Boedapest walhalla voor kantoorgroep Atenor

©Atenor

De vastgoedontwikkelaar Atenor zet volop in op Centraal-Europa. Het is de marktleider voor nieuwe kantoren in de Hongaarse hoofdstad Boedapest. ‘The best is yet to come’, zegt CEO Stéphan Sonneville.

‘Verkoop in Brussel, koop in Centraal-Europa’, zegt de CEO van Atenor  uitdagend. Waarna hij meteen nuanceert: ‘We kunnen nog goede zaken doen in Brussel, maar dat kunnen we nog veel beter in steden als Boedapest en Boekarest. Niet alleen vandaag, maar ook morgen. Het gaat er vlotter en gemakkelijker en de projecten zijn er winstgevender.’

De ontwikkelaar uit Terhulpen ondergaat een indrukwekkende metamorfose. Jaren was de groep hoofdzakelijk actief in België en Luxemburg. De projecten in Boedapest en Boekarest, aangekocht voor de financiële crisis, leken lange tijd niet van de grond te komen. Vandaag heeft de groep een pijplijn aan projecten van 1,1 miljoen vierkante meter. 53 procent daarvan bevindt zich in de hoofdsteden van Polen, Hongarije en Roemenië.

In Boedapest heeft Atenor al 75.000 m² kantoorruimte gebouwd, verhuurd en verkocht, goed voor 50 miljoen euro bijdrage aan de winst. Sonneville wil komaf maken met een bepaalde perceptie. ‘De economie in Centraal-Europa is geen eendagsvlieg meer die bij de minste recessie onderuitgaat. En het klimaat is er bedrijfsvriendelijker dan bij ons.’

De gronden die Atenor in Brussel koopt, zijn twee tot drie keer zo duur als in Boedapest. De prijzen waartegen het zijn kantoren kan verhuren zijn in de Hongaarse hoofdstad sterk gestegen (van 12 euro per m² per maand in 2012 naar 16 euro per m² per maand voor nieuwe contracten). In Brussel wordt een vergelijkbaar gebouw 10 procent goedkoper verhuurd dan in Boedapest.

Hongarije
Hongarije

Economische groei >

2018: 4,7 procent (hoogste na Ierland in EU).

2019: 3,7 procent (hoogste).

Gemiddeld loon > 1.000 euro bruto.

Boedapest > 20 procent van de bevolking is goed voor 45 procent van het bbp.

Inflatie > 4 procent.

De kantoren in het nieuwe walhalla van Atenor kunnen ook moeiteloos worden verkocht tegen steeds scherpere rendementen. ‘Atenor maakt 600 euro per m² winst in Hongarije. Dat is beduidend meer dan het gemiddelde voor de totale portefeuille.’

Hoe duurzaam is dat Hongaars succesverhaal? Brussel heeft een kantoorcapaciteit van 13 miljoen m². Boedapest komt niet verder dan 3,6 miljoen m². De jaarlijkse opname (verhuur of eerste ingebruikname door een eigenaar zelf) ligt voor beide steden in de buurt van 400.000 m². In Brussel groeit de totale kantoorvoorraad al lang niet meer. Neem de overheden en de internationale instellingen weg en er is een krimp. In een land als Hongarije zijn internationale bedrijven nog volop in opmars.

Sonneville brengt ons naar Váci Greens, het eerste kantoorproject van Atenor in Centraal-Europa. Negen jaar geleden stonden we hier naar de bouwput van een eerste gebouw te staren in een verlaten industriële buurt. Atenor was er als een held onthaald, omdat het als een van de eerste opnieuw kantoren wilde bouwen na de financiële crisis die Centraal-Europa verlamde. Putje winter liepen we er in de grauwe buurt niet warm voor.

De eerste jaren bleef het zeer stil rond het project van zes gebouwen. De ambitie om de hoofdzetel van K&H, de lokale vestiging van KBC, binnen te halen kon Atenor niet waarmaken. Vanaf 2016 ging het plots heel snel. De Váci-wijk is intussen goed voor een kwart van alle moderne kantoren in Boedapest. In en tussen de kantoren van Váci Greens is het aangenaam vertoeven.

De eerste vier Atenor-gebouwen zijn vrijwel volledig verhuurd. Op 45.000 m² werken 6.700 mensen. Bij de huurders zijn Accenture, Stork, Suez en BNP Paribas. Ook het Amerikaanse conglomeraat GE huurt er. GE heeft in Boedapest zes bedrijven, waar in totaal 3.700 medewerkers aan de slag zijn. Gemiddelde leeftijd: 27 jaar. 80 procent van hen is een vrouw.

Atenor:
Atenor

Medewerkers > 60.

Pijplijn > 1.170.000 m² kantoorruimte.

Gespreid over acht landen > vooral in Brussel (25%), Warschau (26%), Boekarest (13%) en Boedapest (12%).

Nettowinst > 35 miljoen euro.

Eigen vermogen > 170 miljoen euro.

Beurskapitalisatie > 355 miljoen euro.

Een van de grote troeven van Hongarije zijn de vele jonge, goed geschoolde arbeidskrachten. Met bijna 2 miljoen inwoners is Boedapest de enige grote stad van Hongarije. Met maar 20 procent van de inwoners is het goed voor 45 procent van het bruto binnenlands product. Het is een van de weinige Centraal-Europese steden waar het goedkoop en aangenaam leven is. Het slaagt er zelfs in geschoolde mensen aan te trekken uit het buitenland.

Op de site van een van de nieuwe projecten van Atenor in Boedapest doen zo’n 20 mensen archeologisch onderzoek. Er zijn resten van een Romeinse nederzetting opgegraven. De site moet nog een nieuwe bestemming krijgen, de bouwvergunning is er evenmin.

Kan Atenor hier in 2021 beginnen bouwen, vragen we de Belgische procedures indachtig. ‘Voor het einde van dit jaar moeten we zeker aan de slag kunnen’, zegt Zoltan Borbely, de manager van Atenor Hongarije verbaasd. Het verkrijgen van een bouwvergunning duurt in Hongarije twee maanden. In Brussel is dat negen maanden, waarna de onzekerheid van de beroepen volgt.

In Hongarije is de regelgeving drastisch vereenvoudigd. Sonneville: ‘De Hongaarse premier Viktor Orbán stelt zich zeer pragmatisch op naar het bedrijfsleven. Dat horen sommige mensen niet graag, maar voor ondernemers is het belangrijk. Dit land wordt internationaal overdreven aangepakt vanwege de koers die  de verkozen premier vaart rond de invulling van democratie.’

De grote uitdaging in Hongarije is het vinden van bouwmaterialen en aannemers. Veel projecten lopen vertraging op. Niet bij Atenor. ‘We betalen wat meer en werken niet meer met algemene aannemers. We sturen het zelf.’

Sonneville benadrukt dat Atenor minder dan ooit op één paard wedt. ‘We hebben langzaam maar zeker onze kennis en reputatie uitgebouwd in België, Luxemburg, vervolgens in Roemenië en Hongarije. Onze aanpak is overal dezelfde: luister naar de steden, neem de tijd om een team uit te bouwen dat de lokale markt en de risico’s begrijpt, en bied de steden aan wat ze nodig hebben. Dat kan niet iedereen. In Boedapest hebben we maar vijf of zes concurrenten.’

‘We hebben nu ook projecten in Polen, Parijs, Dusseldorf en Portugal. Ook daar willen we in de toekomst oogsten’.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect