Regering viseert particuliere belegger in Cofinimmo

Sommige gereglementeerde vastgoedvennootschappen genieten een fiscaal gunstregime. Als zorgvastgoed minstens 60 procent van de totale portefeuille vertegenwoordigt, bedraagt de roerende voorheffing op het dividend maar 15 in plaats van 30 procent.

Die voorwaarde om het fiscaal voordeel te genieten wordt volgend jaar aangescherpt. Dat heeft de federale regering beslist bij de opmaak van de begroting 2022. Vastgoedbedrijven moeten vanaf volgend jaar 80 in plaats van 60 procent in zorgvastgoed investeren om te voldoen aan de voorwaarde. De maatregel moet 17 miljoen euro per jaar opbrengen.

Het lijkt er sterk op dat de regering Cofinimmo viseert. De vastgoedgroep heeft de jongste jaren vele miljoenen euro's geïnvesteerd in woon-zorgcentra. Daardoor steeg het aandeel van zorgvastgoed in de portefeuille in het tweede kwartaal naar 59 procent. 'Cofinimmo heeft veel inspanningen gedaan om de drempel van 60 procent te bereiken', zegt Herman van der Loos, analist van Degroof Petercam.

Scenario

Blijkbaar veronderstelt de regering dat Cofinimmo al dit jaar de drempel van 60 procent haalt. Als dat het geval is, daalt de roerende voorheffing op het dividend dat in 2022 wordt uitgekeerd van 30 naar 15 procent. Dat scenario wordt doorkruist door de drempel voor zorgvastgoed op te trekken van 60 naar 80 procent.

'We zouden het bijzonder vinden dat een maatregel enkel Cofinimmo zou treffen', zegt Lynn Nachtergaele, investor relations manager van de vastgoedgroep. 'Maar volgens de huidige schattingen zou Cofinimmo de drempel van 60 procent nog niet bereiken in 2021. Waarschijnlijk draagt Cofinimmo in 2022 niet bij tot de 17 miljoen euro.' Het is dus verre van zeker dat de verhoging van de drempel voor zorgvastgoed al volgend jaar extra inkomsten oplevert voor de overheid.

Cofinimmo merkt op dat het percentage zorgvastgoed op langere termijn kan stijgen naar de nieuwe drempel. Nachtergaele: 'We hebben geen maximale drempel voor zorgvastgoed. 80 procent of zelfs meer is mogelijk in de komende jaren.' De geplande inbreng van de tak kantoren in een gespecialiseerde dochter heeft geen invloed op de berekening van het percentage zorgvastgoed dat relevant is voor de verlaagde roerende voorheffing. 'Omdat die tak dan ook wordt geconsolideerd', klinkt het.

Aedifica en CP Invest

Naar alle waarschijnlijkheid heeft de beslissing van de regering de komende jaren geen gevolgen voor Aedifica en Care Property Invest . Hun portefeuille bestaat naar eigen zeggen voor 100 procent uit zorgvastgoed.

'Wij gaan ervan uit dat we tot eind 2025 de verlaagde roerende voorheffing genieten', zegt Ingrid Daerden, de financieel directeur van Aedifica. Vanaf 2026 kan wel een probleem ontstaan, omdat Brits zorgvastgoed dan als gevolg van de brexit niet meer mag worden meegeteld. De portefeuille van Aedifica omvat voor 17 procent Brits vastgoed.

Met 83 procent vastgoed uit de Europese Economische Ruimte (EU plus IJsland, Liechtenstein en Noorwegen) zit Aedifica nog altijd boven de nieuwe drempel van 80 procent. Maar het is niet zeker of de investering van 7 procent in kinderdagverblijven voldoet aan de fiscale criteria van zorgvastgoed. 'De definitie van zorgvastgoed is niet duidelijk', signaleert Daerden. 'We zullen daarover gesprekken moeten hebben met de overheid.'

Imago

Van der Loos betreurt de beslissing. 'Vastgoedvennootschappen moeten aantrekkelijk blijven voor private investeerders, want de gewesten hebben onvoldoende middelen om te investeren in zorgvastgoed. Het grootste slachtoffer is het imago van de Belgische overheid.'

De analist is niet van plan zijn advies of waardering van het aandeel Cofinimmo aan te passen. 'Voor een groot aandeel zoals Cofinimmo zijn institutionele beleggers de belangrijkste aandeelhouders.' Cofinimmo vermoedt dat begin dit jaar 50 procent van de aandelen in handen was van institutionelen en 25 procent in handen van particulieren. Beide cijfers zijn allicht een onderschatting, want wie de rest heeft, is onduidelijk. De meeste institutionele beleggers betalen geen roerende voorheffing.