Baksteen op de beurs brengt op

Naast winkels zijn kantoren een traditionele vastgoedbelegging. ©Kristof Vadino

De meeste vastgoedgroepen op de Brusselse beurs verrassen met sterke resultaten en prognoses. Ook voor 2019 zitten riantere winsten en dikkere dividenden in de pijplijn.

De Belg is geboren met een baksteen in zijn maag, en dat vertaalt zich ook op de beurs van Brussel. Die telt verhoudingsgewijs veel meer vastgoedaandelen dan de beurzen in de ons omringende landen.

Genoteerd vastgoed biedt veel voordelen tegenover een appartement of een huis dat u als investering koopt. U hebt geen last van moeilijke huurders, u moet niet op zoek naar nieuwe bewoners, u moet niet opdraven voor de herstellingen, en u bespaart uzelf een pak administratieve rompslomp. Bovendien zijn de rendementen van veel genoteerde vastgoedgroepen hoger dan wat u zelf met verhuren kunt verdienen. Gemiddeld levert een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) een dividendrendement op van 5,13 procent bruto. Daar blijft netto 3,65 procent van over. Wie als particuliere verhuurder aan een gelijkaardig rendement komt, doet al een goede zaak.

5,13
Rendement
Een vastgoedvennootschap heeft een gemiddeld dividendrendement van 5,13 procent.

De voorbije weken presenteerde het gros van de genoteerde vastgoedgroepen hun resultaten. Op een enkele uitzondering na stegen de huurinkomsten en de winst. De vastgoedbonzen konden zich ook goedkoop financieren, want de rente blijft laag. De aandeelhouders genieten mee. Zeven op de tien GVV’s verwennen hun beleggers met een guller dividend. Huurders zijn er voorlopig genoeg, want gemiddeld is 96,7 procent van de gebouwen bezet.

Wel zijn er grote verschillen tussen de vastgoedsectoren en de individuele bedrijven. De enige GVV die zich louter op residentieel vastgoed richt, is Home Invest. Dat bedrijf bezit vooral appartementen in Brussel, maar investeerde onlangs in vakantieparken zoals Sunparks De Haan. Het dividendrendement is met 3,4 procent netto niet onaardig. Home Invest trekt daar echter als enige meer voor uit dan zijn volledige operationele winst. De groep stut het dividend al jaren met meerwaarden op verkochte woningen. Dat is niet gezond op de lange termijn en remt de groei af.

Stadswinkels

De meeste genoteerde spelers zijn actief in winkelverhuur. Het segment van de stadswinkels heeft het daarbij hard te verduren. De opmars van onlinewinkelen doet de omzet in veel bakstenen winkels terugvallen. Dat zet de verhuurprijzen onder druk.

Spelers als Qrf en Vastned Retail Belgium geven toe dat klanten minder willen betalen. Grote en machtige ketens als H&M eisen goedkopere contracten. Vooral winkels in gemeenten en kleinere steden hebben het moeilijk. Wie gaat shoppen in steden als Lier, Tongeren, Aalst of Mechelen ziet veel bordjes met ‘te huur/te koop’ hangen. Maar zelfs op toplocaties als de Antwerpse Meir beginnen de huurprijzen barsten te vertonen. Het gevolg is dat de waarde van de winkelgebouwen daalt.

Vastgoedgids 2019

Zo bouwt en renoveert u slimmer

- Hoeveel is uw woning waard? De prijzen van woonhuizen en villa's, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten

- Passie voor passief | Hoeveel kost het om van uw huis een passiefwoning te maken?

- Slim renoveren, slim financieren | Hoe haalt u het maximale uit premies en subsidies?

- Verbouwen om te verhuren | Zo vermijdt u keuzes die aan uw rendement vreten

De 'Vastgoedgids' is op 23/2 verschenen. Bekijk hier de PDF van het magazine.

Bij de kleine speler in stadswinkels Qrf leidde dat vorig jaar tot een exodus van de beleggers. De koers crashte 43 procent. De Oostendse familie Vanmoerkerke kwam ter redding, met de inbreng van eigen goed gelegen winkels, waardoor het aandeel dit jaar weer 10 procent aantrok. William Vanmoerkerke neemt in mei de rol als CEO over van Anneleen Desmyter.

Operationeel kende Qrf een tegenvallend 2018, maar een slachting was het niet. De winst per aandeel daalde 4,8 procent, en de leegstand valt met 5 procent nog mee. Het dividend zakt echter 40 procent. ‘Dat is nodig om de schulden te verminderen. Die zakken met zo’n 10 miljoen euro’, zeggen Jan Opdecam en Alexander Makar van KBC Securities. ‘Van hieruit kan Qrf het dividend weer langzaam opbouwen.’

De sectorgenoot Vastned Retail Belgium zag de waarde van zijn winkelgebouwen vorig jaar 1,5 procent afbrokkelen. Net als bij Qrf is de kledingreus H&M de grootste huurder, goed voor 17 procent van de inkomsten. Vastned wist wel zijn winst nog te verhogen, waardoor het ook een hoger dan verwacht dividend betaalt. Het bedrijf moet daar echter de volledige verdiensten voor uitkeren, wellicht onder druk van de Nederlandse moeder, die vorig jaar een mislukt bod op de Belgische dochter deed. Voor 2019 hoopt Vastned Retail Belgium op stabiele resultaten.

Beter bestand tegen online

Shoppingcenters en baanwinkels blijken veel beter bestand tegen de internetconcurrentie. Shoppingcenters dienen als gezinsuitstapje en bieden andere activiteiten zoals horeca. Ze blijven veel volk trekken. Wereldhave Belgium, dat onder meer Kortrijk Ring bezit, zag de bezettingsgraad toenemen van 94,9 tot 97,2 procent en trakteert de beleggers onverwacht op een hogere coupon.

De meester in het winkelen blijft Retail Estates. Met een leegstand van amper 2 procent, hogere huurinkomsten en een forse expansie in Nederland bezet de specialist in baanwinkels de troon in de sector. ‘De fysieke winkel kan een slimme e-commercestrategie versterken’, zegt CEO Jan De Nys. ‘Onze huurprijzen zijn vaak amper een vijfde van die in de topwinkelstraten. Bij ons moet elke winkel opbrengen.’ De Nys verhuurt ook meer aan vrije beroepen of banken, die hun locaties in de stadscentra steeds vaker ruilen voor de rand wegens mobiliteitsproblemen.

Retail Estates verhoogt al 20 jaar zijn coupon, en wijkt daar niet van af. Dit boekjaar krijgen de aandeelhouders bijna een vijfde meer. De koers reageerde daar erg goed op, waardoor Degroof Petercam en Kepler Cheuvreux hun koopadvies voor het aandeel gisteren temperden naar ‘houden’.

De sectorgenoot Ascencio komt pas op 28 februari met kwartaalcijfers, maar ook de Waalse specialist in baanwinkels doet het niet slecht. Het pas uitgekeerde dividend steeg 3 procent. Ascencio stond het voorbije jaar wat onder druk wegens de mogelijke sluiting van enkele Carrefour- en Mestdagh-winkels. Toch ligt de bezettingsgraad maar iets onder die van Retail Estates. ‘Ascencio biedt een mooi dividendrendement van bijna 7 procent bruto en noteert een stuk onder de intrinsieke waarde. Een positie in het aandeel is verantwoord’, oordeelt het blad De Belegger.

Warehouses Estates heeft vooral winkels, maar ook wat kantoren en logistieke panden. De groep van de familie Wagner uit Charleroi kent 7 procent leegstand, de hoogste in onze lijst. De ambitie is langzaam verder te groeien en de voetafdruk van de thuisstad Charleroi te verkleinen.

Groene kantoren

Naast winkels zijn kantoren een traditionele vastgoedbelegging. De sector ging de voorbije jaren door een dal wegens de grote leegstand, zeker in de Brusselse rand, die wel de fileproblematiek deelt maar niet de voordelen van het openbaar vervoer in het centrum. De Brusselse kantoormarkt blijft zwak, al zijn de huren er stabiel met gemiddeld 155 euro per vierkante meter. Dat is vooral te danken aan de hernieuwde interesse voor het centrum. Ook kleine en groene projecten met een gezamenlijke infrastructuur scoren goed. Spelers als Intervest Offices & Warehouses en Befimmo spelen hierop in. Intervest herontwikkelt steeds meer kantoren tot Greenhouses. Befimmo nam Silversquare over, de marktleider in coworking.

Befimmo is de enige pure kantoorspeler. Veel panden in de Noordwijk zitten in een renovatiefase, wat tijdelijk de inkomsten drukt en de uitgaven verhoogt. Befimmo belooft de coupon stabiel te houden, maar moet daar wel zijn reserves voor aanspreken. Het bedrijf moet ook geld vinden om de WTC-torens te herontwikkelen tot het multifunctionele project ZIN. ‘Een kapitaalverhoging zal onvermijdelijk zijn’, stelt KBC Securities. Geen enkele analist gaat verder dan een ‘houden’-advies.

Om geld vrij te maken, zal Leasinvest gebouwen moeten verkopen.
Jaap Kuin
analist bij ING

Bij Leasinvest zijn kantoren goed voor zowat de helft van de portefeuille. Met 54 procent van de gebouwen in Luxemburg profiteert het van de forse vraag in het welvarende landje. ‘Leasinvest wist de winst per aandeel 7 procent te doen groeien. Door de recente overnames en herontwikkeling van panden verwachten we ook dit jaar groei’, stelt analist Jaap Kuin van ING. ‘Al ligt de schuldgraad met 54 procent al aan de bovenkant van de vork die het bedrijf hanteert. Om geld vrij te maken, zal Leasinvest gebouwen moeten verkopen.’

Intervest Offices & Warehouses telt 43 procent kantoren. Het diversifieerde sinds 2002 naar logistieke panden, een markt die veel meer boomt. De vraag naar magazijnen blijft groot, onder meer door de opslagruimte die nodig is om aan de honger van de internetshoppers te voldoen. Intervest ontvouwde een ambitieus plan om tegen 2021 naar 1,3 miljard euro te groeien. Het bedrijf herontwikkelt de oude Ford-site in Genk tot Genk Green Logistics, een moderne cluster van milieuvriendelijke opslagplaatsen en verdeelcentra. Om de groei te financieren, haalde Intervest vorig jaar 100 miljoen op.

Montea kondigde donderdag aan dat het 160 miljoen euro wil ophalen. Het aandeel presteerde in de aanloop van die kapitaalverhoging uitzonderlijk sterk, en steeg tot meer dan het dubbele tegenover zijn intrinsieke waarde. ‘Er zit al heel veel goed nieuws in de koers. Bovendien is het gewicht van Montea in veel portefeuilles wellicht toegenomen door de koersstijging. Wij zouden daarom niet intekenen op deze operatie en de inschrijvingsrechten verkopen’, stelt het blad De Belegger.

WDP noteert 85 procent duurder dan de waarde van zijn gebouwen. De magazijnverhuurder legde de voorbije jaren een indrukwekkend groeiparcours af, en klopte altijd zijn ambitieuze prognoses. Het leverde in 2017 de trofee van Onderneming van het Jaar op. Sinds de beursgang in 1999 biedt WDP aan zijn aandeelhouders een rendement van gemiddeld 15,3 procent per jaar. Voor dit jaar gaat WDP uit van een winst- en dividendgroei met 8 procent. Niemand twijfelt aan de kwaliteit van het bedrijf en het management, maar door de opgelopen waardering gaat geen enkele analist verder dan de aanbeveling het aandeel bij te houden.

Het grijze goud

Samen met logistiek is zorgvastgoed de grootste groeipijler in de sector. Omdat we met zijn allen een pak ouder worden, zijn meer rusthuizen nodig. De vergrijzing leidt ertoe dat de huurrendementen in het zorgsegment nog altijd stijgen, terwijl de bezettingsgraad rond 99 procent schommelt. Maar omdat de Belgische markt stilaan verzadigd raakt en ook kleinere vastgoedspelers willen investeren in het grijze goud trekken de grotere Belgische partijen naar het buitenland, met Nederland, Duitsland en het VK op kop.

De boomende markt maakt de aandelen uit het zorgvastgoed relatief duur. Ze noteren tientallen procenten hoger dan hun intrinsieke waarde, terwijl de dividendrendementen er zowat de helft lager liggen dan bij kantoor- of retailvastgoed. De overheid zorgt gelukkig voor wat compensatie. Als honingstok om de privésector in zorgvastgoed te laten investeren, eist Vadertje Staat maar 15 in plaats van 30 procent roerende voorheffing op de dividenden als de bedrijven meer dan 60 procent in zorggebouwen investeren.

Cofinimmo zou het leegstaande AXA-hoofdkwartier best zo snel mogelijk verkopen.
Herman van der Loos
analist bij Degroof Petercam

Cofinimmo zit nog niet aan die grens. De groep kocht haar eerste rusthuis in 2005, en breidde de portefeuille uit tot de helft van het patrimonium, ten nadele van de kantoren. Omdat de huurcontracten voor rusthuizen veel langer lopen, verhoogt dat de zichtbaarheid op de toekomstige winststromen. Met een schuldgraad van amper 43 procent heeft Cofinimmo de ruimte om verder te investeren. De groep zal daarom in 2020 voor het eerst in vijf jaar haar dividend nog eens verhogen, met 10 cent tot 2,60 euro per aandeel. Dat stuurde de koers naar het hoogste peil in meer dan tien jaar.

Een dissonant bij Cofinimmo is het leegstaande AXA-hoofdkwartier aan de Vorstlaan in Watermaal-Bosvoorde. Omdat de gemeente het gebouw tot patrimonium wil laten klasseren, haakten de VS af om er hun ambassade te vestigen. ‘Cofinimmo zou het gebouw best zo snel mogelijk verkopen’, stipt analist Herman van der Loos van Degroof Petercam aan. ‘De site is niet meer interessant als kantoor, maar ligt wel in een gegeerde groene residentiële zone. Cofinimmo moet er geen minwaarden op slikken want de site wordt op de grondwaarde gewaardeerd in de boeken. Nu betaalt het bedrijf elk jaar 3 à 4 miljoen euro aan beveiling en taksen, terwijl er geen huren tegenover staan.’

Stoeien in Hotel Eburon

Aedifica zit voor 85 procent in zorgvastgoed. Daarnaast bezit de groep een belang van een kwart in een portefeuille appartementen, en zes hotels. Een van de hotels is Eburon in Tongeren, waarin Clara Cleymans en Charlotte Vandermeersch in de VTM-serie ‘Dag & Nacht’ mochten stoeien. De halfjaarcijfers van Aedifica waren uitstekend. De operationele winst per aandeel steeg een tiende. Aedifica bevestigt dat het dividend minstens 12 procent naar boven gaat. Sinds de beursgang in 2006 verwende het bedrijf zijn aandeelhouders ieder jaar met een hogere coupon.

Aedifica grossiert in de koopadviezen. Toch is het volgens sommigen raadzaam nog even te wachten. De groep broedt op een kapitaalverhoging van minstens 300 miljoen euro, wellicht de grootste ooit in de geschiedenis van het genoteerde vastgoed in ons land. Aedifica kocht voor een half miljard euro rusthuizen in het Verenigd Koninkrijk, waardoor de schuldgraad tot 59 procent is gestegen. Het wettelijke maximum is 65 procent. Omdat een kapitaalverhoging meestal tijdelijk druk zet op de koers, kunnen instapgelegenheden ontstaan.

Care Property Invest is het kleine broertje in zorgvastgoed. Het is een van de veiligste aandelen van de beurs omdat het vooral aan OCMW’s verhuurt, die een bezetting van 100 procent garanderen. Care Property publiceert zijn jaarcijfers pas op 20 maart. Ook over dat zorgaandeel zijn de analisten unisono positief.

Wie eens iets anders wil, kan terecht bij Xior, de enige speler in studentenhuisvesting. Door een kapitaalverhoging steeg het aantal aandelen met 69 procent, maar de winst per aandeel ging toch nog 2 procent de hoogte in. Ruim twee op de drie ‘koten’ liggen in Nederland. Bij onze noorderburen ziet Xior de meeste opportuniteiten omdat het daar megagebouwen kan kopen waarvoor de scholen en uniefs zelf studenten zoeken. Door het verschroeiende groeitempo zijn nieuwe kapitaalverhogingen niet uit te sluiten. Net als bij een kotstudent, moet je in Xior geld pompen in de hoop op mooie rendementen later.

©Mediafin

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect