Befimmo-topman: 'De tijd van aparte kantoorwijken is voorbij'

Befimmo-CEO Benoît De Blieck: 'Een publieke kapitaalverhoging vinden we op dit ogenblik geen goed idee.' ©Thierry du Bois

De kantoren van de toekomst staan niet langer in monotone wijken die 's avonds leeglopen, maar in stadswijken waar beleving, mobiliteit en welzijn centraal staan. Dat zegt Benoît De Blieck, de topman van Befimmo.

Benoît De Blieck is al 20 jaar CEO van de gereglementeerde vastgoedgroep (gvv) Befimmo . De kantorenspecialist zit in een overgangsperiode met zware investeringen en tijdelijk minder huurinkomsten, maar wil het dividend niet laten zakken. Dat zei De Blieck tijdens de 17de editie van onze CEO Talks. De vastgoedbons ziet toekomst in coworkingkantoren en locaties die zijn ingebed in de lokale samenleving.

De beurskoers staat lager dan toen u 20 jaar geleden bij Befimmo begon. Hoe komt dat?
Benoît De Blieck: 'We zitten in het segment van de Europese kantoorspelers. Onze prestatie ligt in lijn met de EPRA-referentievastgoedindex: een rendement van zowat 5 procent per jaar over die periode. De koers is inderdaad niet gestegen, maar we keerden ieder jaar wel een mooi dividend uit.’

'Dividend is veilig' | Benoît De Blieck (Befimmo) | CEO Talk

Befimmo investeert de komende jaren 500 miljoen euro. Waar gaat dat geld naartoe? En is daarvoor een kapitaalverhoging nodig?
De Blieck: ‘In de Brusselse Noordwijk investeren we onder andere in het Quatuor-project, een nieuwbouw op de locatie van het oude Boudewijn-gebouw waarin de Vlaamse overheid zat. Met ZIN renoveren we de WTC-torens tot een compleet nieuw en innoverend stadsproject. In Luik bouwen we de ecowijk Paradis Express aan het station. Een kapitaalverhoging is niet nodig. Ten eerste is onze schuldgraad met 40 procent tegenover de waarde van onze gebouwen nog relatief laag. We kunnen tot 50 procent stijgen. Ten tweede verkopen we bepaalde gebouwen in onze portefeuille, wat geld oplevert.’

‘Als we toch een groot nieuw project vinden dat onze winst doet groeien, kunnen we onze eigen aandelen verkopen om dat te financieren (Befimmo bezit 9,4 procent eigen aandelen, red.). Vandaag noteren we op de beurs met een korting tegenover de intrinsieke waarde van onze gebouwen. Een publieke kapitaalverhoging vinden we op dit ogenblik dan ook geen goed idee.’

Dividend

Ik vind het normaal dat onze aandeelhouders van de gerealiseerde meerwaarden kunnen genieten.
Benoît De Blieck, CEO Befimmo

Door de vele renovaties ligt de cashflow de komende jaren lager dan het dividend. Is de coupon in gevaar?
De Blieck: ‘We zitten in een transitieperiode. Het is onze bedoeling het dividend op peil te houden tijdens die transitie, als alle andere factoren dezelfde blijven uiteraard. We hebben voldoende reserves om de kloof te dekken. We hebben ook aangekondigd dat we bepaalde gebouwen willen verkopen om te profiteren van de hoge prijzen van kantoorvastgoed. De meerwaarden kunnen we gebruiken om het verschil tussen de cashflow en het dividend te dekken. Ik vind het normaal dat onze aandeelhouders van die meerwaarden kunnen genieten.’

Is de omvang van het ZIN-project niet te risicovol?
De Blieck: ‘ZIN staat voor 12 à 15 procent van onze portefeuille. Het is een multifunctioneel project met 70.000 m² kantoren, een hotel, woningen en een beetje retail. Het goede nieuws is dat we de openbare aanbesteding van de Vlaamse overheid hebben gewonnen. Daardoor zijn al onze kantoren in het project volledig voorverhuurd voor 18 jaar, wat niet niks is. Die inkomsten vormen een stabiele basis voor het toekomstige dividend. Voor het hotel krijgen we veel interesse. De appartementen komen pas in 2023 op de markt. Wegens de demografische groei kampt Brussel met een woningtekort, zodat we er alle vertrouwen in hebben. We zijn trouwens lid van Up4North, een associatie die werkt aan de evolutie van de wijk. De Noordwijk zal opnieuw een stadsdoel voor de Brusselse burger worden. De Noord was vroeger een kantoorwijk waar na de werkuren niets te beleven viel. Die tijd van aparte kantoorwijken is voorbij.'

De Brusselse kantorenmarkt heeft het lang moeilijk gehad. Brussel laat nu ook veel minder parkings in kantoren toe. Bedreigt dat de positie van de hoofdstad?
De Blieck: ‘We hebben vertrouwen in de toekomst van het Brusselse centrum. Brussel zal altijd Brussel blijven, met zijn mix van privébedrijven, Belgische en Europese instellingen. Op de verhuurmarkt zitten we al met hogere cijfers dan heel vorig jaar. Sinds onze oprichting hebben we altijd voor kwalitatieve gebouwen gekozen op goede locaties, dichtbij het openbaar vervoer. Voor zulke kantoren in het centrum is de leegstand zo goed als nul. Een exodus naar de rand zie ik niet als een oplossing. De Brusselse periferie is nog slechts goed voor 3 procent van onze portefeuille, die we als minder strategisch beschouwen.’

Bedreigt thuiswerk het kantoor?

Veel bedrijven promoten thuiswerk. Is dat een risico voor Befimmo?
De Blieck: ‘Kantoorloze bedrijven zijn geen oplossing, zeker niet om de kosten te drukken. Een vierkante meter kantoor verschilt van wat dat jaren geleden was. Kantoren zullen gebruikt worden om mensen samen te brengen, om meerwaarde te scheppen. Het welbevinden van de medewerkers is zeer belangrijk. Er is daarom meer nood aan flexibiliteit en mobiliteitsoplossingen. Het kantoor moet een gemengde functie bieden als deel van een echte stadswijk.’

Coworking is meer dan een trend. Veel bedrijven hebben begrepen dat het een meerwaarde is om verschillende profielen samen te brengen.
Benoît De Blieck
CEO Befimmo

U hebt een meerderheid in het coworkingbedrijf Silversquare. Is coworking de toekomst?
De Blieck: ‘Coworking is heel strategisch voor ons. We zijn daarom een jaar geleden met Silversquare getrouwd. Coworking is meer dan een trend. Veel bedrijven hebben begrepen dat het een meerwaarde is verschillende profielen samen te brengen. We hebben met ons Triomphe-gebouw aangetoond dat ‘klassieke’ huurders hun team, of een deel ervan, in de diverse coworkingwereld plaatsen. Omgekeerd zijn er freelancers en kleine bedrijven uit de coworking die veel interesse hebben voor de interactie met de ‘klassiekere’ gebruikers. Coworking met al zijn extra diensten biedt ook de nodige flexibiliteit voor bedrijven die bijvoorbeeld tijdelijk meer ruimte nodig hebben.’

Tot slot: wat doet Befimmo tegen de opwarming van de planeet?
De Blieck: ‘Tegen 2030 zullen we de CO2-uitstoot van onze gebouwen met 33 procent verminderen. 15 van de 17 duurzameontwikkelingsdoelstellingen van de VN hebben we al geïntegreerd. Ons volledig actieplan kunt u in ons jaarverslag lezen.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect