Virus discrimineert sterk tussen type baksteenbelegging

©Filip Ysenbaert

Door de coronapandemie lagen de vooruitzichten voor de Belgische vastgoedaandelen nooit zover uit elkaar. Terwijl winkelverhuurders in hun voegen kraken en rusthuizen in de vuurlinie staan, floreren de logistieke spelers en de woningverhuurders. Ook kantoren zijn niet immuun.

 

Deze week legden opnieuw enkele gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) hun cijfers over het eerste kwartaal voor. Bijna alle spelers hebben hun trimestrieel palmares mét update over de corona-impact opgebiecht. De Belgische vastgoedaandelen stonden lang geboekstaafd als veilige havens voor beleggers die een stevig dividend op prijs stellen. Maar ook vastgoed blijkt niet immuun voor corona. Al zijn de verschillen tussen de segmenten en de individuele bedrijven groot.

De winkelverhuurders maken een zelden geziene crisis door. Vastned Retail Belgium zette deze week geld opzij om de verwachte inkomstenverliezen op te vangen. De onderneming focust op winkels in de binnenstad. Die hadden het al lastig voor de pandemie door de opmars van e-commerce. Vorig jaar daalde de waarde van de winkelpanden met 2,7 procent. In het eerste kwartaal van dit jaar kelderde de winst van Vastned Retail (volgens de EPRA-vastgoednormen) met 40 procent naar 0,40 euro per aandeel. Dat is vooral een gevolg van provisies die Vastned Retail neemt om lagere huurinkomsten op te vangen. De winkels mogen maandag de deuren weer openen, maar Vastned moet toegevingen doen vanwege de sluiting van bijna twee maanden. Bovendien zal de verkoop wellicht niet meteen normaliseren, waardoor ketens in moeilijkheden kunnen komen. De Nederlandse moeder Vastned verlaagde donderdag haar dividend over 2019 en schrapte de interim-coupon van 2020.

Bordjes met ‘te huur’ of ‘te koop’ die lang blijven hangen, zijn nefast voor de waarde van winkelpanden.

Vastned Retail focust op korte termijn op de bezettingsgraad. Bordjes met ‘te huur’ of ‘te koop’ die lang blijven hangen, zijn nefast voor de waarde van winkelpanden. Dan liever wat minder huur vragen. De bezettingsgraad daalde van 98,8 naar 95,7 procent, maar blijft relatief hoog. Bovendien kan Vastned een magere periode aan. De schuldgraad van 27 procent is de laagste in de sector. De coupon zal volgend jaar wellicht dalen.

Daartegenover staat dat het aandeel heel diep gezakt is. Het kost 43 procent minder dan de waarde van zijn panden. Sectorgenoot QRF noteert met een korting van 38 procent en meldde donderdag dat 83 procent van zijn huurders een of andere vorm van compensatie heeft gevraagd.

De hoge kortingen tegenover de waarde van de panden tonen hoe beleggers winkelvastgoed links laten liggen. De verhuurder van baanwinkels Retail Estates staat sinds de top van vorig jaar bijna de helft lager, ook al heeft de grootste genoteerde winkelspeler in België een onberispelijke reputatie. Het voortbestaan van grote klanten als E5 Mode, FNG (Brantano, Miss Etam...), Maxi Toys of Blokker is geen zekerheid, waardoor het aandeel ruim een kwart onder zijn intrinsieke waarde noteert. Enkele maanden geleden waren beleggers nog bereid een forse meerwaarde te betalen. ‘We houden er rekening mee dat dit kwartaal maar 10 procent van de normale huurinkomsten binnenstroomt.’Maar Retail Estates heeft met 277 miljoen euro cash en kredietlijnen geld genoeg om alle uitgaven voor het boekjaar 2020-2021 te dekken’, stipt KBC Securities aan. Het beurshuis trok midden april de rating voor het aandeel op naar ‘kopen’


Wereldhave Belgium
focust op shoppingcenters en stelde door de lockdown de betaling van het dividend over 2019 uit. De Nederlandse moeder schrapte al haar slotcoupon over 2019 en kondigde aan dit jaar geen interim-dividend te betalen. Nochtans was 2020 zeer goed begonnen, tot corona daar abrupt een einde aan maakte.

Meest coronaproof

Ik denk dat veel eigenaars in deze crisis cash willen bijhouden, en daarom niet verder zullen gaan dan de wettelijke verplichting om 80 procent van de winst als dividend uit te keren.
Herman van der Loos
Analist Degroof Petercam

Ascencio is van alle winkelspelers het meest ‘coronaproof’. ‘Sinds de overname van vijf Casino-supermarkten in Frankrijk zijn voedingswinkels goed voor 40 procent van alle huurinkomsten’, stipt Herman van der Loos, analist bij Degroof Petercam, aan. ‘Wij ramen het huurverlies dit jaar op 7,5 procent. Ik denk dat veel eigenaars in deze crisis cash willen bijhouden en niet verder zullen gaan dan de wettelijke verplichting om 80 procent van de winst uit te keren. Daarom verwacht ik een daling van het dividend, al zal dat bescheiden blijven.’

Naast de ‘pure’ winkelspelers telt de koerslijst een pak gemengde gvv’s, met ook kantoren, magazijnen of andere panden in portefeuille. Warehouses Estates Belgium , traditioneel een van de beste dividendbetalers, doet niet langer voorspellingen over zijn coupon. Ruim 70 procent van de panden van de groep uit Charleroi bestaat uit (baan)winkels. De koers noteert iets hoger dan de intrinsieke waarde, zodat elders betere koopjes te doen zijn.

Leasinvest zit voornamelijk in Luxemburg, met winkels die goed zijn voor iets minder dan de helft van de portefeuille. Eind maart bevestigde de groep haar dividend van 5,25 euro per aandeel. Een kredietlijn van 90 miljoen moet het bedrijf uit het imperium van de holding Ackermans & van Haaren helpen om de crisis door te komen. De schuldgraad is met bijna 60 procent de hoogste van het genoteerde vastgoed. Wettelijk mogen gvv’s een schuldgraad van maximaal 65 procent tegenover hun activa torsen, maar de banken hanteren doorgaans strengere criteria. De hoge leegstand van 10 procent is tijdelijk vanwege renovaties.

E-commerce

Lijnrecht tegenover de winkelverhuurders staan de eigenaars van logistiek vastgoed. Hun koersen houden stand, nadat ze de voorbije jaren al fors hebben uitgeblonken. KBC Securities steekt in een rapport met als titel ‘A fundamental buy on logistics’ de loftrompet over de magazijniers. ‘De sector is niet immuun voor Covid-19 maar enkele factoren temperen het verhoogde risico’, stellen de analisten Joachim Vansanten en Wido Jongman. ‘De sector profiteert van een fundamenteel grote vraag op lange termijn, gedreven door e-commerce, de trend om productie weer dichterbij te hebben en een beweging weg van dunne voorraadlijnen. Ten tweede bewerkstelligt de coronacrisis op korte termijn een tijdelijke nood aan extra opslagruimte door de boost in e-commerce. Ten derde hebben de Belgische spelers in deze sector gezonde balansen, terwijl de waarderingen laag genoeg zijn om een verkoopgolf te weerstaan.’

De analisten verhoogden de rating van Intervest Offices & Warehouses met twee trappen van ‘houden’ naar ‘kopen’, trokken het advies voor Montea op naar ‘opbouwen’ en herhaalden hun kooptips voor WDP en VGP . Die laatste is geen gvv, maar combineert de ontwikkeling van logistieke projecten met de verhuur ervan. VGP haalde vorige maand 200 miljoen euro op. Het groeit als kool met klanten als Amazon, Aldi en Volkswagen en verkocht pas nog een magazijnenpark aan de eigen joint venture met de Duitse verzekeraar Allianz.

Het beurshuis Kepler Cheuvreux raamt de meerwaarde van het project op 215 miljoen euro. ‘VGP is een van de schaarse aandelen die dit jaar een positief rendement kunnen voorleggen, terwijl we nog een opwaarts potentieel zien van 26 procent’, verantwoordt het beurshuis zijn koopadvies.
Toch zijn ook de logistieke spelers niet immuun. WDP gaf te kennen dat een tiende van de huurders gevraagd heeft de facturen te herschikken of te verlengen, maar heeft nog geen kortingen toegestaan. Intervest Offices & Warehouses kreeg vragen voor compensatie van 3 procent van zijn huurders, vooral in Nederland. Intervest verwacht een lichte daling van de winst, maar Degroof Petercam trok na de ‘geruststellende cijfers’ het advies op van ‘houden’ naar ‘opbouwen’.

Rusthuizen

Een andere sector die tot voor kort in de gratie van de beleggers lag maar waar de koersen wél fel zijn gedaald, is het zorgvastgoed. Aedifica haalde in april 207 miljoen euro op tegen 84 euro per aandeel. Dat is 38 procent minder dan de top midden februari. Het bedrijf had centen nodig. Door de overname van zijn Finse sectorgenoot Hoivatilat was de schuldgraad gestegen naar 55 procent. Die is nu teruggevallen tot zowat 50 procent. Aedifica geeft op 20 mei een corona-update, maar meldde al dat de gevolgen beperkt zijn. Enkele kinderdagverblijven uit de portefeuille van Hoivatilat zijn gesloten, maar de rusthuisuitbaters blijven hun facturen betalen. Kinderdagverblijven maken 7 procent van de portefeuille uit. Omdat de huurinkomsten blijven stromen, handhaaft Aedifica zijn dividendprognoses.

Ook Care Property Invest verwacht geen noemenswaardige corona-impact. Het deed begin april zelfs zijn grootste overname ooit door 87 miljoen euro neer te tellen voor drie Belgische rusthuizen. De helft van de huurinkomsten komt van OCMW’s, van de overheid dus. ‘Care Property heeft een laag risicoprofiel, wat de dure waardering van 28 keer de operationele winst compenseert’, stelt Van der Loos. Berenberg begon deze week de opvolging van het aandeel met een koopadvies en een koersdoel van 31,50 euro.
Het beursblad De Belegger raadt aan wat te wachten: ‘De schuldgraad is toegenomen tot 54 procent, net onder het maximum van 55 procent dat het bedrijf voor zichzelf hanteert. De kans is reëel dat Care Property kapitaal zal ophalen, mét een korting. Dat kan instapkansen geven.’

Het grote aantal sterfgevallen in de rusthuizen jaagt veel beleggers schrik aan. Zolang de uitbaters, zoals Korian of Armonea, niet in de problemen komen, vormt dat geen probleem. Hun kosten zijn door de vele veiligheidsmaatregelen wel gestegen, terwijl de bezettingsgraad op korte termijn wellicht zal dalen. Weinig ouderen zijn nu geneigd naar een rusthuis te verhuizen. Op het hoogtepunt van de crisis midden april stierven wekelijks zowat 1.100 bejaarden in onze woon-zorgcentra, dubbel zoveel als normaal. De oversterfte is intussen fors gezakt. Op de lange termijn gaat de vergrijzing door en blijft de nood aan kwalitatief zorgvastgoed groot. Weinig analisten maken zich zorgen.

Geen pintjes, geen huur

12 %
Cafés en restaurants zijn goed voor 12 procent van de huurinkomsten van Cofinimmo.

Cofinimmo bestaat voor 56 procent uit zorgvastgoed, voor 31 procent uit kantoren en voor 13 procent uit andere panden zoals cafés en sportcentra. ‘Door de crisis verlagen we onze winstprognose voor 2020 van 7,10 euro naar 6,60 à 6,85 euro per aandeel’, zei het bedrijf vorige week. Het probleem zit bij de tak distributienetwerken. Cofinimmo kocht ooit de portefeuille horecapanden van AB InBev. De horecabazen betalen rechtstreeks aan de bierreus, die op zijn beurt Cofinimmo als eigenaar vergoedt. De caféhuur vertegenwoordigt 12 procent van de contractuele inkomsten van Cofinimmo. AB InBev schold de huurverplichting voor één maand kwijt nadat sectorgenoten als Haacht of Palm dat ook hadden gedaan, en verwacht van Cofinimmo wellicht een geste. De brouwer staat er niet om bekend financiële cadeaus uit te delen. Cofinimmo stelde de beleggers wel gerust dat het dividend niet in gevaar komt.

De dividendverlaging van Befimmo is verstandig omdat het de uitkering in lijn brengt met de verwachte winst, in afwachting van de oplevering van twee kolossale renovatieprojecten. Beurshuis Kepler Cheuvreux

De kantoren van Cofinimmo ondervinden weinig hinder. De kantoorgroep Befimmo legde donderdag uitstekende kwartaalcijfers voor, maar is voorzichtig vanwege de economische impact van het virus. De verlaging van het voordien ‘heilige’ dividend, dat al sinds 2012 onveranderd bleef, is voor velen een schok. Befimmo verlaagt zijn couponprognose van 3,45 naar - volgens de ramingen van analisten - 2,20 euro. ‘Sommigen kunnen dat negatief interpreteren, maar het is een verstandige beslissing, omdat het de uitkering in lijn brengt met de verwachte winst in afwachting van de oplevering van twee kolossale renovatieprojecten in de Brusselse Noordwijk’, stelt Kepler Cheuvreux.

In se is de dividendverlaging dus niet direct gelinkt aan corona. Amper 0,8 procent van de panden van Befimmo zijn restaurants of fitnesscentra die gesloten zijn. ‘60 procent van onze inkomsten komt van Belgische of Europese overheden’, sust Befimmo. De coworkingtak Silversquare, goed voor 5 procent, heeft het daarentegen moeilijk door het vele thuiswerk en het annuleren van events.

Voor de toekomst van de kantoren spelen twee factoren. Enerzijds is de toename van thuiswerk wellicht een blijver, waardoor minder mensen permanent op kantoor zullen zijn. ‘Waarom moeten wij nog een gigantisch hoofdkwartier hebben in Brussel? Die vraag moeten we ons stellen’, vertrouwde een CEO ons onlangs toe. Anderzijds zullen diegenen die wél naar kantoor komen, verder van elkaar zitten, wat meer ruimte vereist. Al voor de pandemie waren megalandschapsbureaus niet meer hip, omdat ze onder meer de concentratie doen verslappen. Maar af en toe naar kantoor komen blijft nodig, al is het maar om de voeling met het bedrijf en de collega’s niet te verliezen.

Vakantiehuisjes

Home Invest Belgium is de enige gvv waarmee u in residentieel vastgoed belegt. ‘De groep bezit ruim 2.400 wooneenheden, waarvan 95,4 procent verhuurd is aan een brutorendement van 5,1 procent. Dat komt overeen met een appartement van 200.000 euro dat u zelf zou verhuren aan 850 euro per maand’, rekende De Belegger uit. Toch is Home Invest niet coronavrij. 10 procent van de portefeuille bestaat uit vakantiehuisjes in Center Parcs Zélande, dat gesloten is. Het huurrisico ligt bij de uitbater Pierre & Vacances, maar mogelijk moet ook Home Invest korting geven.

15%
Solidariteit
Het management van Xior staat 15 procent van zijn loon af aan een fonds voor de ondersteuning van kwetsbare studenten-huurders.

Wie in studentenkamers wil investeren, kan dat via Xior . Het aandeel noteert nog maar 19 procent duurder dan zijn intrinsieke waarde, terwijl eerder dit jaar beleggers bereid waren twee derde meer dan de waarde van het vastgoed te betalen. De universiteiten zijn nog altijd gesloten, maar alle studentenresidenties blijven open. ‘We hebben een beperkte tegemoetkoming gedaan aan de studenten, in de vorm van een korting op de huur of op de servicekosten zoals internet’, stelt CEO Christian Teunissen. In april en mei heeft Xior de huur met 10 procent verlaagd. ‘Via besparingen proberen we dat te compenseren, zodat we geen impact op de winst verwachten.’

De verhuur voor volgend boekjaar zit intussen op schema. ‘In België kunnen studenten via een ‘virtuele toer’ koten bezoeken. Dat is een succes’, stelt Xior. Het management staat 15 procent van zijn loon af aan een fonds voor de ondersteuning van kwetsbare studenten-huurders.

Voor wie in bakstenen wil investeren, nog even een hart onder de riem: in de vorige economische crisis van 2008-2009 was de sector wereldwijd een van de snelste om uit het dal te klimmen. Door de lage rente, de stevige dividenden en de ‘reële’ activa in portefeuille kwam bij veel investeerders de baksteen in de maag snel terug.

©Mediafin


Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud