Immobel-CEO Marnix Galle: 'Ons dividend zal ook de komende jaren groeien'

Marnix Galle, de CEO van Immobel. ©Tim Dirven

De projectontwikkelaar Immobel handhaaft de komende jaren zijn beleid om het dividend jaarlijks met 4 à 10 procent te laten groeien. Ook al is vastgoed stilaan duur, er blijven voldoende interessante projecten voor wie goed zoekt. Dat zei topman Marnix Galle tijdens onze CEO Talks.

Sinds Galle met zijn bedrijf Allfin in 2014 in de kantoorontwikkelaar Immobel stapte, is de koers van het op een na oudste aandeel van de Brusselse beurs (na de Nationale Bank) meer dan de helft gestegen. In 2016 fuseerde Allfin met Immobel, wat leidde tot een herontdekking van het aandeel en een sterke klim van de resultaten.

De winstcijfers in het eerste halfjaar evenaarden die van heel het recordjaar 2018. Hoe komt dat?
Marnix Galle: ‘De fusie tussen Allfin en Immobel heeft tot een opstoot van meerwaarden geleid. Dat liet toe om in verschillende landen actief te worden en toptalenten aan te trekken. Daarnaast hebben we alle bedrijfsprocessen bij Immobel op punt gesteld. De motor draait goed. Bovendien garandeerden de residentiële projecten bij Allfin dat de cijfers van Immobel, die vroeger afhankelijk waren van de oplevering van enkele grote kantoorprojecten, veel minder wispelturig werden.’

Immobel is in België, de buurlanden en Centraal-Europa actief. In welke landen ziet u het meeste potentieel?
Galle: ‘Het komt erop aan te kiezen. Onze strategie spitst zich toe op vier West-Europese landen: België, Duitsland, Frankrijk en Luxemburg. Die landen hebben een democratische stabiliteit en hun vastgoedmarkten zijn op lange termijn relatief stabiel. We willen decennia actief blijven in onze kernlanden. We shoppen niet.’

Het Franse filiaal Nafylian & Partners draaide niet zo goed als verwacht. Is daar al beterschap?
Galle: ‘Nafilyan bleek organisatorische problemen te hebben die dateren van 2017, het jaar van onze gedeeltelijke aankoop. Ik wil benadrukken dat we door die mindere gang van zaken slechts 40 procent van de vooropgestelde prijs betaald hebben om heel Nafylian over te nemen. We legden 56 in plaats van 130 miljoen euro op tafel. Intussen hebben we Fabien Acerbis, de ex-grote baas van de residentiële tak van Bouygues in Parijs, aangeworven. Daardoor hebben een we een topkaliber aan boord om ons businessplan zo snel mogelijk uit te voeren. Intussen loopt onze kantoordivisie in Frankrijk goed voorop op haar businessplan, met vier aankopen en een pijplijn van 60.000 m2, waaronder een juweel in de historische Parijse wijk Marais.’

Van steen- naar dienstenmodel

Immobel ontwikkelt zowel residentieel als kantoorvastgoed. Verwacht u in de toekomst een wijziging in deze mix?
Galle: ‘Het verschil tussen de twee segmenten vervaagt. We evolueren van een 'steenmodel', puur fysiek vastgoed, naar vastgoed dat zijn meerwaarden haalt uit diensten. Denk aan woningen die je voor enkele dagen kan huren als vakantiehuis. Of coworkingkantoren die als echte dienstverlening gelden. De scheiding tussen wonen, werken en leven wordt dunner. We focussen op residentieel vastgoed in al zijn vormen, omdat dat volgens ons minder risicovol is en meer recurrente inkomsten biedt.’

Heeft de afschaffing van de Vlaamse woonbonus een invloed op Immobel?
Galle: ‘Heel beperkt. Het grootste deel van onze projecten in België is geconcentreerd in Brussel, waar deze kwestie niet speelt. Wij zijn in Vlaanderen actief op de Slachthuissite in Antwerpen, maar we zien geen redenen om te denken dat er een grote prijsdaling komt.’

Immobel heeft een grote grondbank. Zitten daar nog meerwaarden in?
Galle: ‘Van onze grondbank blijft nog een goede 300 hectare over. We doen daar regelmatig goede zaken mee. Zo verkochten we grond voor het nieuwe ziekenhuis in Waver. De verborgen meerwaarde is moeilijk in te schatten. We houden er wel aan om met die gronden en ook toekomstige aankopen een maatschappelijk verantwoorde stedenbouwkundige politiek te ondersteunen. We kopen niet zomaar grond om die lang braak te laten liggen.’

Muntcentrum

Het nieuwe Muntcentrum zal een parel aan de Brusselse kroon worden.
Marnix Galle
CEO Immobel

U hebt samen met enkele partners het Brusselse Muntcentrum gekocht. Wat gaat Immobel daarmee aanvangen?
Galle: ‘We zitten midden in een internationale architectuurwedstrijd die we samen met de administratie hebben georganiseerd. We gaan er een multifunctioneel project ontwikkelen met woningen, kantoren, winkels en publiek toegankelijke ruimtes. Slechter dan wat er nu staat, kan moeilijk. Het belooft een parel aan de Brusselse kroon te worden.’

Immobel noteert volgens meerdere criteria goedkoper dan zijn sectorgenoot Atenor. Wat vindt u van uw beurskoers?
Galle: ‘Mijn persoonlijke visie is dat het Immobel-aandeel eerder conservatief gewaardeerd is.’

'Alle assets wereldwijd zijn duur' | Marnix Galle (Immobel) | CEO Talk

Immobel heeft 12,1 procent van de eigen aandelen in portefeuille. Wat wil u daarmee doen? Vernietigen of ooit verkopen om kapitaal op te halen, zoals Befimmo deze week deed?
Galle: ‘We kiezen voor het langetermijnbelang van alle aandeelhouders. Zonder de eigen aandelen is de te verdelen taart groter, maar misschien vereist de groei van het bedrijf ooit bijkomend kapitaal.’

Immobel streeft ernaar zijn dividend jaarlijks met 4 à 10 procent te verhogen. Is die politiek nog lang vol te houden?
Galle: ‘Op basis van de vooruitzichten is er geen reden om die politiek de komende jaren niet aan te houden. Ons businessmodel voorziet dat ook ons zakencijfer en ons resultaat groeien, dus is het logisch dat de aandeelhouders daarvan profiteren. Bovendien keren we minder dan de helft van onze winst uit. Dat stelt ons in staat om ook in moeilijkere tijden ons beleid te handhaven.’

Schulden

De schulden zijn opgelopen van 345 naar 447 miljoen euro. Is voor verdere groei een kapitaalverhoging nodig?
Galle: 'De schulden zijn inderdaad gestegen, maar in lijn met de groei van onze activa. Een aanvaardbare schuldgraad voor Immobel is ongeveer 70 procent van de waarde van onze portfolio, die zo’n 1 miljard euro bedraagt. We hebben dus genoeg financiële ruimte. Uiteraard houden we alle opties open voor de efficiëntste financiering van onze kapitaalbehoeften.’

Vastgoed is duur. Maar alle activa in de wereld zijn duur.
Marnix Galle
CEO Immobel

Sommige specialisten vinden vastgoed stilaan duur. Vindt u dat ook?
Galle: ‘Ik deel die mening. Maar alle activa overal ter wereld zijn duur. We moeten ons de vraag stellen tot waar dat kan reiken?’

Hoe gaat u daarmee om?
Galle: ‘We gaan zeer voorzichtig tewerk. Daarom hebben we dit jaar minder gekocht dan we wilden. Nochtans zijn we door honderden dossiers gegaan. We moeten het kaf van het koren scheiden. Maar voor wie goed zoekt, is er nog waarde te vinden. Je moeten kijken waar en met welk product je investeert.’

Het gezegde dat drie zaken belangrijk zijn in vastgoed - locatie, locatie en locatie - geldt nog altijd?
Galle: ‘Niet alleen meer locatie, locatie en locatie, maar meer dan ooit ook gebruik, gebruik en gebruik.'

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud