deze digitale tijden niet meer bij je kantoor wonen’.

E-commerce is niet het einde van de bakstenen winkel. Retailers zien in dat ze het beste scoren met een combinatie van beide.
Vincent Querton
CEO Ascencio

De overstap van Querton kwam als een verrassing. Of toch niet helemaal. Hij was al jaren goed bevriend met Carl Mestdagh, de voorzitter van Ascencio en het boegbeeld van de familiale hoofdaandeelhouders. Nog niet zo lang geleden speelden ze samen voetbal. Dat Querton drietalig is, was mooi meegenomen voor wat lang wel eens de schone slaapster uit Gosselies werd genoemd.

Een indrukwekkend groeiparcours heeft Ascencio sinds zijn beursgang in 2007 niet afgelegd. Het aandeel ging naar de beurs tegen 50 euro, vandaag kost het na de coronacrash 42 euro. Net voor de start van de pandemie verraste Ascencio met een deal van 85 miljoen euro door de overname van vijf supermarkten in het zuiden van Frankrijk, die het verhuurde aan Casino. Het aandeel van voeding in de huur steeg daardoor in een klap van 33 naar 40 procent.

In de retail vallen rake klappen. Hoe erg is de situatie voor Ascencio?

Vincent Querton: ‘De impact van zowel corona als e-commerce - de grote uitdagingen in de retail - valt voor ons best mee. Het effect van corona op de huurinkomsten bleef in de eerste zes maanden beperkt tot minder dan 2 miljoen euro, wat geneutraliseerd werd door de nieuwe huurinkomsten van de vijf Casino-supermarkten. Dat is bescheiden op een totaal van 47 miljoen. Weinig van onze huurders sluiten of riskeren te sluiten. Ook de gevolgen voor de waardering van onze panden is gering.’

40%
voeding
Voedingswinskels tekenen voor 40 procent van Ascencio's vastgoedportefeuille.

‘Wie zei dat voeding niet sexy was? Onze grote troef vandaag is precies dat we sterk actief zijn in voeding, dat 40 procent van onze portefeuille uitmaakt, en we weinig huurders in de mode (12%) en de horeca (minder dan 3%) tellen. In dat laatste segment verhuren we bovendien aan grote spelers als McDonald’s. We zitten ook niet in de winkelstraten of shoppingcenters, waar de grootste klappen vallen, maar in het segment van de baanwinkels en retailparken.’

Waarom doen baanwinkels het beter?

Querton: ‘In de eerste plaats door de betere mobiliteit en het gevoel van veiligheid dat ze geven. Baanwinkels zijn makkelijk bereikbaar en hebben gratis parking. Het zijn grotere winkels die mensen in coronatijden minder afschrikken. Ze zijn ook goedkoper te beheren, terwijl je er als eigenaar beter kan inspelen op de wensen van je huurders. Een winkel beheren in het centrum van de stad is moeilijker en tijdrovender: je moet praten met het stadsbestuur, de bewoners en andere belanghebbenden als je iets wil veranderen. Ook in een shoppingcenter heb je als huisbaas veel minder zelf in handen.’

‘Bovendien zijn de huren van individuele winkels niet zo uit de hand gelopen als in de winkelstraten. In België is 150 euro per vierkante meter per jaar in een baanwinkel al aan de hoge kant. Maar op de Meir betaal je 1.850 euro per m² per jaar, en in Wijnegem Shopping Center 1.350 euro per m². Dan moet je al een pak omzet draaien.’

Is de steile opmars van e-commerce geen bedreiging?

Querton: ‘De pandemie heeft de verandering van het businessmodel van de retailers versneld om een ideale balans te vinden tussen e-commerce en shops. Maar e-commerce betekent niet het einde van de bakstenen winkel. De meeste retailers zien in dat ze het best scoren met de combinatie van beide kanalen. Een winkel voor wie het wil, om je producten te tonen, waar je terecht kan voor advies of waar je makkelijk spullen kan omruilen, is een troef.’

Is het moeilijk nieuwe huurders te vinden als een bestaande vertrekt?

Querton: ‘Moeilijker dan vroeger. Maar er vertrekken er weinig. Onze bezettingsgraad is 98 procent. Aan het failliete FNG verhuurden we maar één winkel. Of er een probleem is, hangt vooral af van de locatie. Als een winkel sluit in het Waals-Brabantse Nijvel, vinden we makkelijk een nieuwe huurder. In het Luxemburgse Mesancy (met een leegstand van 19 procent, red.) is dat minder evident.’

Is er in het huidige retailklimaat nog mogelijkheid om te groeien?

Querton: ‘Er zijn zelfs meer opportuniteiten. Door de crisis zijn meer eigenaars bereid - of morgen misschien verplicht - te verkopen. Velen beseffen dat het veiliger is aandeelhouder te zijn van één grote retailverhuurder dan één pand zelf te verhuren. Je moet wel meer eigen kapitaal hebben dan vroeger. De banken zijn minder geneigd geld te lenen voor winkelvastgoed. Vroeger mochten je schulden makkelijk tot 50 procent van de vastgoedwaarde oplopen, nu is dat nog 45 procent.’

De koning van de voedingsretail vandaag is de supermarkt: groter en goedkoper dan een kleine buurtwinkel, maar niet het megalomane van een hypermarkt waarin je veel tijd verliest.
Vincent Querton
CEO Ascencio

‘Een visie op lange termijn is belangrijk. Je moet bepalen welk type panden je wil, op welke locaties, en wie je als huurders wil. Een voorbeeld: het concept van de hypermarkt is voorbijgestreefd. Dat was het concept van de traditionele families van de golden sixties: mama en papa die samen met hun vier kinderen één keer per week gingen shoppen. Nu zijn er veel alleenstaanden, mensen in een latrelatie of nieuw samengestelde gezinnen die meer flexibiliteit nodig hebben. De koning van de voedingsretail vandaag is de supermarkt: groter en goedkoper dan een kleine buurtwinkel, maar niet het megalomane van een hypermarkt waarin je veel tijd verliest.'

Welke landen zijn voor jullie prioritair?

Querton: ‘België is met 53 procent van onze portefeuille het belangrijkst. Frankrijk is goed voor 42 procent. In Spanje hebben we pas onze eerste bescheiden stappen gezet. We zien vooral nog mogelijkheden in Frankrijk. Daar zijn de afstanden tussen de steden groter. Daarom zijn de retailparken er groter en hebben ze een aantrekkelijkere winkelmix. Een Belg in een retailpark doet aan runshopping, een Fransman combineert run- en funshopping.’

U zit wel bijna niet in Vlaanderen.

Querton: 'Dat klopt. Vanuit Gosselies, met een ploeg medewerkers die weinig voeling had met Vlaanderen en een te beperkte kennis van het Nederlands, was dat niet evident. Nu is dat niet meer zo. We spreken Frans, Engels en Nederlands. Maar om nu in Vlaanderen snel een positie in retail uit te bouwen, is het te laat of zouden we een trouwpartner moeten vinden. We willen Ascencio wel meer bekendheid geven bij de Vlaamse beleggers. En net als in het buitenland zal ook hier nog wel eens een consolidatie komen van winkelportefeuilles. Al denk ik niet dat wij op korte termijn met een Belgische partner in zee gaan.’

Profiel Ascencio

Beurswaarde: 278 miljoen euro
Waarde gebouwen: 698 miljoen euro
Schuldgraad: 49,5%
Onderwaardering: 19%
Bezettingsgraad: 98%
Brutodividendrendement: 8,3%

Ascencio werd in 2006 door de familie Mestdagh opgericht met de eigen Champion-winkels als voornaamste huurders. Die groep baat nu 83 Carrefour Markets uit. Is dat geen groot risico?

Querton: 'We zijn veel minder afhankelijk geworden van de Carrefour Markets die Eric en John, de neven van Carl Mestdagh, uitbaten. Ze vertegenwoordigen minder dan 10 procent van onze portefeuille. Ze zijn niet langer onze belangrijkste huurder. Dat is Casino.’

Voor het eerst sinds 2014 heeft Ascencio zijn dividend niet verhoogd. Is de coupon in gevaar?

Querton: 'Nee, de coupon is dankzij de weerbaarheid van onze portefeuille niet in gevaar. De resultaten van ons boekjaar 2019-2020, dat op 30 september eindigde, zouden het voor onze raad van bestuur mogelijk moeten maken een gelijkaardig brutodividend voor te stellen als het jaar voordien. Met een brutorendement van 8,3 procent en netto 5,8 procent zou Ascencio aantrekkelijk moeten zijn voor wie in vastgoed wil beleggen. Goede winkels brengen nog altijd op.’

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud