Jan De Nys (Retail Estates): 'We willen een saai rendementsaandeel zijn'

Sinds de beursgang in 1998 is Retail Estates uitgegroeid tot een reus in winkelvastgoed, met 1.050 winkels in België en Nederland die 2 miljard euro waard zijn. Jan De Nys, een van de langst zittende CEO's in beursgenoteerd België, verhoogt al 18 jaar op rij het dividend. Hij staat bekend als een vat vol winkeltips. Hij ziet zich meer als winkelier dan als vastgoedbons. Sinds de beursgang bracht de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) 6,3 procent per jaar op, of 9,4 procent als u de dividenden herinvesteerde.

Wat maakt Retail Estates aantrekkelijk voor een belegger? Hebben baanwinkels nog toekomst?

Jan De Nys: ‘Eerst een nuance: we zijn begonnen met baanwinkels, maar intussen bestaat 90 procent van onze portefeuille uit retailparken, complexen van winkelclusters, type Boomsesteenweg. De Tijd noemde ons ooit in een artikel over ‘De klas van 1998’ een saai rendementsaandeel. Dat is precies wat we beogen. We zijn een dividendwaarde.’

‘We zijn ook risicomanagers. We kennen de risico’s, want in hart en nieren zijn we winkeliers. Elke dag gaan 15 van onze mensen de baan op om met technisch en commercieel advies onze klanten bij te staan. We hebben al 26 jaar lang een bezettingsgraad van 98 procent. We hebben nooit afwaarderingen op onze portefeuille moeten doen. Ik heb geen behoefte aan papieren meerwaarden om resultaten te halen. We keren het wettelijke minimum van 80 procent van onze inkomsten uit, waardoor je reserve achter de hand houdt. Zelfs tijdens corona hebben we ons dividend verhoogd. Met die dingen maak ik reclame voor ons aandeel.’

Wat zijn de grootste risico’s?

De Nys: ‘Onze slogan is ‘In Retail we trust’. Als je daar geen vertrouwen in hebt, blijf je er beter van weg. Want als de winkelier geen centen verdient, is dat ook slecht voor ons. Ons belangrijkste doel is dat onze klanten - ik spreek altijd over klanten en geen huurders - rendabel zijn. Dat is het begin van alles. Wij doen aan risicomanagement door de juiste keuzes te maken in segmenten en klanten.’

‘Voor een winkel is in de eerste plaats de koopkracht van belang. Wij gaan alleen naar streken met een meer dan gemiddelde koopkracht. In België is de koopkracht er voor velen op vooruitgegaan. Dankzij de automatische indexering zijn de lonen in twee jaar met 15 procent gestegen. In Nederland zelfs met 20 procent.'

‘Daarnaast bestaat onze portefeuille voor bijna de helft uit winkels voor woondecoratie. Zowel de Belg als de Nederlander is ervan overtuigd dat investeren in je woning de beste spaarpot is. Als dat geloof er niet meer zou zijn, of als de mensen onzeker worden over hun inkomen, hebben we een probleem.’

Is de hogere rente een gevaar?

De Nys: ‘Een rente van 3 procent was lang de norm. We zitten daaronder dankzij historische indekkingen van rentevoeten die vandaag zeer waardevol zij. Maar ook met dat tarief hebben we bewezen goed ons brood te kunnen verdienen. Een hogere rente is het gevolg van een hogere inflatie. Dat betekent ook indexeringen en meer inkomsten voor ons. Ik ben meer bezorgd over tegenwinden als de vennootschapsbelasting. In Nederland verliezen gvv’s hun fiscale voordelen.’

Koestert u plannen buiten België of Nederland?

De Nys: ‘Ik zou graag een derde poot uitbouwen in een nieuwe regio. De regio's rond Parijs of Keulen-Düsseldorf zijn vergelijkbaar in koopkracht met onze gouden driehoek Brussel-Antwerpen-Gent. Maar de markt in Europa is bevroren. Retailparken doen het goed. Er is geen druk van eigenaars of bankiers om panden af te stoten. Er is on the record niets te koop tegen een goede prijs, tenzij een of andere investeerder plots zelf kapitaal moet ophoesten. We hebben dat vorig jaar meegemaakt in Nederland, toen we Alexandrium Megastores in Rotterdam konden kopen.'

Zijn de rendementen in het buitenland hoger?

De Nys: ‘Ja, vooral voor Belgen. De Belgische gvv’s kunnen zich goedkoper financieren dan buitenlandse concurrenten. Dat is te danken aan het vele spaargeld bij de Belgische banken, en aan het wettelijk verbod om dat eindeloos uit lenen aan moeder- of zusterbedrijven in het buitenland. Onze Nederlandse winkels halen een rendement van 6,5 à 7 procent, tegen 5,5 à 6,5 procent in België.’

Ziet u verschillen tussen België en Nederland, en tussen Vlaanderen en Wallonië?

De Nys: ‘In Nederland ligt het vergunningsbeleid sinds 1987 wettelijk vast en daar is geen discussie over. Je weet direct wat mag en niet mag. Als in België een pand vrijkomt, moet ik meteen een nieuwe vergunning vragen. Die krijg je soms wel, soms niet, afhankelijk van wie ze beoordeelt.’

‘In Wallonië kon vroeger alles. Dat is plots gestopt. Er is een consensus dat er voldoende winkels zijn. Wallonië is eensklaps van een aanbod- naar een vraaggedreven markt geswitcht. Dat is een paradijs dat voor mij opengaat: het aanbod blijft gelijk en de vraag stijgt. Ook in Vlaanderen komen er nauwelijks winkels bij door de strengere regels.’

‘Een probleem van Wallonië is de verpaupering in sommige regio’s. In Vlaanderen is dat nog niet zichtbaar en hopelijk te vermijden. We hebben fantastische investeringen gedaan in Luik of Namen, kmo-country vergelijkbaar met West-Vlaanderen. Maar in regio’s waar het kapitalisme zich heeft teruggetrokken, is de koopkracht zwaar aangetast. Er zijn winkels waar je een paar goedkope schoenen van 20 euro in drie keer kan betalen voor je ze mee naar huis krijgt. Het is een praktijk die uit Noord-Frankrijk is komen overwaaien. Het eigenaardige is dat je in de armste streken het meest betaalt. In Verviers betaal je 16 procent meer in de supermarkt dan in Deurne. Want in Verviers is amper concurrentie, terwijl in het rijke Deurne prijsconcurrenten als Jumbo en Albert Heijn zijn neergestreken.’

Het winkellandschap staat onder druk. Ketens als Brantano, Blokker en Fun zijn op de fles gegaan. Is dat een gevaar voor uw business?

De Nys: ‘Faillissementen zijn van alle tijden. Bedrijven hebben nu eenmaal een levenscyclus. Maar corona en de energiecrisis hebben er zwaar op in gehakt, dat klopt. Toch duiken altijd nieuwe formules op. Van de elf winkels die we aan de schoenenketen Bristol verhuurden, vonden al negen een nieuwe exploitant.’

Kunt u de vrijgekomen winkels tegen goede prijzen weer verhuren?

De Nys: ‘Om het voorbeeld te nemen van Bristol: het huurde al onder de marktprijs. De nieuwkomers vragen geen lagere huur. Bij Fun, waar ik geholpen heb een nieuwe exploitant in dezelfde business te vinden, hebben we die wel een paar maanden geholpen. Als je een lege speelgoedwinkel op 1 maart krijgt en je seizoen begint pas na de zomervakantie, dan bloedt ook mijn hart als retailer.’

‘Fundamenteel moeten we geen concessies doen. De gebouwen van Brantano waren in perfecte staat met warmtepompen en led-verlichting. Die kon ik makkelijk opnieuw verhuren. De klant maakt het me dan makkelijk. Want wij verhuren alleen de casco’s. De inrichting is volledig ten laste van de winkeluitbaters. En vergeet niet dat onze huren per vierkante meter zo’n tien keer lager liggen dan die van een pand op de Antwerpse Meir.’

Is e-commerce nog altijd een structureel probleem voor de bakstenen winkel?

De Nys: ‘De klassieke retailers halen hun achterstand snel in. In de VS verkoopt de supermarktgroep Wal-Mart voor dagelijkse aankopen nu meer via het internet dan Amazon. De kracht zit in click & collect. Dat is ook bij ons volop aan het doorbreken: het model van online bestellen en oppikken in de winkel. Een paar schoenen sturen die de klant terugstuurt, kost zo’n 35 euro aan transport. Maar die schoenen kosten gemiddeld ook maar 35 euro. Dat is niet rendabel. Zalando krijgt de helft van zijn bestellingen geretourneerd. In Frankrijk is er bovendien een nieuwe wet die verbiedt teruggestuurde producten te vernietigen. Je moet ze recycleren, weer een extra kostenpost, en opnieuw aanbieden in de context van de sociale economie.’

‘Ketens als Media Markt verkopen een kwart via click & collect. Je krijgt de klant over de vloer, die dan misschien nog aanvullende producten of diensten koopt. De winkels moeten in dat model een grotere voorraad aanhouden. De evolutie naar kleinere winkeloppervlaktes is daardoor stopgezet.’

Wat maakt een winkel tot een succes?

De Nys: ‘Cruciaal is de bereikbaarheid. België is het land van de bedrijfswagens. Je moet parking hebben. Op een steenweg of aan een afrit vergroot je je actieradius van 5 naar 15 à 30 kilometer. Ten tweede moet je door je gamma of de aard van je producten een prijszetter zijn. Als je aanbod overal te vinden is, kan je daar geen goede prijzen voor vragen. En de service natuurlijk!’

Belegt u in het eigen aandeel?

De Nys: ‘De helft van mijn vermogen zit in Retail Estates.’

Volgende aflevering op 3 oktober: Stefan Goethaert(Colruyt)