Advertentie

Telewerk doet kantoorverhuurders pijn

Atenor verhuurde vorig jaar het gebouw The One aan de Europese Commissie, maar de EU wil tegen 2030 25 procent minder kantooroppervlakte. ©Atenor

De Europese Unie wil haar kantooroppervlakte met een kwart verminderen. De opmars van telewerk doet ook bij de bedrijven de vraag naar kantoren afnemen. Wat zijn de gevolgen voor de vastgoedaandelen?

De Europese instellingen en andere overheden waren jarenlang gulle sponsors van de vastgoedsector. Overheden bezetten 40 procent van de Brusselse kantoren. De gemiddelde ambtenaar beschikt bovendien over een kwart meer ruimte dan werknemers bij bedrijven.

Daar komt verandering in. De Europese Commissie kondigde aan dat ze tegen 2030 de helft van haar 50 kantoorgebouwen zal verlaten en de totale kantooroppervlakte met 25 procent wil verminderen. Een op de vijf werkplekken verdwijnt omdat de ambtenaren meer van thuis zullen werken. De kantoren moeten ook groener worden.

De essentie

  • Overheden zijn goed voor 40 procent van de Brusselse kantoormarkt. Bovendien heeft een ambtenaar gemiddeld een kwart meer ruimte dan een gewone werknemer.
  • Door de lagere vraag van overheden kan 7,6 procent extra kantoorruimte op de Brusselse markt belanden.
  • Bij de projectontwikkelaars is Immobel minder blootgesteld aan de kantoormarkt dan Atenor.
  • Befimmo is als pure kantoorspeler uit de gratie van beleggers en analisten.

De federale overheid wil haar ambtenaren twee dagen per week thuis laten werken, Vlaanderen en Wallonië mikken zelfs op drie dagen. Ook bij de bedrijven doet telewerk en het delen van bureaus met collega’s de vraag naar kantoorruimte afnemen.

‘Als we veronderstellen dat de gemiddelde oppervlakte per werknemer bij de overheden naar 12 vierkante meter zakt, zoals in de privésector het geval is, komt op middellange termijn 800.000 vierkante meter kantooroppervlakte in Brussel vrij. Dat is 7,6 procent van de markt’, legt Romain Kumps, een analist van het beurshuis Kepler Cheuvreux uit.

Atenor

Van alle projectontwikkelaars op de Brusselse koerslijst is Atenor het meest blootgesteld aan de kantoormarkt. De portefeuille bestaat voor 56 procent uit kantoren. De EU is traditioneel een grote klant van Atenor, maar de recente plannen komen hard aan. Europa gaat zijn verouderde satellietkantoren in Evere en aan de Beaulieulaan in het oosten van Brussel sluiten. ‘Atenor is de eigenaar van twee gebouwen aan Beaulieu, AG Real Estate (een deel van Ageas, red.) bezit er een derde’, zegt Kumps. ‘Er zijn plannen om die te herontwikkelen en aan te bieden aan de EU. Maar het lijkt onwaarschijnlijk dat de Commissie die gaat huren.’

Kumps verlaagt zijn koersdoel voor Atenor van 73 euro naar 70 euro, maar behoudt zijn koopadvies. ‘Atenor groeit fors en telt 33 kwaliteitsprojecten op toplocaties in 16 steden. Het bedrijf zal de komende drie jaar een rendement van 15 procent op zijn eigen vermogen realiseren. Het aandeel is bovendien goedkoop. Gemeten naar de koers-boekwaarde noteert Atenor 30 procent onder zijn vijfjarig gemiddelde.’

Immobel

Tegen eind 2022 zien we de winstmarge van Immobel verdubbelen.
Romain Kumps
Analist Kepler Cheuvreux

Kumps' voorkeur gaat uit naar Immobel . ‘Meer dan 70 procent van Immobel bestaat uit residentieel vastgoed. De woningmarkt is weerbaarder dan de kantoormarkt en profiteert van de pandemie. De opleving van de bouwvergunningen is gunstig voor Immobel. Er wachten voor 1,4 miljard euro projecten op vergunningen om eind 2021 of begin 2022 te starten. Tegen eind 2022 zien we de winstmarge verdubbelen.’ Zijn koersdoel stijgt van 74 naar 83 euro.

Terwijl de projectontwikkelaars nog kunnen profiteren van de vraag naar duurzame, moderne nieuwbouwkantoren, is het gevaar voor de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv) met een bestaande portefeuille van gebouwen groter. De Brusselse beurs telt nog één pure kantoorverhuurder: Befimmo. Die ligt niet goed in de markt. Ondanks een koerscrash met 40 procent sinds eind 2019, gaan de meeste analisten niet verder dan een lauw ‘houden’-advies.

Befimmo zit voor ruim twee derde in Brussel, vooral in de Noordwijk. Het ontwikkelt er het gemengde ZIN-project, een renovatie van de WTC-torens. Befimmo zoekt een partner voor dat megaproject, maar veel gegadigden lijken er niet.

De transformatie van Befimmo gaat gepaard met een wispelturige winst, terwijl de financiering van de pijplijn een aandachtspunt blijft.
Inna Maslova
Analiste Degroof Petercam

‘Befimmo gaat de komende jaren door een significante transformatie wegens zijn grote ontwikkelingspijplijn en een herpositionering als gevolg van de crisis,' stelt analiste Inna Maslova van Degroof Petercam. 'Daarvoor moest het meer gebouwen verkopen dan we hadden verwacht. De transformatie gaat gepaard met een wispelturige winst, terwijl de financiering van de pijplijn een aandachtspunt blijft.’

Cofinimmo en Intervest

Cofinimmo en Intervest Offices & Warehouses grossieren wel in koopadviezen. Al zijn die te danken aan de strategie die jaren geleden werd ingezet om niet langer op kantoren te focussen. Bij Cofinimmo maakt zorgvastgoed al bijna 60 procent van de portefeuille uit. Ondanks de oversterfte in de rusthuizen, bleven die wel hun huren betalen. Door de kantorenkorting die de markt eist, noteert Cofinimmo 'slechts' 25 procent boven de waarde van zijn gebouwen. Bij de pure zorgvastgoedspeler Aedifica is dat 55 procent.

Bij Intervest is het aandeel van de kantoren gezakt naar 37 procent ten voordele van logistiek vastgoed. Het aandeel noteert onder zijn intrinsieke waarde, terwijl pure magazijnverhuurders als WDP en Montea tot het dubbele van hun panden waard zijn. Tegen 13 keer de winst is Intervest de helft goedkoper dan WDP of Montea. Zowel bij Cofinimmo als bij Intervest kan het volledig verlaten van het kantoorsegment leiden tot een herwaardering.

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud